הבית (היקר) של אולמרט לא לבד

רבים הרימו השבוע גבה עם פרסום "פרשת אולמרט", לפיה מ"מ ראש הממשלה ושר האוצר מכר ב-2004 את ביתו ברחוב כ"ט בנובמבר בשכונת קטמון הישנה בירושלים תמורת 2.7 מיליון דולר. לא מעטים שאלו האם מדובר במחיר שוק ריאלי, או שמא הוא נובע ממכירת הבית לאיל ההון דן אברמס, הידוע בתרומותיו לאישי ציבור בישראל. בכל מקרה, העיסוק בפרשת ביתו של אולמרט מפנה זרקור לשוק נכסי היוקרה בירושלים, שאינו זוכה בימים כתיקונם לחשיפה, שלא בצדק.

בישראל קיים היצע רחב יחסית, ובהתאם לכך גם קהל רוכשים, של נכסי היוקרה. ירושלים מעולם לא נחשבה מילה נרדפת ליוקרה. מעוזי האלפיון העליון, "המשפחות" המחזיקות בנתח ניכר מהמשק הישראלי, מזוהות שנים עם ערים ויישובים יוקרתיים באזור השרון והמרכז דוגמת תל אביב, סביון, הרצליה פיתוח, קיסריה, כפר שמריהו, ארסוף, מושב בני ציון וכו'. 

אולם מתברר כי ההיסטוריה הארוכה של ירושלים והבנייה הייחודית בה, יצרו היצע רחב של נכסי יוקרה מרשימים וייחודיים, שנחשבים עבור סקטורים מסוימים כאטרקטיביים בהרבה מהאזורים היוקרתיים ה"מובהקים". ברנרד רסקין, מנכ"ל רשת התיווך רימקס ותושב ירושלים אומר כי השכונות המבוקשות ביותר לרכישת נכסי יוקרה הן קטמון הישנה, המושבה הגרמנית, המושבה היוונית, רחביה, טלביה, ממילא, ימין משה, אבו-טור ובקעה. לדבריו, בשכונות היוקרה נתקשה למצוא נכס במחיר של פחות ממיליון דולר.

כך למשל בימים אלה מוצע למכירה, באמצעות רשת התיווך אנגלו-סכסון, בית ערבי עתיק ברחוב רחל אימנו שבשכונת בקעה. מדובר בבית בין יותר מ-100 שנה הניצב על שטח של 700 מ"ר. המחיר הנדרש: 4 מיליון דולר.

ברחוב כספי בשכונת אבו-טור מוצע למכירה קוטג' בן 3 מפלסים הכולל 5 חדרים מרווחים, 2 מרפסות גדולות, טרסת גג, מחסן ונוף לכיפת הסלע. המחיר: 1.35 מיליון דולר. בשכונת מלחה מוצא למכירה בין ישן בן 250 מ"ר הניצב על שטח של 750 מ"ר. למרות שהבית מיועד לשיפוץ מאסיבי או להריסה, המחיר המבוקש הוא 1.25 מיליון דולר.  

הרוכשים: יהודים עשירים מחו"ל

אם עשירי המשק הישראלי בוחרים להתמקם ביישובים באזור המרכז והשרון, לירושלים יש את קהל הרוכשים המיוחד שלה - יהודים צרפתים, אנגלים ואמריקנים. "רבים מהם שומרי מסורת", אומר רסקין, "שמחפשים נכסים בעלי נגישות לבית הכנסת הגדול או בתי כנסת מפורסמים אחרים של האליטה הדתית". לדבריו, השיקול הדתי-אידאולוגי בקרב אותם רוכשים לא נופל בחשיבותו מהשיקול הכלכלי.

במקרים רבים הרוכשים אינם מאכלסים את הבתים דרך קבע אלא מגיעים לתקופות החגים או לתקופות קצרות במהלך השנה. עם זאת, אומר רסקין, ישנם גם עולים מאותן הארצות - בעלי ממון שעשו את רוב הונם באירופה ובארה"ב וכעת 'עושים עלייה'. המכנה המשותף הוא הזיקה לדת ולמסורת. 

בהקשר זה ראוי לציין את השכונה החרדית "שערי חסד" הנמצאת בתחומה של שכונת רחביה. מדובר שכונה קטנה ואוטונומית, שעשירי היהודים החרדים בעולם מחזיקים בה נכסים, בהם יוסי פרל, ממשפחת רויכמן החרדית בקנדה. גם השכונה הזו נמצאת בקרבת בית הכנסת הגדול.   

היקף הרכישה הגדול מצד רוכשים יהודיים מחו"ל, שאינם מתגוררים מרבית השנה בנכס, הובילו לכך שחלק מהשכונות סבלו מדלילות אוכלוסין ופגיעה בחיי הקהילה. בעקבות כך הגבילו חלק מהשכונות את היקף המכירות לאוכלוסיה זו. בשכונת ימין משה לא ניתן למכור יותר משליש מהנכסים למי שאינו מתגורר בהם באופן קבוע.

