שתף קטע נבחר

פיתוי מעבר לים

אלפי ישראלים התפתו בעבר לרכוש דירות להשקעה בחו"ל, וגילו שהמציאה שרכשו עולה להם הרבה כסף, או שפשוט אינה כדאית. איך משלמים פחות מס, ומה כדאי לבדוק לפני שרוכשים נכס בחו"ל?

אחד מהטקסים ההזויים ביותר שנראו אי-פעם בישראל התרחש בשבוע שעבר בבית הדין הרבני בירושלים. בית הדין העניק הכשר הלכתי ("למהדרין") לחברת נדל"ן המוכרת לישראלים דירות בטורונטו שבקנדה.

 

כל המגיע למשרדי המכירות של החברה בתל-אביב כדי להתעניין בדירה להשקעה בקנדה, מוצא על הקיר תעודת כשרות, בדיוק כמו במסעדה. על תעודת הכשרות חתומים 6 דייני בד"ץ. החברה מנוהלת בארץ על ידי חילוניים, אבל לא זו היתה הבעיה של הדיינים.

 

הבעיה היתה שלפני מספר חודשים נחשפה פרשייה בה מאכער נדל"ני, מחסידי גור דווקא, הבטיח ללקוחותיו דירות דומות - ושיחק בכספם. תעודת ההכשר ניקתה את החברה מהאשמות דומות, והחברה התחייבה לעמוד תחת פיקוח והשגחה". עם זאת, בית הדין הקפיד לציין בתעודת הכשרות סייג אחד: "תעודת ההכשר אינה מהווה תעודת ביטוח, ואינה מתייחסת כמובן לכדאיות הכלכלית של

העיסקאות".

 

נראה שכל האמצעים כשרים כשהמטרה היא למכור לישראלים דירות מעבר לים. רוב חברות הנדל"ן שהציעו לישראלים את מרכולתן בחו"ל נתקלות כיום בבעיה קשה: העסק פשוט תקוע. ברוב המקרים הבטיחו החברות ללקוחותיהן הרים וגבעות, תשואות מדהימות, השבחה לעתיד, תוכנית חיסכון "מעבר לים או בית שני", אבל זה קרה רק בחלק זעום מהמקרים. ברוב המקרים העסק פשוט התפספס - המחיר ששולם היה גבוה מדי, מסים חדשים הוטלו, הבטחות שניתנו התבררו כעורבא פרח, והלקוחות גילו שאי אפשר לנהל בשלט רחוק נכס נדל"ני, גם אם הוא לכאורה הכי רווחי בעולם.

 

הנתונים המסכמים את השקעות הישראלים בחו"ל (לא רק בנדל"ן) אדירים. מנתוני בנק ישראל עולה כי בשנת 2003 לבדה גדלה יתרת ההשקעות של תושבי ישראל בחו"ל ב-10 מיליארד דולר לעומת 2002, והסתכמה ב-88 מיליארד דולר. אלא שהנתונים מראים גם שמגזר הפרטי הקטין משמעותית את השקעותיו בחו"ל, לעומת השיא שנירשם במחצית הראשונה של 2002.

 

לישראלים היו לא מעט הצלחות נדל"ניות בזמן ובמקום הנכונים: בקפריסין, בלאס-וגאס, בבודפשט, בלונדון ובמקומות נוספים על המפה. היו גם כשלונות רבים. אבל בתחשיב הכולל גילה המשקיע הישראלי הממוצע כי ההוצאה על נדל"ן בחו"ל גדולה מדי, והתשואה הריאלית אינה עולה על 5%, אותה תשואה היו מקבלים, פחות או יותר, בבאר-שבע. חלקם הספיקו למכור את הנדלן ברווח נאה, אבל חלק לא מבוטל נשארו עם דירות פנויות במרחק כמה שעות טיסה מישראל.

 

חברות: כולם בונים בחו"ל

 

בעוד שרוב הישראלים החליטו להסיר ידם מהשקעה מעבר לים, דווקא המקצוענים נכנסים אליה. חברות הבנייה הגדולות שעדיין היססו אם להפנות משאבים מעבר לים, נכנסו השנה לפראג (חברת משהב), לוורשה (רמט) ולבודפשט (מנרב). עם הצטרפותן של אלו לא נותרה למעשה אף חברת בנייה גדולה בישראל שלא נמצאת גם מעבר לים. גם המקומות האקזוטים כבר בידינו: מהאי פוקט בתאילנד (אלי פפושדו) ועד הוואנה שבקובה (הרצל חבס).

