בניין עם תוספות: איך עושים את זה
אם אתם גרים בבניין בן 3-2 קומות באזור מבוקש, אתם יכולים להרוויח הרבה כסף. קבלנים רבים ישמחו לבנות על הגג שלכם - ובתמורה ישפצו את הבניין, יתקינו מעלית וגם ייתנו לכם במזומן כמה עשרות אלפי דולרים. איך עושים את זה?

 

הוספות קומות על בניין קיים היא עיסקה שבה כל הצדדים יוצאים מרוצים: הקבלן, העירייה, והדיירים. הקבלן מרוויח מפרויקט משובח במקום מבוקש שאין בו כבר עתודות קרקע לבנייה; העירייה מרוויחה מהתחדשות עירונית, עליית ערך וארנונה.הדייר והעירייה; והדיירים מרוויחים מחידוש הבית, שיפוצו, תוספת מעלית, עליית הערך הנדל"ני וגם קבלת תשלום ממכירת הדירות (כל זה בתנאי שהדיירים מוכנים לסבול רעש, לכלוך ואי נוחות במשך כמה חודשים).

 

בעבר, כשמספר התושבים בארץ היה קטן, הקרקע זמינה ורמת הטכנולוגיה נמוכה (מי שמע על מעלית?), נבנו בארץ בתי דירות של 3-2 קומות המאכלסים 6-4 דיירים, על מגרשים גדולים יחסית של חצי דונם ויותר. אחוזי הבנייה והצפיפות, שהיו נמוכים בתחילה, הלכו ותפחו ככל שעלה ערך הקרקע וגבר הביקוש לדירות, בעיקר בערים הגדולות ובאזור המרכז.

 

לפי תוכנית בניין עיר (תב"ע) הנהוגה היום, בניין הבנוי על חצי דונם שבו מתגוררים 6 דיירים בשלוש קומות, יכול ליהנות מתוספת בניה של 2 קומות, ובכך לשדרג את רמתו, להוסיף מעלית לרווחת הדיירים (תוספת בנייה לגובה מחייבת התקנת מעלית), ואף שיפוץ חיצוני שיעלה את ערך הדירות.

 

מי נהנה מתוספת הבנייה?

 

סוקר השוק לוי יצחק מביא דוגמה להוספת קומות בבניין קיים, שממנה נהנו גם הקבלן (שנושא בהוצאות הבנייה, תוספת המעלית, שיפוץ הבניין ועלויות
התכנון והמיסוי) וגם הדיירים: ברחוב גורדון בתל אביב, על מגרש ששטחו 550 מ"ר, עומד בניין שאיכלס בעבר 6 דירות בנות 4 חדרים, כולן חזיתיות. היזם בדק את האפשרויות התכנוניות של הנכס, וגילה שניתן לבנות עוד 2 קומות על הבניין הקיים, כשהדירות בקומה העליונה יהיו דירות דו מפלסיות עם יציאה לגג ומרפסת גג. כמו כן ניתן להוסיף מצדו האחורי של הבניין אגף נוסף של דירות בנות 3 חדרים, דירה אחת בקומה, כך שלמעשה יהיו בסוף תהליך הבנייה 15 דירות, 3 מתוכן דירות גג.

 

הדיירים קיבלו לחזקתם את 5 הדירות בנות 3 חדרים שנבנו באגף האחורי, אחת מהן דירת גג. כן זכו לבניין מחודש, מעלית, תריסים וחלונות חדישים ואחידים לכל הדירות, חדר מדרגות ולובי מודרני. היזם קיבל 4 דירות בנות 4 חדרים, 2 מהן דירות גג.

 

ערך דירה בקומה ב' בבניין לפני השיפוץ עמד על כ-220,000 דולר, מחיר דירה בקומה א' כ-210,000 דולר, מחיר דירה בקומה ג' כ-190,000 דולר. עלות הדירות בבניין היתה נמוכה משום שהוא סובל מרמת תחזוקה גרועה (קרוב לים), מתקלף, חדר מדרגות אפלולי, כניסה ללא דלת ואינטרקום.נכון להיום, ערך דירה ממוצעת עומד על כ-320,000 דולר. מחיר דירת הגג כ-350,000 דולר ויותר.

 

האם זה משתלם לדיירים?

 

"בהחלט", אומר לוי יצחק. "מכירת הדירות המשותפות תכניס כ-1.2 מיליון דולר שעתידים להתחלק בין ששת הדיירים. לא רע". גם הקבלן הרוויח: מחיר דירת 5 חדרים בקומה ד' (קיימות 2 כאלה) הוא כ-450,000 דולר. מחיר כל דירת גג כ-650,000 דולר (קיימות 2). סך הכל כ-2.2 מיליון דולר. מתוכן צריך לקזז מע"מ על הדירות, מיסוי, עלות בנייה ושיפוץ ועלות מעלית.

 

חשוב לציין שבכדי לבנות על בניין קיים יש צורך בעיבוי הקונסטרוקציות, בדיקת היסודות והתאמתם למשקל הבניין החדש. הדבר מחייב בדיקה כלכלית, אם עלויות ההקמה מחדש משתלמות בכלל. "בכל מקרה, אסור לחסוך בבטיחות ולהתפשר, גם אם ההוצאות גבוהות", מזהיר ישראל פסטרנק, מנכ"ל מכללת בילדינג במרכז הבנייה הישראלי.

 

אז איך משפצים את הבניין?

