שוק רותח: על מצב שוק הנדל"ן האמריקני

*התכנים במדור זה מוגשים בשיתוף עם החברות המצולמות במדריך הנדל"ן

לאחר שנים של עליות ומורדות, במהלכן סבל שוק הנדל"ן האמריקני ממשבר חמור שהפך אזורים שלמים במדינה לערי רפאים, נראה השוק כעת יציב מתמיד. כבר מספר שנים רצופות ניתן להרוויח תשואות נאות מרכישת נכסי נדל"ן בארה"ב ובסיכון נמוך, אך לא תמיד היה כך. אז מה בעצם קרה פה ב-10 השנים האחרונות ואיך זה עוזר לנו?

לאחר מספר שנות פריחה כלכלית בארה"ב, חלה בשנת 2006 תפנית בשוק האמריקני וענף משכנתאות הסאב פריים נכנס למשבר. החקיקה אשר אפשרה לקיחת משכנתא ללא מקדמה, עליית הריביות בארה"ב, ההחזרים הגבוהים וההאטה בשוק הנדל"ן בארה"ב משנת 2005, הובילו בסופו של דבר לעלייה חדה במספר הלווים אשר לא יכלו לעמוד בתשלומי המשכנתא מחד (אשר בתחילת 2007 היו מוערכים בכ-1.3 טריליון דולר) ולא יכלו למכור את נכסיהם כדי להחזיר את ההלוואה - מאידך.

כתוצאה מכך, עשרות חברות שהלוו בשוק הסאב פריים פשטו רגל. פשיטת רגל זו הביאה לקריסת שוק המניות הקשורות למשכנתאות, ואף לקריסה ופשיטת רגל של מספר בנקים שאיימה על הכלכלה האמריקנית כולה.

המשבר הוביל לעיקול נכסים על ידי הבנקים המקומיים, ולעלייה משמעותית בהיצע הדירות הפנויות לרכישה. שתי פעולות אלה הביאו לירידה ניכרת ומהירה במחירי הנדל"ן בארה"ב . בניגוד לסקטורים כלכליים אחרים שהראו סימני התאוששות כבר משנת 2010, בתחום הנדל"ן נראתה מגמה של ירידת מחירים עד תחילת שנת 2012. למעשה, בין 2008-2012, ירדו מחירי הנדל"ן בארה״ב בכ-30%, ובערים רבות ירידת הערך הגיעה אף ל-50%.

כאשר השוק האמריקני הראה סימני התאוששות, ראשית בענף הבנקאות והתעסוקה ולבסוף גם בענף הנדל"ן, מחירי הנכסים הפסיקו לצנוח והחלו להתייצב, והשוק החל לקרוץ מחדש למשקיעים. הירידה העצומה במחירי הבתים במדינות וערים רבות בין השנים 2008 ל-2012 פתחה חלון הזדמנויות חדש למשקיעים רבים בשוק הנדל"ן בארה״ב.

מדד קייס שילר, המודד את תנודות מחירי הבתים הפרטיים בארה״ב ב-20 ערים מרכזיות, מראה כי החל מינואר 2012 ועד אוגוסט 2013 מחירי הנדל"ן בארה״ב עלו בממוצע ביותר מ-20%, ובערים רבות שבהן נראתה ירידת ערך דרמטית עליות המחירים הגיעו אף ל-40%. המדדים האחרונים הציגו את עליות המחירים הגבוהות ביותר ב-10 השנים האחרונות, כאשר העלייה הממוצעת היא 12.4% במחירי הדירות.

מומחי שוק הנדל"ן בארה"ב מסמנים את תחילת 2015 כזמן בו שוק הנדל"ן האמריקני "התעורר לחיים" - המחירים עלו וההשקעה בו הפכה לאטרקטיבית ומשתלמת למשקיעים ויזמים כאחד.

כיום, ארה"ב נחשבת לאחד מן המקומות הטובים ביותר בעולם להשקעה בנדל"ן מניב, ומשבר הסאב פריים נראה כמו זיכרון רחוק ומטושטש. כדאיות ההשקעה בארה"ב נובעת מכמה סיבות עיקריות, ביניהן תשואה שוטפת גבוהה, עליית ערך הנכס בצורה משמעותית בעקבות קניית נכס בעלות נמוכה לאחר המשבר, ביקוש עולה, התאוששות כלכלית אשר דוחפת את המחירים כלפי מעלה, שוק שכירות פורח ועוד. 

הכותב, ארז גלעד, הוא סמנכ"ל חברת פסיפיק הולדינגס