 

בענף הנדל"ן כבר לא שואלים מי בונה בחול, אלא מי עדיין לא עושה זאת. כמעט כל החברות מרחיבות את פעילותן בחו"ל, כדי לא להסתמך רק על השוק הישראלי. אפילו נשיא התאחדות הקבלנים, סם אולפינר, הופיע לאחרונה בכנס של משקיעים ישראלים במזרח-אירופה, ואמר שהוא אינו מרגיש בושה כנציג הרשמי של קבלני ישראל בכנס, בגלל מדיניות בנק ישראל המעודדת השקעות מעבר ים.

 

"איך נדבקו כולם בווירוס ההשקעה מעבר לים? הם כולם ציונים טובים שאוהבים את המדינה", אומר רן ורניק, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, אך לאורך שמונה שנות מיתון בענף, גם אם רואים כבר את ניצני ההתאוששות, היזמים הגיעו למסקנה ש"בישראל קשה להתפתח, והפיתויים בחו"ל גדולים".

 

מיסוי: איך לשלם פחות

 

המגמה, כאמור, הפוכה לחלוטין כשמגיעים לבתי האב בישראל. מאז הליברליזציה עליה הכריז בנימין נתניהו במאי 98' רכשו ישראלים עשרות אלפי דירות בחו"ל, בהיקף משוער של 2 מיליארד דולר. במשך שנים התלהבו אצלנו מרכישת דירה (לעיתים יותר מאחת) בארצות העולם, אבל ההתלהבות הצטננה בזמן האחרון, בעיקר בגלל החוק החדש, המטיל מס על בעלי דירות בחו"ל - הן משכר דירה והן מרווחי הון בעת מכירת הנכס.

 

כיום לא מומלץ להשקיע בנדל"ן בחו"ל באופן ישיר, אלא באמצעות חברה מקומית, אומר רו"ח-עו"ד אבי ברזלי. "השקעה ישירה יכולה להביא למס של 50% בישראל, בעוד שבאמצעות חברה זרה יופחת המס ל-25% בלבד". ברכישת דירת מגורים יש אופציה נוספת: לשלם 15% מס על דמי השכירות (כשההוצאות אינן מוכרות לצרכי מס), אבל עם המס על ההוצאות השונות הנתח שתשלמו למדינה יכול להגיע גם ללמעלה מ-25%, כך שגם כאן עדיף להשקיע באמצעות חברה זרה.

 

"זו הסיבה שרכישות רבות של נדל"ן בחו"ל מתבצעות יחד שותף מקומי. בתיקון לפקודת מס הכנסה", מסביר ברזלי, נקבע כי כשקיימת בעלות משותפת בחברה זרה בין ישראלים לתושבים מקומיים, ואחוז הבעלות של המקומיים הוא לפחות 50, לא תחוייב החברה המשותפת במס רעיוני, כל עוד היא אינה מחלקת דיבידנדים". בהשקעה כזו במדינות כמו קפריסין, הונגריה, צ'כיה, פולין או בולגריה, יכול להיווצר מצב בו המס המקומי נמוך ביותר.

 

מצגות שווא: אגם או ביצה?

 

בעיה נוספת, ולא פחות חמורה, היא מצגות השווא שהציגו חברות רבות בפני ישראלים שרכשו מהן דירות בחו"ל. ביריד שהתרחש במלון אינטרקונטיננטל בתל-אביב, למשל, הציעה חברה ישראלית גדולה דירות במגדל יוקרתי בטורנטו. שבמצגת שכחו לאזכר פרט קטנטן: מסילת רכבת העוברת ממש מתחת לבניין.

 

במקרה אחר נמכרו לישראלים בתים על שפת אגם בפלורידה, שהתגלה במציאות כביצה. גם המחיר שמשלמים הישראלים עבור הנכסים בחול הוא לרוב מופקע. "לא האמנו כשראינו מה קורה פה", אומרים אנשי המכירות של טרידל, חברת הבנייה הגדולה ביותר בטורנטו. "מוכרים לישראלים 'לוקשים' והם קונים את זה בגדול". טרידל, חברה בת 80 שנה, ניסתה למכור לישראלים דירות ללא עמלת תיווך, אבל לא נחלה הצלחה גדולה - למרות שהצליחה למכור שתיים-שלוש דירות דרך האינטרנט.

 

"זה קורה רק בעוד מקום אחד בעולם", אומרים בחברה, "רק בישראל ובסינגפור אנשים מוכנים לקנות דירה בלי לראות אותה קודם".