התופעה של תוספת קומות בבניינים קיימים החלה לפני כ-7 שנים בתל אביב ברחובות כמו מלצ'ט, שנקין, שכונת לב העיר. מדובר בבניינים ישנים משנות ה-50 וה-60. הבניינים היו ללא מעלית, החזות החיצונית דלה, הכניסה לבניין עלובה ולעיתים היו פיצוצי מבנה בבניין.

 

התוכנית התל אביבית מתנה את ביצוע הבנייה בהתקנת מעליות, שיפוץ חזית חיצונית לבניין כולל החלפת תריסים, שיפוץ מבנה הלובי, התקנת מעלית וחיזוקים הנדרשים לכל הבניין. גג הבית הופך למגרש אטרקטיבי ליזם, מגרש בנייה לכל דבר. מפעילות זו מרוויחים כולם: העירייה, היזם ודיירי הבניין.

 

הדיירים מרוויחים פעמיים: הם מקבלים מעלית, בניין משופץ וגינה מסביב, כך שערך כל הדירה עולה. כמו כן הם מרוויחים כסף בעבור הגג. הגג נמכר לקבלן, וכל דייר בבנין מקבל את חלקו היחסי. "ערך דירות בבניינים כאלה עולה לעיתים עד 15%", אומר יוחנן אס סמנכ"ל השיווק של רשת התיווך רימקס.

 

גם בערים ותיקות אחרות כמו חיפה וירושלים, יש בניינים רבים שנבנו בשנות ה-30 וה-40, וניתן להוסיף להן קומות. "בירושלים התופעה היא במינון נמוך, היות שאין תוכנית-אב כמו לתל אביב", אומר בני לובל, זכיין אנגלו-סכסון בעיר. "במרכז ירושלים, במספר בניינים הצליחו הדיירים לקבל אישורים לתוספת של קומה או שתיים, כאשר המחיר נקבע לפי שווי הקרקע באותו איזור".

 

"בחיפה אחוזי הבנייה שהיו נהוגים נמוכים מהמותרים היום", אומר דרור אלוני, זכיין אנגלו-סכסון בעיר, בכרמל הישן והוותיק ישנם הרבה מבנים בני 2 קומות בלבד. כיום, בשכונה זו, מותר לבנות 3 קומות מעל קומת עמודים.

 

של מי הזכות על הגג?

 

הוספת קומות בבניין קיים מתבצעת בהתאם לתוכנית בניין עיר של אותו אזור, המתירה הוספת קומות למבנה. הוספת הקומות מחייבת את אישור הוועדה המקומית לתיכנון ובנייה ואת הסכמת כל הדיירים במבנה (100%), שכן הדבר מחייב אותם בהוצאות ניכרות.

 

"מימוש הזכויות לגבי הגג אינה בהכרח זכותו של בעל הקומה העליונה", מסביר עו"ד אילן שרקון, מומחה לדיני בנייה. "הגג הוא רכוש משותף של כל הדיירים, אלא אם כן נקבע אחרת בתקנון הבית המשותף, או בהסכם עם הקבלן".

 

לדברי ד"ר יואב סרנה, יו"ר איגוד המהנדסים לבנייה ותשתיות, מומלץ לא להיכנס לתהליך ללא ליווי של עורך דין, אדריכל ומהנדס קונסטרוקציה, כבר מהשלבים הראשונים.

 

שלב ראשון: הבדיקה מול הרשויות. יש לבדוק האם קיימת זכות של תוספת קומות והאם אחוזי הבנייה הנוכחיים מאפשרים זאת. יש לפנות אל הרשות המקומית ולבקש דף מידע, שבו מפורטות התוכניות החלות על הנכס וכל המידע שבעזרתו יכול אדריכל או מהנדס לבדוק את הנתונים.

 

חשוב לדעת כי במקרים שבהם מדובר בבניין בן 4 קומות, התוספת מחייבת גם הוספת מעלית. המשמעות היא הוצאות גדולות יותר.

 

תנאי נוסף לאישור תוספת יחידות דיור הוא תוספת חניות. כיום ישנן עיריות המאפשרות קבלת רישוי ללא תוספת חניה, אבל תמורת תשלום כופר חנייה. כמו כן יש לחזק את הבניין בהתאם לדרישות.

 

שלב שני: הסכמת הדיירים. זוהי אחת המכשלות העיקריות בדרך להוספת קומות לבניין.

 

שלב שלישי: בחירת הקבלן המבצע וחתימת החוזה עימו. הבעיות הנפוצות הנגרמות בהתקשרות עם קבלן נגרמות בדרך כלל בשל אי הגדרה מדויקת של העבודה, ובשל שכירת שירותיהם של קבלנים לא מקצועיים. לכן חשוב מאוד לעבוד מול קבלן רשום בעל ניסיון בתחום הספציפי של תוספות לבניין קיים. בהתאחדות הקבלנים ניתן לקבל מידע לגבי הסיווג של הקבלן והאם הוא מורשה לבצע את העבודה.

 

 

 

לפנייה לכתב/ת
    קישורים ממומנים
     תגובה חדשה
    הצג:
    כל התגובות לכתבה בניין עם תוספות: איך עושים את זה
    אזהרה:
    פעולה זו תמחק את התגובה שהתחלת להקליד
    נדל"ן
    צילום: ג'רמי פלדמן
    בנייה. שיפוצים משתלמים
    צילום: ג'רמי פלדמן