רוכשים דירה? כך תזהו סעיפים מקפחים בחוזה
הסכם המכר לרכישת דירה עלול להיות מלא באותיות קטנות ומכשילות, שעלולות לגרום להפסדים רבים אם לא תקדישו להן את תשומת הלב הראויה. מה הסיכוי לזכות בתביעה נגד הקבלן בבית המשפט, ומהם הסעיפים הנפוצים מהם כדאי להיזהר? מדריך
רכישת דירה היא אחד הצעדים המורכבים והיקרים שעושה אדם במהלך חייו. לכן חשוב מאוד לערוך בדיקות מקדימות לפני החתימה על הסכם המכר, בליווי עו"ד הבקיא בתחום המקרקעין בכלל ובהסכמי מכר קבלן בפרט, אשר יסייע לזהות "מוקשים" בין כל הסעיפים והאותיות הקטנות.
כתבות נוספות במדור בית ישראלי
באופן כללי, על פי מאזן הכוחות שבהסכם המכר לרכישת דירה, ידה של החברה הקבלנית תהיה על העליונה מול הקונה הבודד. ישנם פערי מעמדות וכוחות ברורים בהסכם מעין זה, ולכן חשוב לדעת מראש מהן ההגנות העומדות לרשות הקונים על החוק ומהם אותם "מוקשים", כלומר - סעיפים בהסכם העלולים לפגוע בקונים ולקפח את זכויותיהם.
(צילום: shutterstock)
ישנם חוזים בעלי אופי מעורב שאינם בהכרח מהווים חוזים סטנדרטיים. לפי חוק החוזים האחידים, במרבית המקרים חוזה המכר שמוצע לכל רוכשי הדירות באותו בניין יהווה "חוזה אחיד" לפי החוק. עצם קיומו של משא ומתן ביחס לתניות החוזה אינו בהכרח מעיד על חוזה שאינו אחיד, אך הפסיקה קובעת כי יש לבחון את אופיו של המשא ומתן ואת רמת השפעתו על החוזה. אם צלח המשא ומתן לחולל שינוי משמעותי ומהותי בתוכן ההסכם, הרי שניתן לסווגו כחוזה מכר רגיל שאינו אחיד.
את טענת הקיפוח יש לטעון מול ביה''ד לחוזים אחידים, שהוקם מכוח החוק, ובסמכותו לאשר ולבטל חוזה אחיד במלואו או בחלקו, לבטל תנאים מקפחים בו או לשנותם כך שלא יהיו מקפחים. לפי החוק, היועץ המשפטי לממשלה הינו הגוף המוסמך להגיש תביעות לבית הדין לחוזים אחידים לביטול תניות מקפחות המצויות בחוזה אחיד. כך למשל, השנה פורסם בתקשורת הכלכלית כי בית הדין לחוזים אחידים קיבל את עמדת היועץ המשפטי לממשלה, שקבע כי שורה של חברות מובילות החתימו רוכשי דירות על סעיפים מקפחים שבוטלו בהסכמת החברות.
הגנת החוק מול סעיפים מקפחים
בגלל חוסר האיזון שבין הקבלנים לבעלי הדירות, מתגברת מדי שנה המגמה להגנת הצרכן, הן באמצעות החקיקה והן באמצעות הפסיקה. למשל, החקיקה קבעה כי חוזה ייבחן אך על-פי הגינותו וסבירותו. גם אם מדובר ברוכש שהיה מודע לכלל ההשלכות והתייעץ בעורך דין טרם החתימה, הסבירות להוכחת סעיפים מקפחים תהיה קלושה.
מדריכים נוספים
המפתח לחיסכון: כך תבחרו נאמן לעסקת נדל"ן
עו"ד אושרי שלוש
כל עסקת נדל"ן, בין אם מדובר בקניית דירה או רישום זכויות, מתחילה בבחירת הנאמן הנכון לניהול העסקה. מספר תביעות רשלנות מהעת האחרונה מוכיחות עד כמה חשוב לבחור נאמן באופן מושכל, אשר יעזור לשני הצדדים להתנהל במינימום נזק לנכס ולכיס. מדריך
בנוסף, בשנים האחרונות, הוכנסו תיקונים רבים בחקיקה במטרה להגן על מעמד רוכשי הדירות, מתוך הבנה כי מדובר בפערים גדולים מדי. לדוגמא, בשנת 2011 הוגדרה מהי ערבות בנקאית הניתנת לרוכשי דירות ודרך ניהולה בתקנות. זוהי בטוחה עבור הקונה, כך שהקבלן אינו יכול לקבל מעל 7% ממחיר הדירה אם לא מסר לקונה ערבות בנקאית בהתאם להגדרתה בחוק.
