מה ההבדל בין השכרה לחכירה?
נכסים רבים בישראל אינם רשומים בבעלות המחזיקים בהם, ולכן אי אפשר לקנותם אלא רק להחכירם. מה המשמעות של חכירה, ועל מה חשוב להקפיד בעסקה מסוג זה?
בנסח הרישום, בו עסקנו בכתבה הקודמת, מוצאים את זכות הבעלות, הזכות הקניינית העליונה. בעלות מוגדרת בחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 כ"זכות להחזיק במקרקעין, להשתמש בהם ולעשות בהם כל דבר וכל עסקה בכפוף להגבלות לפי דין או לפי הסכם".
ניקח לדוגמה מצב שבו בעלים משכיר את נכס המקרקעין לאחר, בהסכם שכירות שנחתם בינו ובין השוכר ולפי תנאיו. עם הקניית זכות השכירות בנכס לשוכר, יוצאת זכות משנה זו מסל הזכויות שבידי הבעלים.
אולם, ההקנייה הזאת היא זמנית ומותנית בתנאים (המפורטים בהסכם השכירות). בסיומה של תקופת השכירות, היא חוזרת לידי הבעלים, שיכול להשאירה בידיו או להקנותה לאחר לפי שיקול דעתו.
מי הבעלים של הנכס?
כאשר אתם מקבלים לידיכם נסח רישום מעודכן ורואים במו עיניכם שהמוכר רשום כבעלים של נכס המקרקעין מדובר במקרה הקל והפשוט ביותר - כי רכישת נכס מקרקעין מהבעלים הרשום שלו משמעותו רכישת כל הזכויות מכל סוג שהוא באותו נכס.
אולם, נכסי מקרקעין רבים בישראל אינם רשומים בבעלות המחזיקים בהם מסיבות שונות. סיבה מהותית ראשונה היא הוראת סעיף 1 חוק יסוד מקרקעי ישראל, הקובעת כי הבעלות במקרקעין בישראל המצויים בבעלות המדינה, רשות הפיתוח או קרן קיימת לישראל, לא תועבר, לא במכר ולא בכל דרך אחרת. איסור זה אינו מוחלט, ובמקרים מסוימים שנקבעו בחוק מקרקעי ישראל ניתן להעביר בעלות במקרקעי ישראל.
סיבה מהותית נוספת הינה אילוצים רישומים שונים. סעיף 13 לחוק המקרקעין קובע כי אין תוקף לעסקה בחלק מסוים במקרקעין (כשאין בחוק הוראה אחרת), ולכן לא ניתן לרשום זכות בעלות בחלק מסוים במקרקעין.
המשמעות היא כי אם אדם קנה זכות בעלות בקרקע מסוימת אך אין התאמה מלאה בין המגרש ובין הרישום הקיים לגביו בלשכת רישום המקרקעין, לא ניתן יהיה לרשום את הבעלות של אותו אדם במגרש בפועל אלא לאחר השלמת הליכי פרצלציה, שבעקבותיהם תיווצר התאמה.
דוגמה נוספת לאילוץ רישומי ניתן למצוא במקרה שבו אדם רכש זכות בעלות בדירה בבניין. על מנת לרשום אותו כבעלים של הדירה בלשכת רישום המקרקעין, יש לרשום את הבניין כ"בית משותף", ובדרך זו להפוך את הדירה ליחידה רשומית נפרדת ועצמאית. חכירה, שהינה זכות שכירות במהותה, מהווה פתרון אפשרי לסוגיות שתיארנו קודם.
מה ההבדל בין חכירה לשכירות?
שכירות מוגדרת בחוק המקרקעין כ"זכות שהוקנתה בתמורה להחזיק במקרקעין ולהשתמש בהם שלא לצמיתות". שכירות לתקופה העולה על חמש שנים הינה 'חכירה', ושכירות לתקופה העולה על 25 שנה הינה 'חכירה לדורות'.
ההסכם שנחתם בין הבעלים של המקרקעין ובין השוכר/חוכר מסדיר את היחסים ביניהם, ומגדיר את הנכס המושכר, את תקופת השכירות, את ההגבלות על זכות השכירות, ועוד. שכירות היא גם חריג לכלל שנקבע בסעיף 13 לחוק המקרקעין שהזכרנו קודם, כך שניתן להשכיר חלק מסוים במקרקעין, ובהתאם לכך גם ניתן לרשום זכות חכירה בלשכת רישום המקרקעין על חלק מסוים במקרקעין.
מכאן גם החשיבות הגדולה שבבדיקת תנאי החכירה הרשומה בלשכת רישום המקרקעין, וזאת לפני רכישת הזכויות בנכס בפועל.
עם רישום חכירה לטובת אדם בלשכת רישום המקרקעין, מצורף לשטר החכירה מסמך הנקרא "תנאי חכירה", המסדיר את היחסים שבין הבעלים ובין החוכר, ומגדיר את הנכס המוחכר (כולל תשריט המתאר אותו), את תקופת החכירה, את הזכות להאריך אותה (או לא), את ההגבלות השונות על זכות החכירה (או העדר הגבלות על הזכות), ועוד.
בררו את תנאי החכירה מראש
כאשר מדובר במקרקעי ישראל המנוהלים על ידי מינהל מקרקעי ישראל, חשוב לבדוק את תנאי החכירה במקרה שבו החכירה הרשומה בלשכת רישום המקרקעין אינה רשומה על המקרקעין בשלמותם, אלא על חלק מהם בלבד, וזאת על מנת לזהות את הנכס המוחכר, והאם הוא תואם את הנכס שהוצג לכם על-ידי החוכר. חשוב לציין כי תנאי החכירה עצמם הם בעיקרם תנאים כלליים, שהנוסח שלהם מפורסם באתר האינטרנט של המינהל.
מקום שבו הבעלים הוא גוף אחר (אדם או תאגיד או רשות מקומית וכו'), קיימת חשיבות רבה לעיון בתנאי החכירה, שכן במקרה כזה, תנאי החכירה הם תנאים מיוחדים המותאמים לעסקה המסוימת שבין הבעלים ובין החוכר, ואתם עלולים למצוא בהם הגבלות על זכות החכירה ועל השימוש שהחוכר רשאי לעשות בנכס המוחכר.
כמו כן, אתם עלולים לגלות שאין אפשרות להאריך את תקופת החכירה החוזית, וכי עם סיומה חייב החוכר להשיב את המקרקעין לבעלים, ללא תנאים ובלי פיצוי או חובת תשלום אחרת.
לסיכום: דאגו לקבל נסח רישום מעודכן של נכס המקרקעין בתחילת כל משא ומתן, ובדקו מה זכויות המוכר בנכס, האם בעלות או חכירה. אם אכן מדובר בחכירה - דאגו לקבל את מלוא תנאיה, וקבלו חוות דעת מעורך דין לגבי מהות הזכות שבה מדובר וטיבה ואם קיימות הגבלות כאלו או אחרות לגביה, וכל עניין אחר שיכול להשפיע על הזכות הנובעת ממנה.
עו"ד יודפת טנא (בן-דוד) הינה עורכת דין בכירה בקפלן-אלון-גור משרד עורכי דין. הרשימה ניתנת כשירות לציבור, והיא אינה מהווה יעוץ משפטי.
לפנייה לכתב/ת 
