קואליציה עסקית: גרופמן ושובל
לכאורה מדובר בשידוך בלתי אפשרי: שלמה גרופמן, לשעבר מנכ"ל אפריקה-ישראל ואיש עבודה מובהק, חבר לזלמן שובל, לשעבר שגרירנו בוושינגטון ואיש ליכוד מובהק, ויחד הם הקימו את קרן הנדל"ן הראשונה בישראל; הקרן גייסה 40 מיליון דולר בחול ובארץ ומשקיעה אותם בפרויקטים בפרויטים נדל"ניים; השידוך נראה מוצלח, והשניים מדווחים שלמרות המיתון הכבד הם משיגים למשקיעים תשואה של יותר מ-15%
כששלמה גרופמן, האיש הכל-יכול בקבוצת אפריקה-ישראל של העידן הקודם, שומע על חזון לב לבייב - שווי של 5 מיליארד דולר לאפריקה-ישראל בתוך חמש שנים - הוא מחייך חיוך גדול. בוודאי שזה אפשרי, הוא אומר. כשקיבלתי את אפריקה-ישראל, היה לה מחזור שהגיע בקושי ל-11.2 מיליון דולר. היא היתה ממש על סף התמוטטות. מכרנו אותה כעבור 15 שנה תמורת 1.18 מיליארד דולר. פי אלף.
במהלך 15 שנותיו באפריקה-ישראל היה גרופמן (61) אחד השכירים המרואיינים ביותר בישראל וזכה לחשיפה רבה בעיתונות הכלכלית. אולם מאז נמכרה אפריקה-ישראל ללב לבייב, בקושי שומעים עליו. עכשיו הוא מתחרה ביציר כפיו, הסביונים של אפריקה-ישראל (זו המצאה שלי) באמצעות מותג חדש - הדרים. למותג הזה שותף גם מי שהיה שגריר ישראל בארה"ב (בשתי קדנציות) זלמן שובל (71), מבעלי בנק ירושלים. השניים יצרו את קרן הנדל"ן הראשונה בישראל, קרן פייר (ראשי תיבות באנגלית של פירסט אמריקן-ישראלי ריל אסטייט פאנד). באמצעות הון של 40 מיליון דולר הם כבר מקימים שבעה פרויקטים במרכז הארץ ובירושלים, הכוללים 1,000 יחידות דיור, ונמצאים במשא-ומתן לבניית 500 יחידות נוספות.
עניין מיוחד יש בשמות שהצליחו גרופמן ושובל לגייס להשקעה בישראל - דווקא בימים אלה של מיתון קשה בענף הנדל"ן. בניגוד למגמה - כשרבים מהמשקיעים הזרים בורחים מישראל, ואילו רבים מהישראלים מעדיפים להשקיע בנדל"ן במזרח-אירופה, בארה"ב ובקנדה - הצליחו גרופמן ושובל לגייס גלריה מרשימה של שמות, שיעמדו מאחוריהם בהשקעותיהם בנדל"ן בישראל. כל משקיע שילם לפחות מיליון וחצי דולר תמורת השתתפותו בקרן. גם שובל וגרופמן השקיעו בקרן - בסך הכול 2 מיליון דולר - ובכך הפגינו את האמון הרב שהם רוחשים ליציר כפיהם.
בארה"ב ובקנדה הם גייסו כמה מאילי ההון היהודים הגדולים והמוכרים ביותר, שעד היום לא השקיעו בישראל, אלא רק תרמו לה כספים למטרות שונות. שובל וגרופמן עלו לרגל ללשכותיהם בארה"ב: במשך שנה הם טסו הלוך ושוב עם מצגות על מצבו הירוד של הנדל"ן בישראל ועל הסיכויים האדירים הממתינים לכל מי שיהיה מוכן להשקיע בשיאו של השפל.