אחד הסיפורים הידועים ביותר היא תביעה שהגישו ישראלים נגד חברה שבנתה שכונה באורלנדו, פלורידה. במצגות הבטיחו להם וילה עם גג רעפים אדום, על שפת אגם באתר גולף. סיפרו גם שהאתר קרוב לדיסניוורלד.

 

אחד היזמים היה מנכ"ל אוניברסיטת תל-אביב לשעבר, המתגורר היום בפלורידה, וגם הבנקים האמריקנים למשכנתאות נתנו יד בהערכות שווי גבוהות מהרגיל. "שידרו לנו אמינות, אז לא בדקנו יותר מדי", מספרים הרוכשים. אלא שבפועל התגלה כי הפרויקט רחוק מאוד מאתרי התיירות באזור, מגרשי גולף יש בכל פינה, והמחיר ששולם על היחידות בפרויקט גבוה בהרבה משוויין הריאלי.

 

אי היא אלמנה מתל-אביב, שנותרה עם מעט כסף לאחר מות בעלה. נציגי חברה ישראלית ידועה, המוכרת נכסים בטורונטו, הגיעו לביתה ושיכנעו אותה לפתוח את כל תוכניות החיסכון כדי לרכוש לעצמה שלוש דירות תמורת 210 אלף דולר קנדי. לדברי נציגי החברה, כל אחת מהדירות היתה אמורה להכניס לאי שכירות חודשית של 1,000 דולר. ההוצאות אדירות, וכל דירה משאירה לי בקושי 100 דולר, מספרת אי. "החלטתי למכור אותן, אבל קיבלתי עליהן לא יותר מ-117 אלף דולר קנדי".

 

ההטעייה הנפוצה של משווקי הדירות בחו"ל היא הבטחת תשואה לשלוש ואפילו חמש שנים. בפועל הלקוח רוכש דירה ששווייה האמיתי 200 אלף דולר, משלם עבורה 300 אלף דולר, ובכך מסבסד" לעצמו את התשואה המובטחת. בתום התקופה הוא ניצב בפני מציאות עגומה - התשואה האמיתית נמוכה בהרבה.חלק גדול מהמשקיעים לא מודעים בכלל להוצאות על השכירות, המפחיתות למעשה את התשואה", אומר עמוס דבוש, המנהל המקצועי של מרכז הבנייה הישראלי.

 

יש עמלה לחברת ניהול, תוצאות תחזוקה ונסיעות הכרחיות לחו"ל. מספיק שדירה בניו-יורק, שמניבה שכירות חודשית ממוצעת של 2,500 דולר, תעמוד ריקה במשך חודש בזמן שבעל הבית מחויב בארנונה ובמסי ועד כדי שהתשואה תרד.

 

שורה תחתונה: ממה להיזהר

 

אז האם כדאי לישראלי הממוצע לרכוש דירה בחו"ל? התשובה אינה חד-משמעית. צריך להכיר את שוק היעד היטב, להתקשר למתווכים וקבלנים מקומיים, לבדוק את נושא המיסוי ואת אמיתות פרטי העיסקה. לפני שקונים, כדאי לערוך השוואת מחירים ולבדוק את התשואה המדויקת, את שוק המשכנתאות ואת העמלות השונות שצריך לשלם: הוצאות ביטוח, עמלות, דמי ניהול ריאליים, אחזקה שוטפת, הוצאות גביית שכר דירה, ריהוט ועוד.

 

"כדי להגיע לתשואה האמיתית יש לחשב את ההכנסה ברוטו לעומת עלות הרכישה, כולל כל ההוצאות, שיכולות להגיע לשליש מההשקעה הכוללת.אסור לחוס על הכסף בעת השקעה בחו"ל", אומר ד"ר ברנרד רסקין, מנכ"ל רשת התיווך רימקס. זה אתגר גדול לקנות בחו"ל. מישראל העיסקה יכולה להיראות מצוינת ובטוחה, אבל כדאי לטוס ולראות את המיקום, את השכונה, את האוכלוסייה, לבצע מחקר מקומי. חובה למצוא עורך דין מקומי שייגן על האינטרסים שלך, כי חוקי הבנייה והמכירה שונים ממדינה למדינה. בארצות-הברית, למשל, צריך לשכור חברת חיפוש-בעלות, שתוודא מי הבעלים האמיתיים של הנכס.

 

במרכז הבנייה הישראלי ממליצים לישראלים המעוניינים לרכוש דירה בחו"ל לבדוק היטב את אפשרויות המשכנתא, מאחר שיש מדינות בהן לא ניתן לקחת משכנתא כתושב זר. במידה ורוכשים מניות בחברה, יש לדרוש שקיפות מלאה, ולא לשלם עד קבלת המפתח.

