מהפך או עליית מחירים? התחזיות לשוק הנדל"ן ב-2019

שנת 2018 מסתיימת כשחוסר וודאות אופף את שוק הנדל"ן. בצד התוכניות הרבות המאושרות בוועדות התכנון - התחלות הבנייה של דירות חדשות על ידי הקבלנים עדיין בירידה, כלומר בפועל, ההיצע קטן. בינתיים הרוכשים עדיין ממתינים לירידות המחירים המובטחות - אם כי באוקטובר האחרון נרשמו סימני חזרה של הרוכשים למשרדי המכירות, ואילו באשר למחירים - כבר תקופה ארוכה שהם מדשדשים, אבל עוד לא נרשמו ירידות משמעותיות.

בדיון שנערך באולפן ynet התבקשו מומחים לחוות את דעתם באשר לשוק הנדל"ן: "אני חושבת שאנחנו ממוקמים בשלב של אסון. תכנית 'מחיר למשתכן' היא אסון לשוק, וכדי שהמחירים יהיו אטרקטיביים צריך להציף את השוק בקרקעות", אמרה שמאית המקרקעין נחמה בוגין. "כל מה שקורה זה ההפך, השוק מרוקן מקרקעות. הנתון שהכי מדאיג בעיני זה התחלות הבנייה, כי זה אומר מה יהיה מחר. זה אומר שהבור שאנחנו נופלים אליו נעשה עוד יותר גדול".

"שר האוצר הבא צריך לשלוח לזכאי מחיר למשתכן שובר למימוש 200 אלף שקל"

כחלון: "התור למחיר למשתכן לא התקצר"

עו"ד ענת בירן ציינה כי "מה שרואים בממשלה זה לא מה שקורה בשטח. למעלה, במאקרו, הם חושבים שהם עושים דברים טובים, הקימו ועדות ועשו רפורמות בעולם התכנון והבנייה ועוד... אבל כשאתה נכנס לפרטים, אתה רואה שהביורוקרטיה הלכה וגדלה. אני עשרות שנים בתחום הזה, וככל שמבטיחים פחות ביורוקרטיה, עוד ועדות ועוד תכנונים, יש יותר ביורוקרטיה. לך תשמע כמה זמן לוקח להוציא היתר בנייה. גם עם מחיר למשתכן, לא אומרים לאנשים שזה תוכניות שאולי לא פשוט לתכנן ולבצע אותן, זה פערים של שנים".

שר האוצר משה כחלון(צילום: עמית שאבי)

חיים פייגלין שלל את הטענות לפיהן מקורה של הירידה בהתחלות הבנייה היא בעיכובים מכוונים מצד הקבלנים, לאור הקיפאון ברכישת דירות בשוק. "לא יכול להיות שהיו קבלנים שרכשו קרקע, הוציאו היתרי בנייה, שילמו היטלים והם לא בונים", אמר. "האם יש טעם לבנות? האם מישהו היה לוקח סיכון כאשר מצד אחד אומרים לציבור תמתינו, שבו על הגדר ומצד שני, קחו סיכון".

אם משה כחלון נשאר במשרד האוצר, מחירי הדירות יעלו?

"בוודאי. אנחנו רואים את הנתונים של הוצאת היתרי בנייה, זה אומר הכל. זה משקף אפס אמון במדיניותו של משה כחלון, של משרד האוצר כלפי הבנייה. אי אפשר לחרף ולגדף את הקבלנים שבונים דירות, זה לא עובד. הוא ישב איתנו מספר פעמים".

דיברתם על זה איתו?

"אנחנו מדברים, אנחנו נפגשים, בעיקר נשיא ההתאחדות בוני הארץ, רוני בריק. התקשורת בין משה כחלון לבין הקבלנים עובדת, אבל היא מובילה בעיקר לזה שהוא אחר כך פשוט רותם את כל הכלים שיש לו, ויש לו הרבה כלים בארגז הכלים, ורותם את כולם נגדנו, את רשות המיסים ואת מנהל התכנון, את הכל".