היוקרתי ביותר - ליד בית הכנסת הגדול

בזמן שבכל עיר אחרת בית כנסת עלול לפגוע בערך הדירה, בית הכנסת הגדול בירושלים, השוכן ברחוב קינג ג'ורג, על הגבול בין שכונת רחביה ומרכז העיר, הוא אבן שואבת לכל אדם דתי שיכול להרשות לעצמו. "המחיר עולה בתוך הרחובות עצמם כאשר הרחובות הטובים ביותר הם הרחובות שמאחורי בית הכנסת הגדול", אומר גורם המקורב לעסקאות של נכסים מסוג זה בירושלים. ברחובות אלחריזי, בן מימון, אברבנל ואלפסי נמכרות הדירות הרגילות במחירים של 6,000-8,000  דולר למ"ר, לשם השוואה - יקר יותר ממחיר דירה בפרויקט Yoo היוקרתי בת"א, הנמצא בבנייה.

בית למכירהבמלחה (אנגלו-סכסון)‏ (צילום: דודי ועקנין )

1

2

3

4

5

6

דירות גן (כמוהן יש מעט) מגיעות למחירים של 9,000 דולר למ"ר, מחירו של פנטהאוז באזור מגיע ל-11,000 דולר למ"ר, כאשר לשם השוואה לאחרונה נמכר פנטהואס בפרויקט מגדלי נאמן בצפון תל אביב ב-9,500 דולר למ"ר. ברחוב בן מימון 35 בירושלים נמכר לאחרונה פנטהאוז ב-3.2 מיליון דולר - מחיר שנתקשה למצוא, אם בכלל, בעסקה מסוג זה בכל מקום אחר בארץ.

"מדובר באזור עם ביקושי שיא ורמות מחירים שאין בשום מקום בארץ", אומר אותו גורם, "בשכונות רחביה וטלביה ישם מעט מאד בתים פרטיים, אבל בכל בית שיש לו זכויות בנייה מגלה התעניינות של חברות המעוניינת לרכוש את הנכס ולבנות במקום. זו בהחלט תופעה".

לדבריו, גם בין השכונות המבוקשות קיימת היררכיה. "רחביה, טלביה, המושבה הגרמנית, בקעה וקטמון הישנה הן המבוקשות והנחשבות ביותר".

בית בימין משה - מיליון דולר ומעלה

שכונת ימין משה הפאסטורלית הוקמה בשנת 1891 סביב בניין משכנות שאננים שבנה משה מונטיפיורי, והייתה השכונה הראשונה שהוקמה מחוץ לחומות העיר העתיקה. הבתים, שמקיפים את חומת העיר מאד ייחודיים בעיצובם וחלקם משתרעים על שטחי שלמעלה מ-200 מ"ר. מהבתים נשקף נוף מרהיב של חומת העיר העתיקה. נכון שהגישה לבתים אינה קלה ודורשת טיפוס וירידה בלא מעט מדרגות. כמו כן גם חצרות או גינות פרטיות אין ממש בנמצא. עם זאת בפחות ממיליון דולר בכיס אין לרוכש המעוניין מה לחפש שם.     

גם בשכונות 'הזניחות' יותר המחירים גבוהים והיזמים שמצליחים מנצלים את זה. כך למשל יזם רכש בשכונת בקעה שטח של 1.1 דונם. בשטח עמד בית ישן המיועד לשימור. היזם שימר את הבית והוסיף עליו שני קוטג'ים ופנטהאוס. עם סיום הבנייה נמכרו שני קוטג'ים, כל אחד מהם בשטח של 300 מ"ר, לפי מחיר של 6,000 דולר למ"ר. בחישוב מהיר מדובר במחיר של 1.8 מיליון דולר.       

לדברי אבי מנדלר, מנכ"ל חברת קים לוסטיגמן הבונה כיום פרויקט יוקרה ברחוב אגרון שבשכונת ממילא, שם המשחק בנדל"ן הירושלמי הוא הנדירות. "אין חלופה בירושלים למיקומים נדירים מבחינת ביקושים נדל"ניים, דוגמת טלביה, רחביה, ורחובות דוגמת אגרון וז'בוטינסקי - הממוקמים במרכז, נהנים משקט ומשלבים בתים עתיקים והדר ירושלמי".

לדבריו, גם בתקופת המיתון של שנים עברו היו ביקושים מפולחים בפרויקטים בשכונות היוקרה. בשנה האחרונה, אומר מנדלר, כתוצאה מיציאת המשק מהמיתון, קל וחומר בירושלים, רמות הביקושים המפולחים באזורים אלה גבוהות במיוחד ומכאן גם נגזרת רמת מחירים גבוהה ביותר.

גם מי שיכול להרשות לעצמו לממן רכישה באחת מהשכונות הללו צפוי לגלות כי הוא מתקשה למצוא נכס לרכישה. "לא מדובר כאן ברכישה להשקעה נטו או במהלך כלכלי של רכישה ומכירה לטובת רווח", מסביר גורם המתמחה במכירת נכסי יוקרה בעיר. "כל יהודי כזה שרוכש בית באחת השכונות הללו, לא רק שאינו מוכר, ברוב המקרים הוא אפילו לא מוכן להשכיר אותו. ואם תציע לו לרכוש הוא יענה לך: 'עד שמצאתי נכס ליד בית הכנסת הגדול והכותל אני אמכור אותו?". ואם יגעתם ובכל זאת מצאתם - תאמינו.