בקיצור הון תועפות של כסף שיוצא מכיסם של הדיירים ללא כל השתתפות ו/או פיקוח של הרשות העירונית והממשלה

נשלח מהסלולארי שלי

הכל על חשבון היזם

אני יזם מזה כשנה בתחום התמא 38/2
מי שלא יודע מה זה אומר שזה די דומה לפינוי בינוי , מפנים את הדיירים לדירות שכורות הורסים את המבנה כולו ובונים במקומו בניין חדש עם תוספת בניה .
ההתנהלות מול הדיירים נעשית בצורה מקצועית ואחראית מול הדיירים .
אנו פעילים באזור רמת גן וגבעתיים בלבד ונשמח לקבל פניות של וועדי בתים .
אוסיף ואומר שהתהליך מורכב מאד אך שווה לדיירים כפליים כי ערך הדירות שלהם עולה בכמעט 30 אחוז .
0779555699

נשלח מהסלולארי שלי

מהבית! כאחת שעוברת בימים אלה תמ"א 38 - בחיים הכי שחורים לא האמנו שזה מה שנעבור! רעש, אבק, לכלוך, נכנסים לכם לדירה כל הזמן, מבטיחים לסיים כל יום ב-4 ומסיימים ב-7, מנתקים את הכבלים פעמיים ביום עד שחברת הכבלים מסרבת לבוא לחבר בגלל הבלאגן, מנתקים מים, חשמל, אין דין ואין דיין ואין למי להתלונן. לכו על פינוי בינוי בלבד, תמ"א זה סיוט שלא נגמר!!!

לאחר כמעט 5 שנים של נסיון לייצור קשר עם קבלנים לביצוע הפרויקט הגענו לעו"ד שהציע לנו לצאת למכרז,

בעצם ביצענו את כל השלבים, אחד לאחד, ורק בשיטה זאת יצאנו עם ידנו על העליונה וגם הצלחנו להגיע לחתימה עם הייזם וגם מינימום התנגדויות של דיירים

 

 

לגבי הצוות המקצועי - אילו בעלי מקצוע צריך למנות? האם עדיף צוות שעובד ביחד או לבחור כל בעל מקצוע בפני עצמו? איך את ממליצה לבחור את אנשי המקצוע?

אודה לקבלת פירוט.

ההצעה הזו היא אולי טובה בתיאוריה אבל לא מעשית. ברוב מכריע של המקרים, הדיירים לא רוצים להוציא שקל מהכיס, בטח לא בשלבים שעדיין לא מובטח כלום כמו "בדיקות היתכנות וזכויות ע"י צוות מקצועי". תמיד יהיה מישהו שלא ירצה לשלם, ואז אחרים לא רוצים לשלם במקומו ולצאת פרייארים, וכאן הסיפור נגמר.
תאמינו לי מנסיון, להוציא וועד בית מכול הדיירים זה סיוט. אז להוציא מאות או אלפי שקלים על בדיקות היתכנות זה בכלל נראה לי לא מעשי... לפחות בבניינים שאני גרתי בהם.
הפתרון המעשי היחיד הוא שמלכתחילה בא יזם לפרוייקט, הוא לוקח על עצמו את הכול ההוצאות. הוא משלם על הצוות המקצועי מטעם הדיירים, צוות שהדיירים בוחרים בעצמם. רק כשהדיירים מרגישים שזה לא עולה להם כלום, רק אז הפרוייקט מתקדם. היזם דואג לרוץ בין כול הדיירים, למצוא פשרות, להשיג חתימות וכו... בלי זה הפרוייקט לא זז.

לכותבת הכתבה, עו"ד שמתפרנסת מתמ"א 38 יש אינטרס ברור לטעון שתמ"א 38 היא דבר פשוט ונפלא, ביחוד לדיירים. אולי יביאו לנו פעם כתבה מהצדהשני, של הקרבנות של תמ"א 38, של אנשים שנפגעו קשות כתוצאה מזה: של אנשים מבוגרים שנאלצים לוותר על ביתם, על נכים שנאלצים לחיות שנתיים באתר בניה, על דיירים שלא קיבלו את מה שהבטיחו להם, על בניינים שעשו להם כאילו חיזוק שלא יחזיק ברעידת אדמה הכי קלה, על ההוצאות הגבוהות של בית משופץ עם מעלית, על הירידה ברמת החיים עםן הדיירים הנוספים, על הלחצים האיומים שמפעילים על דיירים שלא מעוניינים, על מאכרים שמנצלים תמימות של דיירים ומחתימים אותם על התחיבויות, על קבלנים שנתקעו באמצע הבניה, על חוות הדעת של מומחים בנוגע לאפשרות של חיזוק בית ישן ורעוע באמצעות תוספת קומות ועוד ועוד.

