פארקים ופקקים? כך ייראה העתיד של הוד השרון
תוכנית המתאר להוד השרון מבטיחה רצף פארקים ירוקים לצד תעדוף הולכי רגל ורוכבי אופניים, אך גם בנייה מאסיבית שתגדיל את כמות התושבים בעיר פי שלושה. המתנגדים מתריעים בין השאר, כי היא לא מספקת מענה לבעיות התחבורה הקשות, מהן הם סובלים כבר היום. וכיצד יושפעו מחירי הנדל"ן?
כבר תקופה ארוכה שתושבים בהוד השרון נאבקים בתוכנית המתאר לעיר, בטענה, כי תעמיס עשרות אלפי יחידות דיור חדשות, ללא התחשבות בבעיות התחבורה והתשתיות וללא שיתוף הציבור בהכנתה. חרף המחאה הנרחבת, שכללה כ-1,800 התנגדויות של תושבים, יזמים ובעלי קרקעות, התוכנית אושרה לאחרונה למתן תוקף בוועדה המחוזית לתכנון ולבניה.
באוגוסט האחרון הגישו ועד הפעולה וכ-400 מתושבי העיר בקשה לערער על התוכנית. במקביל, חברי ועד הפעולה משתתפים במשמרות מחאה המתקיימות לאחרונה מחוץ לביתו של ראש העיר, חי אדיב, שתומך בתוכנית בנחישות. אז מה באמת כוללת תוכנית המתאר ואיזה עתיד מצפה לעיר במידה שתתממש?
27 אלף יחידות דיור חדשות
תוכנית המתאר קובעת לעיר יעדי פיתוח עד שנת 2040. אלו כוללים תוספת נכבדת של כ-27 אלף יחידות דיור ל-22 אלף יחידות הדיור הקיימות כיום בעיר, באופן שישלש כמעט את מספר התושבים. חלק ממשמעותי מהבנייה מתוכנן בשטחים פתוחים גדולים שנמצאים כיום בשולי העיר בעוד שחלקו בתחומי העיר עצמה.
בין התוכניות הבולטות כלול מתחם 1202 מצפון לעיר, שכולל 362 אלף מ"ר תעסוקה ו-4,217 דירות חדשות, מתחם הוד ירקון מדרום לעיר (מתחם 400) שכולל 220 אלף מ"ר תעסוקה ו-6,000 דירות חדשות, מתחם 1200 שכולל כ-3,000 יחידות דיור וכ-45.5 אלף מ"ר מסחר ותעסוקה, וכן כ-10,000 יחידות דיור במגדיאל, כ-5,000 דירות במגדלים לאורך רמתיים, כ-3,300 דירות ברמות מנחם ו-2,230 דירות בשביל התפוזים.
לפי העיריה, התכנית תבוצע באופן מדורג, המשלב סוגי בנייה שונים, כאשר שליש מהדירות נמצאות בהליכי תכנון ואישור, שליש מיועד להתחדשות עירונית ושליש נוסף, המתוכנן בעיקר בשני מתחמים גדולים, מתחם 400 ושביל התפוזים, יאושרו רק בעתיד, לאחר השלמת 70% מהבנייה המתוכננת.
עם זאת, עו"ד צבי שוב, מומחה לתכנון ובניה, נדל"ן והתחדשות עירונית, שהגיש בשמם של מתנגדי התוכנית חלק מההתנגדויות, מציין כי שלבי התכנון והפיתוח של המתחמים בעיר עדיין מהווים בעיה. "חלק מהמתנגדים טענו, כי אין מקום לתכנן ולפתח על שטחים פתוחים הנמצאים בתחומי העיר ובשוליה, בטרם ימצו את אפשרויות הפיתוח בשטחים הבנויים של העיר באמצעות התחדשות עירונית", הוא מפרט. "טענה זו נדחתה על ידי הוועדה המחוזית בקבעה כי המשמעות היא הקפאת הפיתוח של המתחמים הללו לזמן רב, לאור הקשיים הכרוכים במימוש פרויקטים של התחדשות עירונית".
