קונים בית? אל תשכחו לרשום הערת אזהרה

המושג הערת אזהרה מוכר לרבים. מיד לאחר חתימת חוזה המכר, ממהר עורך הדין של הקונה ורושם על הנכס הערת אזהרה בלשכת רשם המקרקעין (הטאבו) לזכותו של הקונה. אך מהי משמעותה של הערת האזהרה, כיצד היא מועילה והאם ניתן להסתפק בה?

כדי להבין את שורשי הדברים נניח לרגע לפרקטיקה ונפליג מעט לתיאוריה: ידוע העיקרון לפיו כנגד כל זכות עומדת חובת האחר לכבד את אותה הזכות, שאם לא כן לא הייתה זו זכות. אך מיהו אותו אחר החייב לכבד את הזכות?

כבר שיטות המשפט העתיקות ובראשן המשפט הרומי והמשפט העברי, ידעו להבחין בין זכות קניינית לבין זכות אישית. משמעות הזכות ה"קניינית" היא זכות של אדם בחפץ או בקרקע, וממילא חובת כל בני העולם היא לכבד זכות זאת.

דהיינו, במידה וחלקת אדמה שייכת לפלוני, איש לא זכאי לתפוס חלקה זו. לעומתה, זכות "אישית" מציינת יחסים בין שני אנשים ספציפיים, ורק הם אלו שמחוייבים ליחסים אלו, ("חוזה" בלשון ימינו או "ברית" בלשון התנ"ך).

זכות קניינית לעומת זכות אישית

בהתאם לכך, במידה שבעל נכס התחייב בחוזה מכר כלפי ראובן ומאוחר יותר ביצע עסקה נוגדת עם שמעון ועסקה זו הושלמה במלואה, דווקא שמעון השני (בתנאי שהיה תם לב) יגבר על ראובן הראשון.

עסקת מקרקעין מורכבת משני שלבים המובחנים זה מזה, גם מהותית וגם בציר הזמן. השלב הראשון הינו שלב חתימת ההסכם. זהו השלב החוזי, כלומר, השלב שבו נוצרת ההתחייבות האישית בין הקונה והמוכר.

הצדדים אמנם מחוייבים לתוכן ההסכם ולתנאיו, אך מי שאינו צד להסכם אינו מחוייב לו. גם לאחר חתימת ההסכם הנכס נותר בבעלות המוכר, זאת עד לשלב השני שהוא השלמת העסקה ויצירת הזכות הקניינית.

בשלב זה, לאחר שהקונה שילם את כל התמורה למוכר, מועברת הבעלות בנכס מהמוכר לקונה והוא נרשם בלשכת רשם המקרקעין כבעלים. עכשיו הזכות כבר אינה רק אישית בין שני הצדדים, בשלב זה נוצר קשר של בעלות בין הקונה לבין הקרקע, ומדובר אם כן בזכות קניינית אשר כנגדה נוצרת חובה אשר כל בני העולם מחוייבים לכבדה.

לעתים נוטים אנשים שחתמו על חוזה מכר להכריז: "קניתי בית", אבל זה לא מדויק. אותו אדם חתם על מערכת תנאים הכוללת חובות וזכויות מותנות, שרק בהתקיימם (למשל תשלום כל התמורה, תשלומי מסים וכד') יהיה זכאי להיות הבעלים של הבית. בנסיבות מסוימות, מי שישלים את העסקה לפניו יגבר עליו.

ללא קשר מחייב בין הקונה לנכס

כאשר מסתיימת העסקה וזכותו של הקונה בקרקע הופכת מזכות אישית חוזית להיות זכות קניינית, מעמדו חזק יותר. נדגים את הדברים: במקרה שבו לאחר חתימת חוזה המכר מגיע פתאום מישהו ומצליח להוכיח שהנכס שנמכר בעצם שלו והמוכר זייף את חתימתו.

