דירה להשכיר

בשיתוף אפריקה ישראל מגורים

לאחרונה זו הייתה עבורנו רק שמועה רחוקה: דיור להשכרה לטווח ארוך. בערים גדולות ברחבי העולם, כמו ניו־יורק וברלין, זו תופעה ותיקה ומוכרת: דיירים שוכרים דירות לתקופות ממושכות, אפילו עד עשרות שנים, בבניינים ובמתחמי מגורים שנועדו לכך מראש. בדרך כלל נהנים הדיירים מתנאי שכירות טובים יותר ביחס לתנאי השוק, שמגינים עליהם מפני עליית מחירים תלולה ומתנודות קיצוניות בשוק הנדל"ן.

השכרה לטווח ארוך. סביוני גליל ים בהרצליה של אפריקה ישראל מגורים(צילום: רמי חכם)

החדשות הטובות הן שלפני כשלוש שנים מודל ההשכרה ארוכת הטווח הגיע גם לארץ. שכירות לטווח ארוך היא אחד הפתרונות היצירתיים שהממשלה החליטה לאמץ כדי להתמודד מול העלייה התלולה במחירי הנדל"ן, שמקשה על רבבות ישראלים למצוא מקום מגורים.

"הפרויקט הראשון שנבנה בארץ לצורך השכרה ארוכת טווח, הוא פרויקט סביוני גליל ים For Rent בהרצליה של קבוצת אפריקה ישראל", מסביר אהרון פרנקל, סמנכ"ל כספים בחברת אפריקה ישראל מגורים. "קיבלנו על עצמנו את הפרויקט בעקבות זכייה במכרז ממשלתי והקמנו אותו תוך זמן שיא של 30 חודשים בלבד. בפרויקט נבנו 273 יחידות דיור, שבדצמבר האחרון אוכלסו כמעט כולן".

מה הרעיון שמאחורי פרויקט כזה?

"מדובר בפרויקטים שנבנים בחסות ובסבסוד המדינה, שמוכרת קרקע ליזם בהנחה משמעותית, בתמורה לכך שהדירות שייבנו ישמשו להשכרה ולא למכירה, לתקופה של 20 שנה. בתוך תקופה זו, היזם מחויב להשכיר את הדירות על פי התנאים שקבעה הממשלה במכרז, ושעליהם מפקחת חברת ממשלתית בשם 'דירה להשכיר' שהוקמה לצורך פיתוח שוק הדיור להשכרה. דיירים ששוכרים דירה בפרויקט נהנים מאופציה להמשיך ולשכור אותה למשך עשר שנים לפחות, במחיר מפוקח, שהיזם יכול להעלות אותו באופן מוגבל מדי מספר שנים".

האם דמי השכירות נמוכים ממחירי השוק?

"בפרויקט שלנו בגליל ים, 25% מהדירות יועדו מראש להשכרה במחירים נמוכים ממחירי השוק, וכך מקובל גם בפרויקטים נוספים. 68 הדירות הראשונות שהוגרלו בפרויקט הושכרו במחיר שנמוך ב־%20 ממחיר השוק. הדירות האחרות מושכרות במחירי שוק, אבל בכל מקרה מותר לנו להעלות את שכר הדירה רק באחוזים בודדים במהלך השנים. כשמדובר בדירה 'רגילה' להשכרה, בחמש השנים הראשונות המחיר צמוד למדד, ואחרי חמש שנים מותר לנו להעלות אותו בחמישה אחוזים בלבד".

אהרון פרנקל(צילום: כרמל שירן)

ואם הדיירים רוצים לעזוב את הדירה באמצע תקופת החוזה?

"לא אמורה להיות בעיה. בפרויקט שלנו דייר יכול לצאת מהחוזה בכל עת, בכפוף להודעה מוקדמת של שלושה חודשים מראש".

פתרון ראוי כשההון הראשוני לא מספיק

הדיירים הראשונים לאכלס את פרויקט סביוני גליל ים הם תושבי הרצליה, אפי ורונית פתאל, ששכרו דירה במחיר מפוקח בפרויקט. "ההון הראשוני שהיה לנו מהבית לא מספיק לקנות דירה באזור שאנחנו רוצים לגור בו, אז הפרויקט הוא בדיוק הפתרון לכך, אומר פתאל. "הדירות הן חדשות, יש חניה מסודרת והאזור מעולה וקרוב לאיילון. המחירים פה לא זולים, אבל יחסית למה שאתה מקובל באותו מחיר בשוק הפרטי זה מעולה. החוזה הוא גם לטווח ארוך, אז אתה לא דואג מזה שיועלו לך את שכר הדירה בכל פעם בעשרה אחוז. זה מאוד מרגיע. אני חושב שהפרויקט הזה יעודד זוגות צעירים לגור בהרצליה".

לדבריו של פתאל, בחוזה עם החברה יש הרבה סעיפים חיוביים, כמו למשל כל נושא האחזקה על ידי חברת ניהול. יש תקלות שמוגדרות שתוך שעתיים צריך לתקן אותן וכאלה, מסוג אחר, שצריך לתקן תוך ארבע שעות. אין דבר כזה בשוק הפרטי. כאן מגדירים לך בדיוק מה התקלות ותוך כמה זמן צריך לתקן אותן וזה דבר מעולה. רמת השירות כאן היא אחרת". פתאל מציין כי גם ההגבלות הן דבר מצוין. משום שהן חלק מאיכות החיים ואין בזה משהו רע.