בין הפרויקטים שנקבעו לקידום פינוי בינוי כלולים שיכון גיורא, גני צבי ומתחם הפרסה. בנוסף, התוכנית מגדירה שישה מתחמים עם מבנים לשימור - כיכר מגדיאל, מתחם הדר, מבנים באזור "המושבה" לאורך דרך רמתיים, בית הנערה, מתחם מוסינזון הסמוך לדרך מגדיאל, וכן מתחם ירקון, הכולל אתרים ארכיאולוגיים ומבנים חקלאיים שישומרו במסגרת פיתוח גן לאומי ופארק עירוני.
אולם שוב מזהיר, כי שני היעדים - התחדשות עירונית ושימור - עלולים להתנגש. "תהליך הכרזת מבנים לשימור צפוי להביא לקביעת רשימת מבנים שיחולו עליהם מגבלות בנייה", הוא מפרט. "לעתים המגבלות הללו מחמירות ומונעות קידום בנייה בהתאם לזכויות המתאפשרות באזור במסגרת תמ"א 38 ופינוי בינוי. בנוסף, הרשות עלולה לדרוש היטל השבחה לבעלי נכסים שיכללו ברשימה והדבר עלול להתגלגל לתביעות מצידם בגין ירידת ערך בשל מגבלות הבנייה, לצד ההוצאות הגבוהות שיוטלו עליהם לצורך שימור המבנים. כתוצאה, הקידום של הבנייה החדשה עלול להתעכב".
תעסוקה ומסחר
התוכנית כוללת כוללת תוספת של כ-1.2 מיליון מ"ר שטחי תעסוקה לכ-1.8 מיליון מ"ר, ותוספת של כ-114 אלף מ"ר שטחי מסחר לכ-200 אלף מ"ר. חלק מהמסחר מתוכנן להשתלב במבני המגורים.
בעיריה מציינים כי התוכנית מרחיבה את שטחי התעסוקה והמסחר, באופן שיחזק את העיר כלכלית ויספק היצע של מקומות עבודה לתושבים. עם זאת, שמאי המקרקעין אריה קמיל, ממשרד קמיל טרשנסקי, סבור כי היקף השטחים הללו אינו מספק. "הכלל אומר, כי על כל תושב בעיר יש לקיים 12-14 מ"ר של תעסוקה ומסחר", הוא מסביר.
"בתוכנית זו היחס הוא 1 ל-12.3, שזה גבולי. מאחר שהתוכניות הללו לעולם לא מתממשות ב-100%, עלול להיווצר מצב שלא יהיו מספיק שטחי תעסוקה ומסחר לכמות ה תושבים המתוכננת להתווסף. כתוצאה, לא תהיה לה עצמאות כלכלית ויהיו חסרים בה שירותים שונים".
תשתיות וכבישים
במטרות התוכנית מושם דגש על תעדוף הולכי הרגל, רוכבי האופניים והתחבורה הציבורית, ומצוין כי היא נועדה לחבר בין חלקי העיר השונים ובינה לבין השטחים הסובבים אותה, להתוות רשת רחובות עירוניים ומסחריים, שבילים ושבילי אופניים ולשפר את נתיבי התחבורה. בנוסף, התוכנית שמה למטרה למתן את התנועה בעיר וקובעת כי "ניתן לכלול בתוכנית מפורטת הוראות בדבר אזורים למיתון תנועה, בהתאם להנחיות משרד התחבורה בעניין זה, אשר יהיו תקפות בעת הפקדת התוכנית המפורטת".
עוד מצוין כי הפיתוח העתידי של השימושים בקרקע מחייב יצירת קשר תחבורתי ישיר למערכת הדרכים הארצית, ולפיכך קיים צורך לפעול מול רשויות התכנון והתקצוב הארציות לקידום סטטוטורי וביצוע של מספר פרויקטים, בהם הסדרת החיבורים והנגישות לצירי התנועה הארציים המקיפים את העיר, הכבישים 4, 5, 40 ו-531, שדרוג דרך רמתיים החוצה את העיר, שיפור השירות בתחבורה הציבורית וקידום הקו הצהוב של הרכבת הקלה.