בירן ציינה כי ניתן להסביר את הירידה בהתחלות הבנייה גם בפערים בין התוכניות הרבות המאושרות בוועדות המחוזיות ובוועדה לתכנון מתחמים מועדפים לדיור (ותמ"ל), לבין הליכי הקידום והוצאת היתרי הבנייה בפועל, המצויים בידי הרשויות המקומיות. "יש פה גם פער בין השלטון המרכזי לשלטון המקומי", אמרה. "ראשי הערים לא רוצים את כל הבנייה הזאת בשל הבעיה של תחבורה, משרד התחבורה ומשרד האוצר לא מסונכרנים. גם הציבור לא רוצה, גם אנשים לא רוצים שיציפו אותם ביחידות דיור ובכבישים ובפקקים. יש פה מארג של הרבה מאוד שחקנים בתוך השוק הזה וזה לא רק שר האוצר מול הקבלנים".

הגרלת מחיר למשתכן בגליל ים(צילום: מיכאל טומרקין)

הממשלה נקטה בפעולות שונות לשחרור קרקעות לבנייה למגורים ולאישור תוכניות בנייה, אבל בפועל, התחלות הבנייה נמצאות בירידה זו כבר תקופה ארוכה. לפי נתוני התחלות הבנייה שפרסמה לאחרונה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (למ"ס), היקפי הבנייה החדשה ירדו ב-13% ברבעון השלישי של השנה, על רקע ההאטה המתמשכת במכירת דירות חדשות.

במקביל פרסמה הלמ"ס סימנים המעידים על התעוררות בשוק ועל שובם של הרוכשים למשרדי המכירות, כאשר בחודש אוקטובר האחרון נמכרו 2,038 דירות, נתון המכירות החודשי הגבוה ביותר ב-15 החודשים האחרונים. עם זאת, יש לסייג את הנתונים בסמיכות לתקופת החגים של חודש ספטמבר, שאופיינה במיעוט ימי עסקים ויתכן כי הביאה לדחיית עסקאות.

מחיר למשתכן עפולה(צילום: אביהו שפירא)

המחירים כאמור מדשדשים, כאשר מדד מחירי הדירות האחרון של הלמ"ס הראה ירידה שנתית של 1.8% (בין החודשים ספטמבר-אוקטובר 2017 לבין ספטמבר-אוקטובר 2018). טדי נויבירט, ממובילי מחאת הדיור בפייסבוק, סבור כי המגמה הזו תחריף במהלך השנה הקרובה. "אם בסוף 2017 מחירי הנכסים עלו במהלך השנה ב-6% ובמהלך 2018 השינוי השנתי עומד על מינוס 2%, אז המשך המגמה תוביל בשנת 2019 לירידה שנתית של 10% עד 12%", הוא אומר.

נויברט מבסס את טענתו על עודפי ההיצע שהצטברו בפריפריה, מה שיגרום להערכתו לחלק מהאוכלוסייה במעגלי המרכז להרחיק להתגורר בהן. בנוסף, הוא מכחיש גם את הטענות לביקושים כבושים, של רוכשים פוטנציאליים שמצטברים על הגדר, וטוען, כי רוב חסרי הדיור, שיכלו להרשות לעצמם לרכוש דירה, אכן רכשו דירות בשנים האחרונות.

"ללא המשקיעים וללא משפרי הדיור בשוק, הזוגות הצעירים הם בעצם רוב הקונים שהמשיכו לקנות את הדירות שנמכרו בשנתיים האחרונות", הוא אומר. "עשרות אלפי הביטולים במחיר למשתכן מוכיחים, שאין שום בסיס לספין של "הביקוש הכבוש". התוכנית גורמת בעצם להקדמת ביקושים עתידיים של חסרי דיור, שהיו אמורים לרכוש את דירתם הראשונה רק בעוד מספר שנים, מה שישפיע על ירידה בביקושים ובמכירות עתידיות של דירות בשנים הקרובות".

הקבלנים לעומת זאת, כמעט תמימי דעים כי בשנה הקרובה יחזרו העליות. "אני מעריך כי בשנה הבאה בעקבות התנהלות הממשלה המחירים ימשיכו לעלות", אומר יהודה כתב, יו"ר ארגון הקבלנים והבונים בתל אביב יפו בת ים. "זאת מכיוון שהביקוש לדירות לא השתנה ואף צפוי לגדול והוא יגדל, כשבמקביל היצע הולך ומצטמצם כי הממשלה לא משווקת קרקעות לשוק החופשי ותחום ההתחדשות העירונית תקוע".