אם זכותו של הקונה היא רק זכות אישית, עדיין לא נוצר כל קשר מחייב בינו לבין הנכס, וזכותו של הקונה כולה מתמצית ביחסים האישיים עם המוכר הזייפן. או אז יקבל הבעלים האמיתי את הנכס, והקונה ייאלץ לחפש את המוכר הזייפן ולתבוע ממנו את כספו.

אולם במקרה בו הבעלים האמיתי התעורר וגילה את התרמית רק לאחר שהעסקה נסתיימה והנכס נרשם על שם הקונה, הרי שהקונה שקנה בתום לב ושילם את מלוא התמורה יזכה להגנה ויגבר על הבעלים האמיתי. במקרה זו דווקא הבעלים האמיתי הוא זה שיצטרך לרדוף אחר הזייפן ולתבוע ממנו את נזקו.

זוהי דוגמה אחת הממחישה באופן ברור, מדוע מעמדה של הזכות הקניינית, דהיינו רישום הבעלות בטאבו על שם הקונה, עדיפה באופן ברור על פני הזכות האישית, המחייבת רק את הצדדים הקרובים לה ואינה מטילה כל חובה או אחריות על צדדים רחוקים.

הערת האזהרה

בדיוק בנקודה זו נכנסת הערת האזהרה אשר נועדה לצמצם את הפער המשפטי שמבחין בין שני השלבים. הערת האזהרה נרשמת בטאבו מיד לאחר חתימת החוזה ובטרם שילם הקונה את מלוא התמורה. דהיינו, הזכות הקניינית טרם הושלמה, אך אף על פי כן ניתנת פומביות המכריזה על כך שנחתם חוזה.

החל מרגע זה לא יוכל איש לטעון שלא היה מודע לזכויותיו של הקונה. כלומר על אף שחתימת החוזה הינה יצירת התחייבות אישית בין הקונה והמוכר, אף על פי כן אנו מיידעים את המרחב הציבורי בכך שנחתם חוזה בקשר לנכס.

הערת האזהרה כשמה כן היא, משמשת תמרור אזהרה לכל המתעניין בנכס, ומכריזה: דע לך כי נערכה התחייבות (חוזה) בקשר לנכס. אין אנו יודעים בשלב זה אם חוזה זה יושלם או שמא יבוטל, אך עם זאת לא ניתן יותר להתעלם מקיומה של הזכות.

אדם שיתקשר בחוזה עם המוכר בעסקה סותרת לאחר שנרשמה הערת אזהרה לא יוכל לומר שעשה זאת בתום לב. יתרה מזאת, גם עיקול שיוטל על זכויות המוכר בנכס יידחה מפני זכויות הקונה אשר לטובתו נרשמה הערת האזהרה קודם לכן. בהתאם לכך קובע חוק המקרקעין, כי רשם המקרקעין לא יאפשר לרשום כל עסקה הסותרת את הערת האזהרה.

שלב חשוב שאין לפסוח עליו

בפסיקות שונות של בית המשפט העליון נקבע לא אחת, כי רוכש שלא רשם הערת אזהרה פעל בחוסר תום לב, ובמידה ורוכש שני הסתמך על כך וסבר שהנכס "נקי", יגבר אותו רוכש שני על הרוכש הראשון.

מסקנת הדברים היא כי רישום הערת אזהרה הינו שלב חשוב מאוד שאין לוותר עליו, והוא זה אשר נותן פומביות לעסקה ומונע תקלות ותרמיות.

עם זאת, אין להסתפק בכך, יש תמיד לשאוף לסיים את העסקה ברישום על שם הקונה ובכך תושלם זכותו הקניינית בנכס. במקרים רבים קיימת מניעה לרישום או שהתהליך אורך חודשים ארוכים, ובינתיים, בפרק זמן זה הערת האזהרה מגנה על זכויות הקונה.

הכותב הינו עו"ד המתמחה בנדל"ן ושותף בחברת פירר הנהלת רכוש - חברה לניהול נכסים