בעיריה מדגישים, כי קידום התוכנית יעשה רק אם תכלול בתוכה פתרונות תחבורתיים לתושבי הוד השרון – יציאות נוספות לכביש 4, 531 ו-40 ונתיב תחבורה ציבורית "מהיר בעיר" בשדרות רמתיים. עם זאת, קובי חנוך, חבר ועד הפעולה, טוען כי התוכנית אינה פותרת את מצוקת התחבורה הציבורית בעיר, וקמיל מוסיף כי התוכנית אינה מספקת מענה הולם לבעיות התחבורה הקשות, מהן סובלת העיר כבר היום בשל העומסים הרבים בצירים המרכזיים שלה ובכניסות וביציאות ממנה.
"הוד השרון לא יכולה לטפל בבעיות התנועה שלה, כי המחלפים הגדולים הסמוכים אליה, כמו המעבר לכביש 5 או החיבור לכביש 531, אינם בתחום השיפוט המוניציפאלי שלה אלא בתחום של פתח תקווה, כפר סבא או המועצה האזורית דרום השרון", מציין קמיל. "לפיכך, תוכנית המתאר לא פותרת את הבעיות הללו ואף אחד לא מבטיח שהרשויות האחרות יתחשבו בתוספת המכוניות האדירה, שמתוכננת לצאת ולהיכנס לעיר מדי יום".
שטחים פתוחים ושימושי ציבור
אחת המטרות המרכזיות של התוכנית היא פיתוח עיר שתהיה משופעת בפארקים ירוקים. בעירייה מציינים כיום יש בעיר כ-15 אלף מ"ר שטחים ירוקים וכי שטחם עתיד לעלות במסגרת התוכנית לכ-32 אלף מ"ר, שהיהיו 37 מ"ר לאדם, פי 3 מהתקן המחייב. עוד מתחייבים, לשישה פארקים גדולים שייצרו רצף באמצע העיר ותחברו לפארק הירקון. תוכניות מפורטות בהמשך יקבעו אילו שטחים ייועדו לנטיעות, יוכרזו כאתר טבע עירוני או יהיו חלק ממערכת שבילי הליכה ואופניים.
מתנגדי התוכנית טוענים מנגד, כי רוב השטחים הפתוחים בתחומי הערים דווקא מקוצצים וכי הפארקים מתוכננים בעיקר בשוליה, באופן שיפגע באפשרות של התושבים ליהנות מהם. חנוך אף מוסיף, כי אין בתוכנית כל התייחסות להקמת מרכז תרבות עירוני או איצטדיון עירוני, כיאה לעיר בסדר הגודל המתוכנן.
קמיל מציין, כי שטחי תע"ש השרון, הכלולים בשטח העיר מעברו השני של כביש 4, לא זכו להתייחסות. "התוכנית לא מתייחסת ל-3,800 דונם שנמצאים בשטחה המוניציפאלי ומהווים חמישית מהשטח שלה", הוא אומר. "הדבר היחידי שיש שם היום הוא בית הקברות העירוני".
מחירי הנדל"ן
המחירים הממוצעים לדירות יד שניה בעיר עומדים היום, לפי נתוני אתר מדלן, על 1.6 מיליון ל-3 חדרים, 1.9 מיליון שקל ל-4 חדרים וכ-2.5 מיליון שקל לדירת 5 חדרים. בדירות חדשות, דירת 3 חדרים עומדת על כ-1.8 מיליון שקל, דירת 4 חדרים על כ-2 מיליון שקל ודירת 5 כחדרים על כ-2.5 מיליון שקל. מחירי השכירות נעים בין כ-4,000 שקל לדירת 3 חדרים לכ-6,000 שקל לדירת 5 חדרים.
כיצד תשפיע התוכנית על מחירי הנדל"ן בעיר? עו"ד שוב צופה עליות מחירים באזורים שבהם יתווספו זכויות בנייה והוצאות היטלי השבחה לבעלי קרקעות ונכסים, שיתגלגלו למחירי הקרקע או הדירה.
מנגד, במקומות שייעודם יהפוך לצורכי ציבור, כמו הרחבת דרכים, שוב מציין כי בעלי הקרקעות עשויים להגיש תביעות לירידת ערך הקרקע. "בתביעות אלו התוצאות תלויות בשאלה, האם התוכניות המפורטות שיגיעו בהמשך יאזנו את הזכויות של בעלי הקרקע שנפגעו משינויי יעוד הקרקע, באמצעות תגמול אחר", הוא מסביר.
לפנייה לכתב/ת 
