"תל אביב היא מובילת ההתחדשות"

בשיתוף מרכז הנדל"ן

לפי הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, העיר תל אביב-יפו מובילה במספר מדדים עיקריים בתחום ההתחדשות העירונית. לפי דו"ח של הרשות, בשנת 2018 ניתנו בעיר תל אביב-יפו היתרי בנייה ל-1,811 יחידות דיור ב-35 מתחמי פינוי-בינוי, ו-81 היתרי בנייה מכוח תמ"א 38. לפי עו"ד עמית נסים, שותף במשרד עוה"ד מינצר-כרמון, נסים המתמחה במשפט האזרחי, בדגש על תחום הנדל"ן והמקרקעין, את הנתונים הללו ניתן לזקוף לזכות הוודאות התכנונית שמעניקה הרשות. "אנחנו עדים בשנים האחרונות להתפתחות משמעותית בענף ההתחדשות העירונית. תל אביב-יפו היא העיר שמובילה בהתחדשות עירונית, וזאת הודות לקיבוע תהלכים שמעניקים ודאות תכנונית מושלמת ליזמים, לתושבים ולעורכי הדין", הוא מתאר.

פרויקט התחדשות עירונית הוא לרוב רצוף באתגרים. (באדיבות מינצר-כרמון נסים)

"התחדשות עירונית היא לא הדבר הבא - היא הדבר הנוכחי בתחום הנדל"ן", מוסיף עו"ד נסים. "בשנת 2040 יהיו במדינת ישראל 20 מיליון איש, ואת ה-20 מיליון איש האלה צריך לשכן איפה שהוא. שכונת רמת אביב היא דוגמה טובה לפוטניצאל אדיר שקיים בשוק - יש לה ערכי קרקע גבוהים ושטחים רבים שאפשר עוד לנצל", הוא אומר.

מחלום למציאות: שכונת רמת אביב הירוקה, שנוסדה בשנות ה-50, מאופיינת ברובה בבנייה ותיקה של שיכונים בני ארבע קומות לצד צמודי קרקע. באזור המבוקש אכן קיים פוטנציאל אדיר להתחדשות עירונית, ואת הסנונית הראשונה כבר ניתן לראות בשטח - רק בשבוע שעבר קיבל פרויקט הפינוי-בינוי הראשון טופס 4, ואיתו הגיעה בשורה אדירה לאזור.

"רמת אביב היא שכונה עם מרכז קהילתי מאוד חזק, עם אוכלוסייה טובה - והיתרון שלה הוא שהיא לא צפופה. אתה מרגיש פה כמו קהילה, כמו קיבוץ, כולם מכירים זה את זה, שכונה שכיף לחיות בה. הפרויקט שלנו ברחוב ברודצקי 62-58 הוא למעשה הבניין הראשון שנחתם בשכונה לפרויקט פינוי-בינוי, וגם הראשון שיצא אל הפועל, וזה מכמה סיבות. ראשית, היתה התארגנות טובה מצד הדיירים שכולם נרתמו להליך, נוהל תהליך שקוף ושוויוני של מכרז יזמים, ולאחר מכן בכל הכוח ובכל המהירות יצאו לדרך", מתאר עו"ד נסים.

"הפרויקט שלנו בעצם מתוכנן בהסתמך על מדיניות קודמת של הרשות המקומית - יש לנו פה חמש קומות וחצי, עם שתי קומות של מרתפים. המרתפים בנויים אך ורק מתחת לבניין הקיים, כדי לשמור על השכונה ועל האופי שלה כשכונה ירוקה, כך שנמשיך לראות עצים גבוהים וצמחייה בשאר החצר. בבניין החדש יש בסך הכול 38 יחידות דיור", מספרת עדית גבע, מנכ"ל משותף בשלום את נתן יזמות ובנייה, החברה שביצעה את הפרויקט ברמת אביב.

פרויקט התחדשות עירונית הוא לרוב רצוף באתגרים - מיום החתמת הדיירים ועד לאכלוס המבנה עלולים לצוץ קשיים בירוקרטים במתן היתרי הבנייה, התנגדויות רבות של תושבי השכונה וכמובן מדיניות חדשה של הרשות המקומית. "בכל פרויקט אנחנו נתקלים בקשיים אחרים. בפרויקט הזה ספציפית אני יכולה לספר שאני לא חושבת שהייתה איזושהי תשתית במדינת ישראל שלא עברה בתוכו או סמוך אליו. מעצם הניסיון שלנו, והידע שלנו גם ביזמות וגם בבנייה, ידענו לטפל בכל הדברים האלה מבעוד מועד. ולא רק - מדובר בקשיים בתחום התכנון ובקשיים אדמיניסטרטיביים שלוקחים הרבה מאוד זמן", אומרת גבע.

בשבוע שעבר נסגר מעגל, כשאותם דיירים שחלמו לפני מספר שנים על התחדשות עירונית קיבלו את המפתח. "הרגע הכי מרגש שמבחינתי היה שלמעשה הבניין נהרס. עמדה פה גברת, יותר נכון ישבה הגברת אילנה יצחק, אישה בת 80, שבכתה. כל חייה היא גרה בבניין הישן, והיא הייתה שמחה שהבניין נהרס, אבל זה לווה בהתרגשות רבה מכל הזיכרונות שיש לה פה. השבוע היא חוזרת לפה לקבל את דירתה החדשה", מתאר עו"ד נסים.

"בעתיד שכונת רמת אביב תשתנה בכמה היבטים".

דייר נוסף שסגר מעגל הוא יהונתן זהבי - ששימש גם נציג הדיירים בהליך ההתחדשות. "אני הגעתי לבניין בשנת 2010, כשהוא היה במצב קטסטרופלי - בניין ישן ומוזנח, אבל שישב על שטח מאוד גדול, ללא הרחבות של דיירים. מיד הבנתי שיש כאן פוטנציאל להתחדשות עירונית. לאחר מכן נודע לי גם שמרבית בעלי הדירות משכירים את הדירות ולא גרים בהן בעצמם, מה שהקל על התהליך. חברתי לאישה שהיתה אחראית על ניהול ועד הבית, והתחלנו לקדם יחד רעיון של תמ"א. אני מאמין שפרויקט של תמ"א 38 הוא כמו שולחן שנשען על כמה רגליים - הדיירים, היזם ועורכי הדין - מספיק שאחת רועדת וכל המבנה קורס", הוא אומר.

"בעתיד שכונת רמת אביב תשתנה בכמה היבטים. ראשית, יש תכנון לעלות לגובה בצירים הראשיים - אם זה בדרך נמיר או בציר איינשטיין. שנית, קו הרכבת הקלה יעבור פה בסמוך, ולכן יהיו יותר חזיתות מסחריות ברחוב איינשטיין. בתוך השכונה הבניינים יהיו בגובה של עד שש-שבע קומות, במטרה לשמור על המרקם השכונתי, ואנחנו מקווים שהתושבים שיגיעו לשכונה יהיו תושבים נחמדים כמו הקיימים", מסכם עו"ד נסים.

בשיתוף מרכז הנדל"ן