אולם לא כל הנושאים מוסדרים במסגרת חקיקת המגן ועצם קיומה, אינו מבטח את הרוכשים מפני סעיפים חוזיים מקפחים. לכן, תפקיד בית-הדין הינו להיות שומר הסף ולעמוד על המשמר ולהגן על הקונה. יתרה מכך, גם התערבותו של ביה''ד לחוזים אחידים, אין היא בהכרח משפיעה על שוק הנדל"ן כולו לטווח ארוך. בית הדין לחוזים אחידים בודק במשורה כל מקרה ומקרה.
החוק מותיר פרצה המאפשרת לחברות הקבלניות להחתים רוכשים על שלל סעיפים מקפחים, גם כאלו שנפסלו מכבר בבית הדין באופן מפורש. הסיבה לכך בחוק הקובע שכל החלטה של בית הדין לפסול תנאי מקפח, תהא תקפה רק עבור אותו קבלן באותו המקרה הספיציפי, והוא אינו מטיל סנקציה במקרה אחר אצל קבלן אחר. כך, החברות הקבלניות מתעלמות מהפסיקה בהסתמך על העובדה, שמרבית הקונים אינם ששים לרוץ לערכאות המשפטיות במטרה לתבוע מכורח המציאות.
הסעיפים המסוכנים והנפוצים ביותר
סעיף תשלום "דמי קדימה "או "דמי רצינות" בחוזה לרכישת דירה, כאשר אין תאריך מדויק למסירת הדירה - הינו סעיף מקפח, שיש לבטלו.
סעיף המאפשר לקבלן לאחר במסירת הדירה. יש שמתירים בהסכם איחור של עד 90 יום, ויש כאלו המשתמשים בניסוח חמקמק, בכותבם "מועד מסירה משוער". הפסיקה קבעה באופן חד משמעי שמדובר בסעיף מקפח.
סעיף מקפח שכיח אחר, הוא סעיף המטיל אחריות על קבלני או ספקי משנה במקום על כתפיו של הקבלן. סעיפים המחייבים את הרוכש לפנות לקבלן האינסטלציה או החשמל במקרים של ליקויים כאלו או אחרים, הינם סעיפים מקפחים. האחריות המלאה מוטלת על הקבלן - ועל-כן, ככל הנראה שבית-המשפט יהא בצידו של הרוכש בעניין זה.
סעיף מקפח נוסף שהגיע לדיונים משפטיים הינו שאלת הפיצוי וגובה הפיצוי במקרה של הפרה או ביטול הרכישה. קביעת סכום פיצוי לא מוסכם או סכום פיצוי גבוה, דוגמת פיצוי בשיעור 20% משווי הדירה, תהווה לרוב תנאי מקפח. בית הדין יבחן את השלב בו הופר ההסכם ואת ההוצאות של הקבלן, אך לרוב פיצוי שכזה יהווה תנאי מקפח מובהק.
סעיף אחר הינו התניית רישום העברת זכויות בדירה עד להסדרת רישום כולל בטאבו. התניה זו לא חוקית - וניסוח כזה עלול להיות מקפח לקונה שימתין מספר שנים להעברת זכויות ורישום בטאבו.
סעיף נוסף הינו חתימה על זיכרון דברים - רבים חותמים על הסכם מקדמי זה, שהינו מסמך משפטי לכל דבר, אך לא תמיד מתייעצים עם עו"ד טרם החתימה. בזיכרון דברים יכולים להיות סעיפים מקפחים, כגון התניית רישום הזכויות רק לאחר קבלת מלוא התמורה, על פי החלטת החברה הקבלנית.
בנוסף, ניסיון של החברה הקבלנית לאסור על הקונה להעביר את זכויותיו בדירה לצד שלישי אלא רק לאחר אישור החברה הקבלנית, שמחייבת את הקונה לעמוד בכל תנאי ההסכם והתנאים מולאו הוא סעיף מקפח בעליל.
טריק ידוע אחר בו משתמשים קבלנים רבים, הוא הגבלת מקום ההתדיינות. כך הקבלן מכניס סעיף בחוזה שקובע מקום שיפוט מרוחק שאינו נוח לדיירים, שאינם בקיאים ברזי סדרי הדין, על-מנת להרתיעם מתביעות. לחלופין, קיים סעיף מקפח דומה, המאפשר כביכול לקבלן לבחור את זהות הבורר בכל סכסוך. סעיפים אלו ככל הנראה יפסלו ע''י בית הדין בשל אופיים הבלתי הוגן ותכליתם למנוע תביעות ככל הניתן.
הכותבים הם שותפים באושרי שלוש פרימת עורכי דין ונוטריון, המתמחה בנדל"ן והתחדשות עירונית
לפנייה לכתב/ת 
צילום: shutterstock
מומלצים
