מרכז מידע הבונה
אתר מקצועי לבניה ושיפוצים ברמה מקצועית ובשפה קלה וברורה

יש לי דירה עם מרפסת גג פרטית ורשומה בטאבו סך הכל 140 מטר מרובע,כיצד מתמחרים את ערך הנכס מול תמא 38

כבר עברה שנה ורבע ועדיין כלום !!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!

כל פעם מצלצלים ומבררים אצל היזם(וגם אצל העו"ד) שאמור לבנות ולהתחיל כבר,  וחסר להם עוד טפסים, ועוד טפסים שטרםחתמו עליהם בעיריה  והתירוצים 

מפה  עד להודעה  חדשה.

נ מ א ס    כבר לכל הדיירים ומתחרטים על החתימה.

הבירוקרטיה  היא  אם  כל  הצרות  במדינה !

עלות". זו גניבת דעת! שכן הקבלן דורש לקבל את כל הזכויות שמקבל הבניין בתמורה לביצוע החיזוק וזכויות = כסף והרבה כסף [בעיקר ככל האמור בפרויקטים בגוש דן]. בדיוק כפי שקבלנים אינם מוכנים לבצע חיזוק נגד רעידות אדמה במקומות ששווי הזכויות בהם נמוך מערך העבודות שהם אמורים לבצע, כך אין מקום להעביר אליהם את מלוא הזכויות, במקומות בהם שווין גבוה מערך העבודות. חייבים אפוא לבדוק באופן מקצועי את שווי זכויות הבניה שמעניקה תמ"א 38 לבניין לעומת ערך כלל העבודות שמציע הקבלן/היזם ולהעביר לקבלן רק חלק מהזכויות, המשתווה בערכו לערך עבודותיו [כדי שלא להיות פריירים ולשלם לקבלן מחיר הגבוה עשרות מונים, משווי העבודות שהוא מציע]. לחילופין, ניתן  גם להתקזז כספית עם הקבלן על ההפרשים.

גם הוראת החוק הקובעת שההוצאות להרחבת דירה כלשהי יחולו במלואן על בעל הדירה עצמו, מחייבת כשלעצמה את התמחור המדויק של כל העבודות שמציע הקבלן והשוואתו לשווי זכויות הבניה שהוא דורש להעביר אליו. אחרת, אין שום משמעות מעשית להוראת החוק הזאת. [ללא תמחור מדויק של העבודות, לא ניתן לאתר "קומבינות" שעשה הקבלן עם בעלי הדירות המורחבות, או עם חלקם].

אחרת, עלולים להתעורר יום אחד עם מפלצת בטון שמחלונות חדרי השינה אפשר לגעת בבניין הסמוך, בלי גינה שהפכה כולה לחניה [דיירי קומות הקרקע וא' מוצאים עצמם לפתע גרים בתוך חניון], עם כווני אוויר ש"נעלמו", עם זכויות גג ש"נעלמו" [לתשומת לב בעלי הדירות בקומה העליונה] עם חד"מ מצוקמק, ללא לובי בק.ק., עם תוספת של 3 קומות + 12- 6 דיירים [למרות שהובטח "בע"פ" שתתווסף רק קומה אחת] ועוד כהנה וכהנה. גם אין לתת לקבלן התחייבות פשטנית להעביר אליו את "זכויות הבניה". זה מסוכן מאד, מאחר ולקבלנים יש לא מעט קומבינות להוציא לעצמם "הטבות" מהוועדה המקומית ואנחנו עלולים להתעורר ל"הפתעות". חייבים לסכם מראש בכתב בדיוק מה ייבנה על הגג! [כמה קומות? כמה ואיזה דירות?].

לפרויקט מבלי ששאלתם דיירים בביניינים בהם מבצעים את הפרויקט ואל תחסכו על יועצים מטעמכם [אדריכל, מהנדס, שמאי ועו"ד]. הבניה אורכת 3 שנים ומעלה! אי אפשר להתגורר בבניין בזמן העבודות! אם הקבלן בונה שלא עפ"י היתר הבניה, אתם, בעלי הנכס, אחראים כלפי הרשויות, לא הקבלן! אתם בעלי ההיתר! לא הקבלן! בגוש דן שווי זכויות הבניה גבוה עשרות מונים משווי העבודות שהקבלן נותן לכם. חייבים לעשות תחשיב עלות מקצועי ולהתקזז מול הקבלן בגין ההפרשים. בדיוק כפי שקבלנים אינם מוכנים לבצע תמא 38 באיזורי פריפריה כי כלכלית לא משתלם להם, כך אין חובה להעביר אליהם את כל הזכויות באזורים בהם הנדל"ן יקר.  

בטעות.

 

מדובר בעסק פרטי, אינטרסנטי, בתחום תמ"א 38 ויש לכן לקרוא את המלצותיו בהתאם.