רשימת המיליארדרים שהצליחו גרופמן ושובל לגייס מרשימה ביותר. היא כוללת, בין היתר, את בני משפחת טיש (ג'ימי טיש עומד בראש הארגונים היהודיים בארה"ב); את איירה רנרט, יצרן רכב ההאמר ומבעלי רנקו, אחת מחברות הברום הגדולות בעולם (רנרט תרם את בית-הכנסת בבית הנשיא); את לסטר קראון, הבעלים של ג'נרל דיינמיקס, יצרנית חשובה של מערכות לחימה (כמה תיאטראות בירושלים הם על שמו); את לסטר פולק, לשעבר יו"ר ועידת הנשיאים והבעלים של אחד הבנקים הצרפתיים הגדולים בארה"ב; את משפחת סרויה מטורונטו, קנדה, שהם הבעלים של מאות מותגי מזון, ובהם הפרוזן יוגורט; את ג'ון גילדהורן מאנשי בוש, לשעבר שגריר ארה"ב בשווייץ.
בישראל גייסו גרופמן ושובל שתי קבוצות ביטוח - איילון והראל - וכן את מוזי ורטהיים (קוקה-קולה), את רמי אונגר (היבואן של דייהטסו ושל סאנגיונג), ואת גבי סבג (או-אר-אס). אבל במיוחד גאה גרופמן בהצלחתם לגייס קרנות פנסיה - מקפת, מבטחים, רעות ומגן - להשקעה בקרן הנדל"ן. לדבריו, מדובר בתקדים.
הבנים שידכו בין האבות
כיצד נולד הרומן בין זלמן שובל, איש הליכוד, שעדיין שוקל לרוץ לכנסת ("כל עוד שרון ופרס בכנסת, אני נחשב לדור ההמשך") לבין שלמה גרופמן, שהיה בן בית אצל יצחק רבין? מתברר שהקשר בין השניים נוצר בתיווך הדור השני. הבנים של השניים, ירון גרופמן וגידי שובל, מיודדים ולחצו על האבות לחבור יחד ולשתף פעולה. השניים נעתרו לבקשת הבנים והביאו לפני שנתיים חידוש לישראל: קרן נדל"ן. היום, כשקרנות הנדל"ן כבר פופולריות בישראל, אומר גרופמן: הקדמנו את זמננו. נשאלנו כל הזמן מדוע הקמנו קרן ולא חברת שלד בורסאית. התשובה שנתנו היתה שלאמריקנים קל יותר למכור מה שהם יודעים ומכירים. קרן נדלן היא נושא שנהיר וברור להם.
מדוע עדיפה קרן נדלן?
"יתרונה של קרן הנדל"ן נובע מהמבנה הייחודי שלה. הקרן היא שותפות מוגבלת. השותפים המוגבלים הם אנשים פרטיים וגופים פיננסיים אמריקניים, קנדיים וישראליים. את הקרן מנהלת חברה שנמצאת בבעלות יזמי הקרן, זלמן שובל ושלמה גרופמן. החברה הזאת, הנקראת השותף הכללי, מקבלת את כל החלטות ההשקעה. הקרן פועלת לתקופה מוגבלת: אורך חייה המרבי הוא 10 שנים. בתום התקופה הזאת תתפרק הקרן ותחדל להתקיים. הקרן אינה משלמת מס חברות, ובסיום כל פרויקט היא מחלקת דיווידנדים למשקיעים. בכל מקרה היא חייבת לחלק דיווידנדים בתום השנה החמישית לקיומה. לעומת זאת לחברה יש שיקול דעת אם לחלק דיווידנדים.
וישנה סיבה נוספת ליתרונה של הקרן: דבקותה בתחום הנדל"ן בלבד. מסביר שלמה גרופמן: "הקרן מחויבת לפעול רק למטרה שלשמה התחייבה לפעול, קרי נדל"ן. זה לא כמו אפריקה-ישראל, שרוכשת יום בהיר אחד את הערוץ הרוסי. כך יכולים המשקיעים לדעת שהקרן תפעל רק בתחום המומחיות של מנהליה: אני בתחום הנדל"ן וזלמן שובל בתחום הבנקאות".
המותג הדרים יהיה בקרוב חזק כמו המותג סביונים?
גרופמן: "הפרויקט הראשון שלי באפריקה-ישראל היה בגני-תקווה. היו קשיים במכירות. בגלל הגבול המשותף עם סביון בא לי הרעיון לקרוא לשכונה גבעת-סביון, וזה תפס. היה קשה אז למתג פרויקטים למגורים, וגם היום זה לא קל. היתרון הגדול שלנו נובע מכך שהקונים יודעים מי עומד מאחורי ניהול הקרן".