אפי ורונית פתאל (צילום: באדיבות המשפחה)

"בסך הכל אנחנו מאוד מאושרים וזה מעין חלום שהתגשם", מוסיף פתאל ."זה פרויקט מדהים. קיבלנו דירה במחיר טוב, קרוב להורים ולמשפחה ובאחד המיקומים הטובים בארץ. סביבת המגורים מאוד חשובה גם לאנרגיה האישית שלך ובטח לאיכות החיים של הילדים שלך. אני מדבר בשם עצמי אבל אני באמת חושב שזה אחד המקומות האידיאליים".

האם פרויקטים להשכרה ארוכת טווח פתוחים לכולם? ליאת דנינו, סמנכ"לית שיווק באפריקה ישראל מגורים, מסבירה: "בפרויקט גליל ים, כל הדירות יועדו למי שמוגדרים כ'זכאים' על פי הכללים של משרד השיכון. אלה אותם תנאי זכאות שחלים על רוכשים בפרויקטים של 'מחיר למשתכן'. באופן כללי, עונים לתנאים רווקים, זוגות ומשפחות חד־הוריות שאין בבעלותם דירה, בכפוף למספר דרישות נוספות כמו גיל. בפרויקטים אחרים חלק מהדירות מוצעות בהנחה לזכאים, בעוד שהדירות האחרות מוצעות לציבור הרחב".

לקנות או לשכור?

מלבד היתרון הברור של דמי שכירות מפוקחים, דנינו מצביעה על יתרונות נוספים שכדאי לקחת בחשבון כשבודקים השכרה ארוכת טווח. "חשוב להבין שמדובר בדירות חדשות לחלוטין, שנבנות בסטנדרט איכותי, לפי דרישות המכרז הממשלתי ותחת פיקוח. זה שונה מאוד מרוב הדירות להשכרה שניתן למצוא בשוק החופשי, שרובן ישנות ולא בהכרח מתוחזקות היטב. בפרויקט בגליל ים, בנינו דירות של שלושה וארבעה חדרים בעיקר, אך גם של שני חדרים. לכל הדירות יש מרפסת וחניה תת־קרקעית צמודה, ובמקרים מסוימים נוף לים, והדיירים מקבלים שירותי תחזוקה וניהול שוטפים מהיזם. בכלל, הדיירים בפרויקט כזה לא נתונים לגחמות של בעל דירה כזה או אחר, אלא נהנים מהגב של היזם, שמחויב לפרויקט, ומהידיעה שיוכלו לשכור את אותה דירה לזמן ממושך".

האם דירה בשכירות ארוכת טווח יכולה להיות תחליף מלא לרכישת דירה?

פרנקל: "שכירות לטווח ארוך מעניקה לשוכרים יציבות וביטחון שלא היו להם עד כה בשוק השכרת הדירות. כמובן, כל אחד עושה את השיקולים שלו, אבל בנסיבות האלה יש יתרונות מסוימים לשכירת דירה לטווח ארוך, לעומת רכישת דירה. רכישת דירה מחייבת כיום הון עצמי בסכום גבוה, שבשנים האחרונות רק הולך ומאמיר. לרבים, ובייחוד לאנשים צעירים, אין הון כזה. גם אם הם מצליחים לחסוך סכום כסף משמעותי, שכירת דירה לטווח ארוך, מאפשרת להם לנצל אותו למטרות אחרות. מעבר לזה, רכישת דירה כרוכה בעלויות נוספות כמו תשלום מס רכישה וביטוח. בשנה וחצי האחרונות הריבית על המשכנתאות התייקרה בכ־50% וזו התייקרות דרמטית".

ליאת דנינו (צילום: כרמל שירן)

התגובות בהחלט מעודדות. "כמקובל, ערכנו בין הדיירים הפוטנציאלים בפרויקט בגליל ים הגרלה, שבה הוכרע מי ישכרו דירה בפרויקט", אומרת דנינו. "נחשפנו לתגובות מדהימות של הזוכים, שחלק מהם נאלצו עד עכשיו לחיות עם ההורים, כיוון שלא יכלו להרשות לעצמם לרכוש או לשכור דירה. כל מי שהתקשרנו אליו להודיע על הזכייה, הגיב בשמחה אדירה. היו כאלה ששאלו אותנו אם זו לא מתיחה, והיו גם כאלה שבכו מרוב אושר. אנשים אמרו לנו שהגשמנו להם חלום שלא חשבו שיתממש אי פעם, לגור בדירה חדשה לגמרי".

כרגע הביקוש לדירות להשכרה לטווח ארוך גבוה בהרבה מההיצע. יש סיכוי שהשוק יתרחב?

פרנקל: "המגמה שמסתמנת היא לתת תנופה לפרויקטים מהסוג זה. בעבר בניית דיור להשכרה לא השתלמה, אבל ככל שהמדינה מעודדת את התופעה ומעניקה ליזמים הטבות מתאימות – באמצעות סבסוד עלות הקרקע או הטבות מס - גובר התמריץ של היזמים לקחת על עצמם פרויקטים כאלה".

דנינו מסכמת: "יש חשיבות רבה לשיתוף הפעולה מצד המדינה והעירייה. לדיור להשכרה ארוכת טווח יש יתרונות חברתיים וכלכליים. ככל שהגופים הנוגעים בדבר מקלים על היזמים, כך פרויקטים כאלה יקומו מהר יותר ובתדירות גבוהה יותר".