שימו לב! משהעברנו לקבלן את זכויות הבניה, הרי שבכך שילמנו לו מראש את מלוא התשלום עבור עבודתו. מאחר וכל התשלום שלנו כבר נמצא בידי הקבלן ומאחר והקבלן מסרב לתת בטחונות בסכומים ריאלים, אין לנו שום "שוט" לכפות על הקבלן לעמוד בהתחייבויותיו. מאד "לא מומלץ" להיות ביד של הקבלן בצורה כזאת וחייבים לקבל ייעוץ משפטי על איך לא להיקלע למצב כזה. מה קורה למשל אם בסיום העבודה מסתבר שהקבלן בנה שלא עפ"י היתר הבניה והעירייה אינה נותנת לו תעודת גמר? [ידוע לי על מקרה ספציפי כזה]. חמור מכך! במקרה והקבלן/היזם "נעלמים" מסיבה כלשהי בטרם הסתיימו כל העבודות, אנחנו עלולים למצוא את עצמנו עם בניין הרוס (ולו בחלקו) שאין אפשרות להתגורר בו, בלי זכויות הבניה (שהועברו כבר לקבלן) ויתכן שאף עם תביעות מצד הרשויות ומצד בעלי דירות בבניינים סמוכים. מהיכן יגיע המימון להשלמת הפרויקט? מי "יטפל" בהשלמת הפרויקט?. יש לזכור שבעלי הנכס הם "בעלי ההיתר" [לא הקבלן] והם האחראים הראשיים כלפי הרשויות לעמוד בתנאי ההיתר ובכל הוראות החוק. חברה קבלנית "בע"מ" גם עלולה להיעלם לפתע לחלוטין ו"באופן חוקי".חייבים אפוא לעמוד בתוקף על קבלת בטחונות איכותיים [ערבות בנקאית(!)] בגובה מינימלי של מחיר קניית דירה חלופית! [וגם אז, מי "יטפל" בהשלמת הפרויקט?].

ממתי החובת עברת קרס ? כשמשתמשים בה לדייג, וזו מטרת הכתבה.

תסתכלו באתר של הקבלן והבונה ( עיתון התאחדות בינוי הארץ ) ותראו עלויות בינוי

קומה או שתיים. ממתי הורסים ובונים מחדש?

 

אני עוקב אחר כתבותיך ורואים שאת צוברת ניסיון רב בתחום ובהחלט מאירה לנו את הדרך, תודה.

אנחנו חתמנו על חוזה והיזם ציין כי תהא הכנה למזגן ואנו לתומנו היינו בטוחים שמתקבלת דירה הכוללת מזגן מוכן

 

הבנתי כי העירייה החליטה להגביל את הצפיפות ל- 18 יח"ד לדונם ובגלל זה כבר אין כדאיות כלכלית להריסה ובניה חדשה האם יש התקדמות ?

 

על בשרנו, כולנו חכמות ויודעות את התורה, למדנו שבלי ייצוג של מקצועניים כולל שמאי ואדריכל ועו"ד אין תקומה לפרויקט.

לצערי זה נלמד בדיעבד ועלה כסף מכיסנו.

חשבון הכסף של הדיירים. גם אנחנו כמעט נפלנו בפח הזה ויצאנו במזל. ההבטחות של הקבלן מסחררות את המח וממול האיום של "לא רוצה לגור באתר בניה". שטויות, עדיף לשפץ כהלכה כל בנין ולא להסתכן בהריסה מוחלטת בשביל דירה מורחבת בעוד 10 -20 מ"ר. הקבלנים הרציניים לא צריכים טריקים של פינוי בנוי של בנין אחד של 4 - 10 דירות. מי שמתעסק בזה הם קבלני שיפוצים קטנים שאין להם מימון עצמי. הסכנה כאן עצומה. אנחנו בנין 10 דירות ברחוב הרצוג, ברחנו ברגע האחרון כשהבנו שמדובר בעצם בסכנה גדולה לרכוש שלנו. אין לנו בכלל אפשרות לודא שהקבלן אמנם בונה לפי האישור בניה ולפי החוק ואם בסוף מסתבר שחברת חשמל או העירייה לא נותנת אישור - אנחנו נתקעים כמו טמבלים בדירות שכורות ובלי הרכוש שהלך לכל הרוחות. הבנק המלווה בסך הכל מתיחס אלינו בזלזול כמו ללקוחי משכנתאות רגילים. ועוד דבר חשוב, ברגע שהתחילו הבעיות, נוצרה מריבה גדולה גם בין הדיירים שאנחנו סובלים ממנה גם כעת. ראו הוזהרתם !

כמה אתה לא חכם. עוד לפני הריסת הבניין, היזם מקבל אישור מכל הוועדות השנות, קרי עירייה.
הבנת !

מעבר לכך, כל הכתבות האילו מיותרות. עורכת הדין הזו מנסה להפחיד את הקוראים (אם יש). הרי אין בניין שילך למהלך כזה ללא משרד עורכי דין גדול.