ראול סרוגו, מנכ"ל משותף בחברת הבנייה סרוגו, מסכים אף הוא, כי "הקיפאון בשוק מביא לעודף ביקוש על ההיצע שיתורגם לעליות מחירים ברגע שתהליך אי הוודאות יסתיים, כנראה לאחר הבחירות. פרי המדיניות של הממשלה החדשה יבוא לידי ביטוי יותר ב-2020, ככל שתשכיל להכין תכנית מקיפה לשוק הדיור הכוללת בניה בהיקפים גדולים לכל הסקטורים, תמריצים לקבלנים ויזמים, וכן דגש על התחדשות עירונית ועל השקעה גדולה בתשתיות. רק אז נראה התחלה של התייצבות במחירים ואף ירידה קלה".

התחדשות עירונית בתל אביב(באדיבות אנשי העיר)

"תקופת עליות המחירים תמה"

אבישי בן חיים, מנכ"ל חברת רוטשטיין, מסכים כי העליות יחזרו, אם כי באחוזים בודדים של  2% עד 4%, בעיקר במעגל השני והשלישי של תל אביב בין חדרה לגדרה. "המחסור בקרקעות ממשיך להוות חסם מרכזי והביקושים לא יוכלו להישאר כבושים לאורך זמן", הוא אומר. "בסופו של דבר המערכת נשענת על היצע ועל ביקוש, והמחירים יתמתנו רק כאשר רוב הביקוש של הציבור בישראל יקבל מענה".

סמי מצלאוי יו"ר חברת הבנייה מצלאוי, מציין כי "כבר לפני מספר שנים היו צריכים לחשוב על התקיעות בשוק ולהגדיל את היצע הדירות. לצערי, אם מישהו לא יתעורר אני צופה שגם 2019 תהיה לא פשוטה, שנה שהביקושים ימשיכו לגדול ובהתאם מחירי הדיור. מעבר לכך הבחירות שבפתח מכניסים את השוק לא ודאות שכן אי אפשר לדעת איך תראה הממשלה ואיזו מדיניות תנקט".  

מנגד, שלומי זליג מנכ"ל משותף ובעלים של חברת שמשון זליג, מעריך כי תקופת עליות המחירים הסתיימה. "שנת 2019 לדעתי תהיה דומה מאוד לשנה שחלפה מבחינת היקפי התחלות הבניה ומכירות. ברבעון הרביעי של 2018 המחירים התייצבו ונראה, כי תקופת עליות המחירים תמה, אולם לדעתי המחירים לא יתחילו לרדת אלא יהיו יציבים".

אלי גבאי, מבעלי קבוצת גבאי, מספר על תזוזה בשוק: "הרוכשים ישבו הרבה מאוד זמן על הגדר, ובחודשים האחרונים כבר הורגש שינוי, הם הבינו שאם יחכו רק למחיר למשתכן, הדירה לא תהיה בהכרח זו שהם רוצים בזמן שהם רוצים, ולכן אני מאמין שנראה פעילות ב-2019. סביר להניח שלבחירות הקרבות תהיה השפעה על עתיד תכנית מחיר למשתכן, בין אם זו תבוא לסיומה, ובין אם תשתנה באופן כזה שתוכל לתת פתרון אמיתי כלל האוכלוסייה ולא רק לפלח של מחוסרי הדיור. יש לקוות גם ששר האוצר הבא יבין שאין שום סיבה שישראלים ירכשו נכסים בחו"ל במקום בארץ, ישנה את מדיניותו כלפי המשקיעים ויפסיק להתייחס אליהם כאל אויבי העם".

ולסיכום, אוהד דנוס יו"ר לשכת שמאי המקרקעין לשעבר, צופה כי "2019 תחלוף ללא שינויים דרמטיים מתבקשים בשוק. הבחירות בחודש אפריל, ההסכמים הקואליציוניים שאולי יאשררו את הסדר הקיים ואולי לא, וכניסת השרים למשרדיהם לתחילת לימוד ועבודה, יכלו את מרבית חודשי השנה. לשוק הדיור החבוט והנבול אין את הזמן הזה לבזבז. מה שמבטיח שלולא האטה משמעותית במשק, לא נראה לצערי את מחירי הדיור יורדים".