איך מוכרים לאמריקנים קרן נדלן בישראל?
שובל: "את כל המשקיעים אנו מכירים מעברנו, כך שהם יודעים בדיוק במי מדובר. חוץ מזה הקפדנו להדגיש להם את שלושת הממים: מידל קלאס (מעמד בינוני), מידל פרייס (מחירי ביניים שבין דירות יוקרה לדירות עממיות) ומידל ישראל (אזורי הביקוש בין גדרה לחדרה). אנו פועלים כיזמים לכל דבר ולא רק כחברה שמשקיעה הון. אנחנו עושים גם את פעילות התכנון.
כששובל מדבר על היכרויות, הוא יכול להציג שפע של קבלות. צריך רק להסתכל על המדף הארוך במשרדו במגדל שלום (הוא נשוי לבתו של התעשיין והנדל"ניסט העשיר בישראל בשנותיה הראשונות של המדינה, משה מאיר, הבעלים של המגדל). על המדף ניתן לראות את שובל יחד עם כל אחד מנשיאי ארה"ב ב-30 השנים האחרונות ועם רבים ממנהיגי העולם האחרים באותה התקופה. אף שהוא פחות מוכר בתחום העסקים, הרי שמדובר בטייקון של ממש. נוסף על בנק ירושלים יש למשפחתו אלפי דונמים ברחבי ארה"ב - מוושינגטון ועד פלורידה - וגם פרויקטים יוקרתיים באפריקה (לא ביקשו ממני את התשריטים לחילוץ המערביים מבית-המלון המפואר בחוף-השנהב, אף שאנחנו בנינו אותו לפי הזמנה אישית של הנשיא).
עכשיו הם חושבים להקים קרן נוספת, שתפעל בארה"ב, ושתאפשר להם לנצל את הניסיון הרב שצברו גם שם. על-פי תוכניתם יהיו בקרן 100 מיליון דולר להשקעות בחול. את רוב הכסף הם מייעדים להשקעה בנכסים מניבים ולא במבני מגורים - בעיקר בעבור חברות הביטוח וקרנות הפנסיה בישראל.
מהי התשואה שאתם מבטיחים היום למשקיעים בקרן שלכם?
גרופמן: "לא הבטחנו שום תשואה. אבל היום אנחנו רואים שהתשואה שנוכל לתת עומדת על יותר מ-15% בשנה".
סליחה, בישראל מוכת המיתון?
גרופמן: "במיזוג נכון ובמינוף נכון אפשר להגיע לזה. היתרון שלנו הוא שאנחנו יושבים על כסף ויכולים לרכוש קרקעות במזומן, דבר שמוזיל את המחירים. ניצלנו עד היום חצי מהכסף שעומד לרשותנו".
הפרויקטים של החברה פזורים באזורי הביקוש: ראשון-לציון (100 דירות), פתח-תקוה (600 דירות בשני פרויקטים), גבעתיים (100 דירות), חולון (82 דירות במגדל בן 22 קומות) וירושלים (41 דירות יוקרה גדולות ליהודים מארה"ב).
להזכירכם, אנחנו במרכזו של משבר נדלן. מדוע כדאי להשקיע בקרן שלכם?
גרופמן: "קודם כול, הקרן כבר סגורה למשקיעים, והמשקיעים הם מהשורה הראשונה. הנדל"ן היום הוא אחד הענפים שבהם עדיין יש סיכויים טובים להרוויח. עובדה שכבר אי-אפשר להשיג קרקעות במקומות שאנחנו נמצאים בהם. לפני שבועיים רכשנו קרקע ליד מלון שרתון פלאזה בירושלים לבניית 41 דירות. המחיר ששולם היה 7 מיליון דולר, והמחיר שישלמו הרוכשים יעמוד על 5,000 דולר למר. אלה אינם מחירי מיתון".
שובל: "במצב של היום אני לא רוצה להיות אחראי על ניהול הכספים, ולכן הכסף נמצא כל הזמן אצל המשקיעים. הוא ניתן לנו במזומן ברגע שאנחנו דורשים אותו, בהתאם להתחייבות שנתנו לנו המשקיעים".
איך מביאים מיליארדרים בקנה מידה עולמי להשקיע בישראל, שהדירוג שלה בשפל?
