רכשו דירה במחיר למשתכן והפסידו 200 אלף שקל

קבוצת רוכשים בפרויקט מחיר למשתכן בירוחם נדהמו לגלות לאחרונה כי שווי הדירות שבהן זכו בהגרלות נמוך בהרבה ממה שהובטח להם. שמאים שבחנו את הנכסים מטעם הבנקים לשם קבלת משכנתה קבעו כי שוויים עומד על המחיר שנקבע בחוזה ולא גבוה ב-20%-25% כפי שנמסר לרוכשים כשזכו בדירה. המשמעות היא שלמעשה אין להם כל הנחה במסגרת תוכנית מחיר למשתכן.

אז מה בעצם קרה פה? צפו בריאיון באולפן ynet עם יקיר מדר, אחד הזוכים בפרויקט, ועם אוהד דנוס, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין לשעבר.

פרויקט חברת שתית שנבנה בצפון ירוחם כולל כ-154 יחידות דיור. בדיקת ynet העלתה ששווי הדירות "על הנייר", בהתחלה, היה גבוה יותר מבפועל, שכן במשרדי האוצר והשיכון הסתמכו על הערכות השמאי הממשלתי באשר למחירי הדירות בעיר.

הפרויקט סבל מבעיות בתיכנונו ומהיעדר ביקוש מצד הזכאים בתוכנית "מחיר למשתכן". בין היתר, הקבלן תכנן בתחילה את המבנים ללא מעליות, אולם לבסוף ניאות להוסיף מעליות. נכון להיום טרם מכר הקבלן כ-20 דירות, ובכוונתו לשווק אותן למשפרי דיור באותם התנאים של "מחיר למשתכן" כפי שהוא מחויב בחוזה. 

ניר, אחד הזוכים בפרויקט, סיפר ל-ynet כי הוא זכה בדירה ששווייה היה אמור לעמוד על כ-800 אלף שקל, אך השמאים שבחנו אותה חרצו כי שווייה עומד על מחיר זהה לזה שנדרש לשלם על הדירה במסגרת "מחיר למשתכן", כ-600 אלף שקל. "על מנת לקבל משכנתה אנחנו נדרשים מהבנקים להביא שמאי מתוך רשימה סגורה שלהם וצריכים לשלם לשמאי על מנת שיעריך את הנכס", אמר.

פרויטק מחיר למשתכן בירוחם

"הבעיה היא שהשמאים אומרים שהנכס לא שווה כפי שלכאורה מספרים לנו (20%-25% מגובה מחיר החוזה כפי שאמור להיות). שמאי אחד אף הגדיל ואמר שהוא מעריך את הנכס בדיוק בסכום שמופיע בחוזה ולא שקל יותר, וזאת עוד לפני שראה את הנכס ואינו יודע כל פרט עליו, מלבד העובדה שמדובר בנכס של 'מחיר למשתכן'. אנחנו מרגישים שמישהו עובד עלינו, אבל לא יודעים מי. אף אחד לא מקשיב לנו".

"הפרויקטים האלה מתוכננים פחות טוב"

במשרד האוצר מצהירים כי מחירי הדירות במסגרת התוכנית נמוכים בכ-20%-25% ממחירי דירות זהות בשוק, אולם במקרה זה מציינים כי ייתכן שהיו ירידות מחירים בירוחם, ואלה הביאו בתורן לירידה בשווי הנכסים. עם זאת, מבדיקה שערך יו"ר לשכת שמאי המקרקעין לשעבר, אוהד דנוס, עולה שאומנם הייתה ירידת מחירים בכל סוגי הדירות בעיר, אך בשיעור ממוצע של 6% בלבד. "לא הייתי מתבסס על ההצהרות של הפוליטיקאים בהנחות", ציין בריאיון באולפן ynet.

"האנשים האלה שילמו פחות ממחירי השוק כשהפרויקט הזה שווק", הוסיף דנוס. "אבל אין מתנות חינם. יש עכשיו גם עתירה בהרצליה על תכנון לקוי בהיתרי בנייה שניתנו. הפרויקטים האלה מתוכננים פחות טוב. אומנם בסטנדרט גידרו את הקבלנים מלמטה והם לא יכולים לעגל פינות, אבל הם מעגלים פינות בתכנון ובמה שהם לא חייבים לתת. אם אתה חייב קורת גג - תקנה, אבל צריך לקחת בחשבון ששווי השוק כנראה לא יהיה כמו שווי השוק בסביבה אף פעם".

עוד ציין דנוס ש"שווי הקרקע בפריפריה קרוב לאפס, לכן היכולת של המדינה להשפיע על איכות המוצר שתקבל מול המחיר שתשלם היא לא גבוהה. ההנחה בפריפריה, באופן מוחלט בערכים כספיים, נמוכה משמעותית ממה שאתה מקבל במרכז. אלה חלק מהבעיות של 'מחיר למשתכן', יש עוד כמה".

"מרגישים חסרי אונים"

יקיר מדר, רוכש נוסף בפרויקט, אמר בריאיון באולפן ynet: "בחברת שתית אמרו לנו כי בבדיקה של שמאי מטעם הבנק המלווה, בנק הפועלים, המחיר יהיה גבוה ב-200 אלף יותר, אך בפועל גם בנק הפועלים וגם בנקים אחרים מבקשים להביא שמאי מטעמם שאומר שהדירה שווה עד 100 אלף שקלים יותר, ויש כאלה שאומרים אפילו שזה במחיר הרכישה".

יקיר מציין כי הערכות אלו סיבכו את הרוכשים מבחינת נטילת המשכנתה. "ככל שהמימון של הבנק עולה - ככה גם הריביות עולות, וככל שהערך של הדירה האמיתי שווה יותר - ככה מימון הבנק נמוך יותר והריביות בהתאם", הוא ציין.