הרי בשלבים 2 עד 5 הצוות המקצועי (הכותבת), האדריכל, עו"ד, שמאי, מפקח עולים המון כסף וזה עוד לפני שיש יזם שיממן זאת.
צריך לזכור שבסופו של דבר הסיכוי שהתמ"א תצא לפועל הוא נמוך ואז מדובר בכסף שהולך לטמיון.

זה למעשה משפט מפתח בכל הכתבה

מה קורה כאשר היזם לא מצליח למכור את הדירות החדשות?,אין ספק שללא מכירה מהר מאוד היזם ייקלע לבעיות מזומנים קשות ,צעד ראשון שלו יהיה הפסקת השיפוץ- וזה במקרה בטוב - הדיירים התמימים שקנו את הסיפור של גמר בנייה תוך שנה הולכים להתקע למשך זמן ארוך עם בעיה שאולי לא תיפתר.

לדעתי ברעננה לפחות פרוייקט אחד כבר חווה את הבעייה הזו!!

של העבודות שמציע הקבלן ולהעביר לקבלן אך ורק זכויות בשווי העבודות שהוא נותן, או לחילופין, להתקזז איתו כספית.

 

חשוב במיוחד בגוש דן ובאזורי יוקרה אחרים.

 

אין שום חובה להעביר לקבלן את מלוא הזכויות!

תיקון צו רישום בית שמותף, עידכון תשאיטי הדירות עם התוספות ושל הדירות החדשות שנבנו.
לא פעם הקבל יושב עם הערות אזהרה על כל תתי החלקות ורק לאחר גמר רישום הבית מחדש (צו תיקון בית משותף) נמחקות ההערות

לי יש חבר שבבנין שלו יוזמים תמ"א 38. אחת הדרישות שלהם מהקבלןהוא שיפקיד סכום משמעותי בנאמנות. הסכום הזה אמור לשמש את הדיירים להחזרת הבניין למצב מגורים תקין אם המהלך השיפוץ היזם\'קבלן נקלע לקושי ונוטש את הפרוייקט. כמובן שלא כול קבלן יסכים לתנאי הזה, אך זה תנאי שהדיירים הציבו והקבלן שהם בחרו הסכים לעמוד בו.
מעבר לכך, במצב הנוכחי לנוכח מחירי הנדל"ן במרכז הארץ, ביחוד בת"א, יש לקבלן מרחב תמרון מספיק משמעותי כדי שהפרוייקט יהיה רווחי.

אם מציעים לי חניה + מרפסת + ממ"ד זה לא כדאי??
אני גר במרכז העיר ללא חניה, הלוואי ואני אקבל אחת + מרפסת לשבת עם הקפה בתמורה לעוד קומה מעלי

אני גר בבניין ישן במרכז תל אביב ולא מבין על מה ההמולה, למה שאני אסרב לקבל חניה (מצרך נדיר ביותר באזורי) ומרפסת ואפילו ממ"ד בתמורה לבניית עוד קומה על גג הבניין. אי אפשר לצפות שאני אקבל את זה בחינם נכון?? מה רע בסיטואציה בה כולם מרוויחים? אני בטוח שרבים נכבו וסבלו אך ניתן ורצוי לקחת עורך דין מטעם הדיירים ואם הכל מבוטח אז אין בזה כל רע. מי ציפה שיהפכו את כל הבניין ויגדילו לו את הדירה ללא רעש או אבק? אני מוכן לשכור דירה לשנה שנתיים בשביל זה..