גרופמן: "הפניות היו אישיות. בנינו מצגת, כולה באנגלית, הכוללת תחזית עסקית ריאלית שמוכיחה את עצמה ושכוללת את המפרטים של כל הגופים העסקיים המובילים שהולכים יחד איתנו. הם ירדו לנו לקרביים, אבל היה בסדר. התחייבנו לשאת בכל ההוצאות במקרה שהקרן לא תצליח לקום: טיסות, מלונות, רואי-חשבון, עורכי-דין, הכנת תשתית. בקרנות הבאות כבר יהיה מנכל, סמנכל ומנהל שיווק. זה מוזיל עלויות".
שובל: "דבר אחד ברור גם לאמריקנים: השפל בבנייה כל כך עמוק, שמכאן המצב יכול רק להשתפר. נפילה, אם תהיה, לא תתרחש באזורים שבהם אנו משקיעים".
היה מישהו שעשה לכם את המוות?
גרופמן: "כמעט כולם, וזה מוצדק. היה קשה לקבל תשובה חיובית על השקעה בנדל"ן בישראל הקטנה בתקופת הפיגועים והאינתיפאדה, כשכל המשקיעים בורחים. היו לא מעט רגעי ייאוש. כל הזמן שאלנו את עצמנו אם ממשיכים ואיך ממשיכים, אבל בסופו של דבר האמונה היתה שלמה".
ספרו על רגעי שבירה?
"עברנו תקופות כשנראה היה שהכול מתמוטט. עוד פיגוע ועוד פיגוע ולבסוף גם ה-11 בספטמבר.
התחרינו אז בקרנות הון סיכון, שהיו פופולריות בקרב האמריקנים והבטיחו שיעורי רווח של 200%-100%. אבל בסוף ניצחה האמונה שלנו.
יש פה ציונות?
גרופמן: "יש אידיאולוגיה. זה לא עסקי בלבד. אבל הם השתכנעו לא בגלל העיניים היפות שלנו. לא זלמן ולא אני היינו מוכנים לאבד שם טוב, ולא היינו מתחילים בלי להאמין".
שובל: "זו בסופו של דבר הבעת אמון בישראל ובעומדים בראש הקרן".
מי יותר קשה - האמריקנים או הישראלים?
גרופמן: "הישראלים הרבה יותר קשים - כמו האקלים הישראלי. הגענו לפעמים למצב שבו הקרנו מצגת חמש-שש פעמים בפני ועדות השקעות וקרנות פנסיה".
המגמה עכשיו היא חו"ל.
גרופמן: גם כשהייתי באפריקה-ישראל לא יצאתי לחול, בניגוד לדרך הפעולה של לבייב. תמיד אהבתי ללכת נגד הזרם. הליכה נגד הזרם מביאה אותך למקור מים חיים".
כשהיית באפריקה-ישראל נהנית מחשיפה תקשורתית רבה. נדמה היה שלא זזת בלי תקשורת. הניתוק כאב?
גרופמן: "לא כאב בכלל. ממש לא. באפריקה-ישראל נדמה היה שאני רץ אחרי התקשורת, אבל זה היה לטובת החברה בלבד. כשארנסט יפת ביקש ממני ב-1982 להיכנס לחברה, היא היתה חדלת פירעון. כשעזבתי מכרו יותר דירות ביום מאשר בכל השנה שבה הגעתי".
מה יש לך לומר על אפריקה-ישראל של היום?
"החברה חזקה, פועלת נכון, עובדת ומנוהלת היטב. אני חש גאווה. היא היתה חלק מחיי".
ועל לב לבייב?
"אני לא רוצה להתייחס לשאלה הזאת".
מה יקרה למחירי הנדל"ן בישראל?
"מחירי המגורים במרכז יעלו. זה יקרה בוודאות. אם לא היום, אז אולי מחר, ובוודאי שמחרתיים, משום שיש היצע דירות כל כך קטן באזורי הביקוש. אני מאמין שתהיה עלייה של אחוזים בודדים בכל שנה, אם כי לא נגיע לשיא של 1995".
לפנייה לכתב/ת 
שובל. אני צעיר משרון ופרס
צילום: לע"מ
גרופמן. אף מילה על לבייב
צילום: צביקה טישלר
מומלצים