 

במקומות רבים במזרח-אירופה הקרקע רשומה היסטורית על שם יהודים, וייתכנו תביעות להחזרת רכוש. גם בקפריסין הטורקית קיימות מחלוקות על הבעלות על הקרקע, ולכן עדיפה קרקע שאין עליה דרישה יוונית. וההמלצה הטובה ביותר: לקנות מה שהמקומיים רוכשים.

 

מסביב לעולם: איך לשלם פחות מס על נדלן בחו"ל

 

הרפורמה במס בישראל הפכה את המיסוי לפרסונלי. ישנן הוראות שונות המאפשרות לרשויות המס לחייב ישראלים במס על פעילויות בחו"ל כאשר ההכנסות שלהם פסיביות (שכר דירה ודיבידנדים). המס על ההכנסות הפסיביות הוא 25%, אבל ניתן לקזז ממנו הוצאות המוכרות במס על ידי המדינה הזרה. בנוסף נקבע מסלול מהיר, שאינו מאפשר קיזוזי הוצאות, בו נדרש הישראלי לשלם 15% מס על הכנסותיו.

 

כשהרכישה נעשית דרך חברה בבעלות זרה (לפחות 50%), חלק גדול מההכנסות לא ימוסו עד שיחולקו כדיבידנד. בספרד יש אפשרות לחסוך מס רכישה ולעתים גם מס רווחי הון על ידי רכישת הדירות ומכירתן בשלב שלפני התחלת הבנייה (על הנייר). מחירי הנדל"ן בספרד עלו בחמש השנים האחרונות ב-15%-10% בשנה, כשהמשכנתא מאפשרת מימון של עד 70% ללא ערבות אישית.

 

אם תושב חוץ רוכש קרקעות בארצות-הברית באמצעות חברה מקומית שמעניקה לו הלוואת בעלים, הריבית שהחברה הזרה תשלם לבעלי המניות פטורה מניכוי מס במקור. בהונגריה קיימת היענות רחבה מצד הממשלה למשקיעים זרים, המקבלים סובסידיה של עד 10 מיליון פורינט (כ-50 אלף דולר). המס המקומי עומד על - 17% גם על הכנסה משכר דירה וגם על רווחי הון. המשקיע הישראלי משלם בהונגריה 17%, וכשהוא מביא את הכסף לארץ, הוא משלם עוד 25% על היתרה.

 

הלהיט היום בקרב משקיעי נדל"ן הוא רכישת מגרשים חקלאיים בבולגריה והשבחת הקרקע בהליך מהיר יחסית, על ידי איחוד וחלוקה.

בישראל יש צורך להגיע לפרויקט עם הון עצמי בגובה 40%-30% לפחות, בעוד בשמזרח אירופה ניתן להשיג מימון כמעט מלא בהלוואות נון-ריקורס. משמעות הדבר היא שגם אם הפרויקט כשל, כושר הגבייה של הגוף המממן מוגבל לנכס בלבד.

 

בבריטניה יש פטור ממס רווחי הון למשקיעים זרים אם מדובר בנכס שאינו עסק אצל בעליו. מס רווח הון בישראל הוא 25%, אך ניתן לצמצם אותו באמצעות שימוש מושכל בהוראות אמנת המס הבינלאומיות כאשר משתמשים במבנה משולש (חברת אוף-שור שמחזיקה בנכס, המוחזקת למעשה על ידי חברה אוסטרית, המוחזקת בעצמה על ידי חברת אוף-שור נוספת).

 

לפי הדין האוסטרי, חלוקת דיבידנד לחברת האוף-שור הראשונה מחוייבת במס של 35%. על פי התיקון הקיים בפקודת המס הישראלית, כששיעור המס הפוטנציאלי על חלוקת דיבידנד בין חברות זרות עולה על 30%, לא יחול חיוב במס ישראלי כל עוד הכספים נמצאים בחברה האוסטרית.

 

אם החלטתם לקנות חברה זרה, ראו הוזהרתם: יש לעשות בדיקה מדודקדת של החברה, כולל גילוי נאות של הדו"חות הכספיים, כדי להימנע מהפתעות כמו חובות עבר.

 

לפנייה לכתב/ת
 תגובה חדשה
הצג:
אזהרה:
פעולה זו תמחק את התגובה שהתחלת להקליד
צילום: איי פי
טורונטו: חתול בשק - מסילת רכבת מתחת לבניין
צילום: איי פי
אורלנדו: סיפרו שהאתר קרוב לדיסניוורלד
מומלצים