פרויקט מחיר למשתכן בירוחם

"אנחנו מרגישים שיש פה איזו תקלה", הוסיף. "אני לא יודע מי עבד עלינו בדיוק, זה יכול להיות הרבה גורמים. יכול להיות שההערכה הראשונית של שתית הייתה שגויה. יכול להיות שההערכה של השמאים של הבנקים היא מגמתית או שגויה. אנחנו מרגישים די חסרי אונים".

שווי הדירה ירד והמשכנתה נפגעה? זו הסיבה

דירה במסגרת פרויקט "מחיר למשתכן" שמחירה כמחיר השוק, מבלי לגלם שום הנחה, היא לא רק הצעה ריקה מתוכן, אלא גם פוגעת באותם רוכשים בנטילת המשכנתה, כיוון שיידרשו ליחס הון עצמי גבוה יותר בהשוואה לזוכי "מחיר למשתכן" בכל מקום אחר.

על פי תקנות בנק ישראל, רוכשי דירה ראשונה (כולל זוכי "מחיר למשתכן") יכולים לקבל משכנתה בשיעור שאינו עולה על 75% משווי הנכס. אולם, בניגוד לשאר רוכשי הדירות, במקרה של "מחיר למשתכן", שאמור להיות נמוך ממחיר השוק, השמאי מעריך את הדירה במחיר השוק.

כך נוצר מצב שבו אותם 75% מתייחסים לשווי הדירה על פי מחיר השוק, ולא על פי מחיר הקנייה בפועל (במסגרת הזכייה). במילים אחרות, ניתן לקבל מהבנק סכום גדול יותר מ-75% משווי הנכס ובהתאם להקטין את ההון העצמי הנדרש.

לדוגמה, נניח שמחיר דירה בפרויקט "מחיר למשתכן" עומד על מיליון שקל, אולם מחיר השוק של דירה דומה נאמד ב-1.2 מיליון שקל. בדירה רגילה (שאינה במסגרת "מחיר למשתכן"), ששווייה מיליון שקל, המשכנתה המקסימלית שניתן לקבל היא בסך 750 אלף שקל (75% ממיליון). כלומר דרוש הון עצמי של 250 אלף שקל.

אולם במקרה של "מחיר למשתכן" המשכנתה נקבעת לפי מחיר השוק, ולכן ניתן יהיה לקבל 900 אלף שקל (75% מ-1.2 מיליון), כלומר דרוש הון עצמי בסך 100 אלף שקל בלבד כי הבנק מממן 90% (על פי התקנות הלווה נדרש לשלם לפחות 100 אלף שקל כדי שלא ייווצר מצב של 100% מימון).

אם נחזור לזוכים בירוחם, אחוזי המימון של הבנק לא יעברו את 75 האחוזים בפועל. ולגבי 25% הנותרים - הם יצטרכו להביא מכיסם, וזאת בניגוד גמור לכל הזוכים האחרים ב"מחיר למשתכן" שאצלם קיים פער בין מחיר הרכישה לשווי השוק של הדירה.

תגובות

ממשרדי האוצר והשיכון נמסר בתגובה: "במסגרת תוכנית מחיר למשתכן בערי הדרום ניתנות הנחות משמעותיות של למעלה מ-170 אלף שקל בממוצע לדירה ומתאפשר לקבלן שיווק בשוק חופשי של 50% מהדירות. זאת על מנת לעודד מיטבות מירבית של הפרויקטים. ההנחה הספציפית בכל פרויקט תלויה כמובן גם בתכנון וביצוע הפרויקט בפועל.

"יצוין כי שמאות הבנק הספציפי אינה כוללת מענק פריפריה מיוחד במסגרת התוכנית, בשווי של 60 אלף שקל שנוספים להנחה שהוגדרה. זאת, בנוסף לקביעתו החד משמעית של השמאי הממשלתי, אשר קבע במועד פרסום תוצאות המכרז כי מחיר הזכייה למ"ר נמוך משמעותית מדירות דומות באותו אזור".

באשר לערך הדירות נמסר כי "שווי נכס בשוק החופשי נקבע בהתאם לשומות השמאי הממשלתי. משווי זה נגזרת ההנחה הניתנת לזכאי מחיר למשתכן. ההנחה היא כ-20% משווי השוק החופשי".

מחברת שתית נמסר בתגובה: "חבל שהשמאים המדוברים לא עשו בדיקה על בסיס מקצועי, לא בדקו את גובה העסקאות של הפרויקטים ה'רגילים' ברשות המיסים ולא הגיעו לשטח. ידוע לנו על שני מקרים כאלו בהם השמאות הייתה גבוהה ב-15% ממחיר העסקה, ובצירוף מענק של 60 אלף שקל הרי שמדובר בהטבה הקרובה ל-25% ממחיר הדירה. יתר השמאויות היו גבוהות ב-20% ומעלה.

"במעמד הרכישה המלצנו לרוכשים לפנות לבנק הפועלים כדי לקבל משכנתה. זהו בנק אשר מלווה את הפרויקט ומנפיק ערבויות לרוכשים. בנוסף שמאי מטעם הבנק הנ"ל ביצע לפרויקט שמאות על חשבון הבנק וללא עלות מצד הרוכשים. להערכתי מדובר בבנקים אחרים שאליהם הגיעו רוכשים בהמלצת יועצי משכנתאות פרטיים. בכל מקרה, רוכשים הנתקלים בקשיים מעין אלו מוזמנים לפנות אלינו לצורכי סיוע".

אליצפן רוזנברג סייע בהכנת הכתבה.