רוכשי דירה לא רשמו הערת אזהרה - הנושה זכתה
במקום לשלם את חובו לאחות, ניסה להסתיר - ונתבע. זה היה גורלו של אדם שמכר את זכויותיו בדירה לזוג קונים מבלי לרשום הערת אזהרה כמקובל - בניסיון למנוע מאחותו לגבות ממנו חוב
אח שחב כספים לאחותו, מכר את זכויותיו בדירה מבלי לרשום על העסקה הערת אזהרה. המטרה - להסתיר את העסקה מהאחות, שציפתה לקבל את כספה באמצעות הנכס. הקונים טענו כי זכותם בדירה גוברת על זכותה של האחות מכח החוב. מה קבע ביהמ"ש?
הניסיון להעלים מעינה של האחות את מכירת הדירה לא חמק מביקורת של ביהמ"ש(צילום: shuterstock)
במסגרת תיק הוצאה לפועל שפתחה אישה נגד אחיה בגין כספים שהיה חייב לה, מונה כונס נכסים לדירה, שחלק ניכר מזכויותיה הועברו לאח בירושה. פסק דין בתיק ניתן לטובת האחות, וכונס הנכסים רשם בשנת 1994 הערת אזהרה במרשם המקרקעין על חלקו של האח בדירה. ההערה נועדה להבטיח את פירעון החוב לאחות.
במועד כשלהו (לטענת האח ב-1993 ולטענת האחות ב-1996) מכר האח את זכויותיו בדירה לזוג קונים (אח נוסף של השניים ובת זוגו), ובשנת 1996 העסקה דווחה לרשויות המס. הקונים לא רשמו במסגרת העסקה הערת אזהרה, כפי שנהוג לעשות.
לימים, לא יכלו הקונים להעביר את הזכויות בדירה על שמם, בשל קיומה של הערת האזהרה לטובת האחות, והם הגישו תביעה נגד שני האחים לבית המשפט לענייני משפחה בתל אביב.
הקונים ביקשו להצהיר כי עסקת המכר קדמה לרישום הערת האזהרה, ולפיכך זכויותיהם קודמות לזכותה של האחות בהסתמך על הערת האזהרה. ביהמ"ש נעתר לתביעה והערת האזהרה נמחקה.
בערעור שהגישה האחות לבית המשפט המחוזי בתל אביב, טען בא כוחה, עו"ד יורי ירום, כי המשיבים (הקונים והמוכר) פעלו במרמה והונאה, במטרה להבריח את הנכס.
על כן, לטענתו, גם אם הערת האזהרה נרשמה לטובת האחות לאחר עריכת הסכם המכר, זכויותיה עדיפות, כיוון שהמשיבים נמנעו מלרשום את ההערה בזמן, במכוון ובחוסר תום לב - על מנת להסתיר ממנה את העסקה. זאת, במטרה למנוע ממנה לפרוע את החוב באמצעות הכספים שקיבל האח תמורת הדירה.
כן נטען, כי בכל מקרה וללא קשר למועד הרכישה, הקונים רכשו את הזכויות בדירה כשהם מודעים היטב לכך שזכויות האח, המוכר, פגומות בשל חובו למערערת. עו"ד יאיר דנגור, אשר ייצג את המשיבים, עמד על כך שזכויות הקונים בדירה גוברות.
אין הגנה עדיפה לקונים
השופט ישעיהו שנלר קיבל את הערעור. בפסק הדין נקבע כי זהו מקרה חריג, בו יש להעדיף את זכות המערערת כנושה, על פני זכות הקונים. זאת, משום שהימנעות המשיבים מלרשום הערת אזהרה בזמן נעשתה בחוסר תום לב.עוד נקבע כי בהליכים אחרים שהתנהלו בין הצדדים, טענו המשיבים שערכו את הסכם המכר מאוחר יותר ממועד רישום הערת האזהרה לטובת האחות, ולכן הם מנועים מלטעון אחרת כעת. ככל הנראה, כך נפסק, ניסו המוכר והקונים למנוע מהמערערת את היכולת לגבות את חובה, שכן אילו היו רושמים את הערת האזהרה במועד ביצוע העסקה, הייתה האחות מודעת לה ופועלת לעיקול כספי התמורה.
לפיכך נקבע כי במקרה הנוכחי אין להעניק הגנה עדיפה לקונים, ומשכך יש להשיב את הערת האזהרה למרשם, ככל שלא בוצעה עסקה נוספת בדירה. המשיבים חויבו בהוצאות משפט של 35,100 שקל.
עו"ד אלימלך יערי העוסק בתחום המקרקעין, מציע שעל מנת להבטיח את זכויותיהם, יקפידו הרוכשים על רישום הערת אזהרה באופן מיידי, ובמידה והם מעדיפים להסתיר את העסקה, עליהם לדעת כי עלול להיות לכך מחיר משפטי.
- לעיון בפסק הדין
- הכתבה באדיבות אתר המשפט הישראלי פסקדין
לפנייה לכתב/ת 
מומלצים