התמ"א מפספסת לחלוטין את מטרה שלה. המטרה של התמ"א היא בראש ובראשונה להביא לחיזוק בניינים ישנים בפני רעידות אדמה. בפועל, התוכנית מחטיאה לחלוטין את המטרה. דווקא באיזורים שבהם הסיכוי לרעידת אדמה משמעותית הוא הגדול ביותר כמו בית שאן, מחירי הנדל"ן נמוכים מכדי לעשות את התוכנית לכדאית לקבלנים. התוכנית כדאית אך ורק באיזור המרכז (ת"א, רעננה, רמת-גן), אבל גם שם הישום הוא איטי מאוד. הרשויות מערימות קשיים, ודיירים מטרפדים את העסקאות מסיבות רבות - חלק לא רוצים בכלל שיפוץ, חלק רוצים לקבל יותר ממה שאפשר לתת, חלק רבים אחד עם השני על מי יקבל מה וכו...
הפתרון היחיד הוא כדלקמן - ע"פ חוק, המדינה תחייב דיירים של בניינים ישנים לבצע חיזוק של הבניין מפני רעידות אדמה. במקביל יוקם גוף ממשלתי שיהיה בעל זכות היחיד לבצע את חיזוק מבנים ולקבל זכויות בנייה נוספות. בפני הדיירים יהיו שתי אופציות. הראשונה - להוציא מכיסם סכומי כסף גבוהים מאוד ולבצע את חיזוק באופן פרטי, ללא קבלת זכויות בניה נוספות. (אופציה שסביר שאף אחד לא יבחר בה). האופציה השניה - לבצע את הפרוייקט באמצעות הגוף הממשלתי. הגוף הממשלתי לא יצטרך להציע לדיירים את את כול התוספות שהיזמים מציעים היום כדי לפתות את הדיירים להסכים. לדיירים לא תהיה ברירה כי כאמור הם יהיו מחוייבים לבצע חיזוק. לפיכך הגוף הממשלתי יבצע את הפרוייקטים האלו בעלות מינימלית. את הדירות שיבנו על הגגות של המבנים, ימכור הגוף הזה, ומהרווחים הנאים שירויח על דירות באיזור המרכז הוא יממן פרוייקטים במחיר הספד באיזורי הפרפריה. רק כך נוכל להגביר משמעותית את קצב הבניה של הפרוייקטים וגם להצליח לחזק בניינים באיזורי הפרפריה.

העבודה.

 

אתם יודעים איך מתנהג קבלן שקיבל את כל התשלום מראש ושאין לקונה שום אפשרות לחזור בו מההסכם?

 

אז זהו זה. הקבלן מתנהג בדיוק כפי שאתם חושבים!

ההורים שלי מצאו יזם מצויין הגון ואמין עם המלצות מביניין אחר שהשלים לשביעות רצון הדיירים.
עיגנו בחוזה וקיבלו יופי של עבודה, קבלן מתחשב, הגון ומבין את צורכי הדיירים והכי חשוב, עמד בזמנים וחיזק את הבניין הישן משמעותית נגד רעידת אדמה. לא לשכוח שלשם כך התכנסנו. כיום, יש ממ"ד יש מעלית הכל נחמד ופורח עכשיו.
וכן, יש יותר בטחון נגד רעידה רצינית.
אז נכון שנה וחצי של חוסר נוחות ותיק לא קטן. אבל היום כשרואים את התוצאה זה בהחלט היה שווה.

אפשר גם אחרת.

החברה שלנו חברת רדיאנט פועלת בדיוק בשל מקרים בעיתיים כמתואר בכתבה. אנו מלווים את הדיירים אשר מעוניינים בביצוע פרוייקט תמא 38 בבניין בו הם גרים. החברה פועלת בתחום הנדלן המון שנים ונותנת לדיירים מטרייה מקצועית הכוללת עו"ד, מהנדס, אדריכל ומפקח בנייה וזאת על מנת למקסם את זכויותיהם למול היזם. לא מבצעים אלא מלווים וכל זאת ללא עלות מצד הדיירים.
radiant@zahav.net.il

נשלח מהאייפד שלי

בבניין בו אני מתגורר בוצע פרוייקט תמ״א 38.
הכל מתחיל בחירת אנשי מקצוע ויועצים רציניים. הפרויקט בוצע ברמה מקצועית , רמת החיים של השכנים ושלי עלתה, ערך הדירה שלי עלה גם כן ובנוסף מישכנתי את הדירה וקניתי דירה נוספת להשקעה. הפונטציאל עצום!

נשלח מהסלולארי שלי

צוות מקצועי ועורכי דין לבדיקת היתכנות והכנת מכרזים וכו'

1. רוב הפרוייקטים נופלים בגלל חוסר הסכמות בין הדיירים. משום מה הגברת שכחה את שלב ההסכמות.

2. בנין שמבצע תמא 38/1 בלי שהקבלן מסכים להעביר את הדיירים לשכירות אוכל אותה קשות. בלתי ניסבל לחיות בבנין שהפך לאתר שיפוצים ענק.

3. רוב הדיירים (ובודאי המתנגדים)  לא יסכימו לשלם מראש אגורה לבדיקת התכנות על ידי צוות חיצוני.

 

בפועל הגברת מבצעת את הבדיקות המקדימות במימון של קבלן אליה הוא קשור והוא יהיה כמובן "הבחירה הטיבעית" אחרי "בדיקה מקיפה ומעמיקה" .