נדל"ן: הצפון עדיף על הדרום
לונדון, פאריס וניו-יורק לא לבד. גם בתל-אביב, אילת ונתניה פערי המחירים בין צפון העיר לדרומה מגיעים לעשרות אחוזים. למה אנחנו מעדיפים את הצפון?
האם נכון המיתוס שמבחינה נדל"נית צפון העיר הוא לרוב יוקרתי, עשיר ושווה יותר כסף, לעומת הדרום, שהינו עני יותר ופחות מבוקש? למרבה ההפתעה, סקר חדש מוכיח באופן חד-משמעי שהמיתוס הזה נכון. בעשרות ערים גדולות ברחבי העולם, וגם ברוב הערים הגדולות והבינוניות בישראל, מעדיפים רוכשי הדירות (להוציא מקרים חריגים) את צפון העיר על פני דרומה, עובדה שמתבטאת בפערי מחירים של עשרות אחוזים לטובת הצפון.
נוסחת דרום-צפון של ערי ישראל היא כלל עולמית. הסקר קובע, כי מה שנכון להתנהגות רוכשי הנדל"ן בניו-יורק נכון גם בלונדון, פאריז, תל-אביב ופתח-תקווה - בכולן צפון העיר יקר יותר מבחינת הנדל"ן מאשר דרומה.
מממצאי הסקר, שנערך עבור חברת הבנייה האחים דוניץ, עולה כי 68% מהמשיבים אמרו כי יעדיפו לרכוש דירה או בית בצפון העיר ולא בדרומה, או צפונה לגוש דן ולא בדרומו. רק 32% אמרו כי החלטתם תהיה לגופו של עניין, לפי הדירה או הבית שיוצעו להם, יהיה מיקומם אשר יהיה.
פערי מחירים של 30%
האיזור שמצפון לירקון, בו נמצאות כיום שכונות יוקרה דוגמת רמת-אביב החדשה ונווה-אביבים, נחשב בעבר לחלש לעומת מרכז תל-אביב, והמחירים בו היו נמוכים יחסית. כיום המצב התהפך, והשכונות הצפוניות מבוקשות יותר מלב העיר. הסיבות לשינוי היו כניסת אוכלוסיה חזקה (שכונת צהלה שהוקמה על ידי בכירי צה"ל), תכנון מודרני ופחות רעש מכוניות.
דוגמאות נוספות: פנטהאוז ברמת-אביב, אחת השכונות הצפוניות של תל-אביב, עולה כיום כ-1.2 מיליון דולר. פנטהאוז זהה בבת-ים הדרומית, בקו ראשון לים, יעלה 600-500 אלף דולר. קוטג'ים דו-משפחתיים בתל-מונד הצפונית עולים 450-350 אלף דולר. קוטג' זהה בחדרה הדרומית יעלה כמחצית ממחיר זה.
דוגמה לפערי מחירים בתוך הערים עצמן ניתן למצוא בפתח-תקווה. מנכ"ל חברת מעוז-דניאל, רחל מלכה, הבונה באיזור, אומרת כי הן משפרי דיור מפתח-תקווה והן תושבים חדשים בעיר מעדיפים במובהק את צפון ואת מערב העיר. מלכה טוענת כי קיים כאן שילוב של נתונים אובייקטיביים עם פסיכולוגיה, מאחר שצפון העיר אכן נגיש יותר תחבורתית, חדש יותר ולרוב גם ירוק יותר מדרומה.
גם בנתניה ההעדפה היא בפירוש לצפון (שדרות ניצה), למרות שהדרום קרוב יותר להרצליה-פיתוח ולצפון תל-אביב. ברמת-גן נמצאות השכונות היוקרתיות יותר, כמו שיכון ותיקים, בצפון בעיר, בעיקר בגלל הקירבה לירקון, למעט שכונה דרומית יוקרתית חריגה אחת - רמת חן.
בצפון באר-שבע רמות המחירים גבוה ב-20%-10% בממוצע לעומת דרום העיר, למרות שאיכות השכונות זהה למדי. באילת הפער גדול עוד יותר: בשכונת שחמון בצפון-מערב העיר רמת המחירים גבוהה ב-20%-30% מרמת המחירים של דירות זהות בדרום העיר.
חריגים: אשדוד, חיפה וגבעתיים
"לא ירחק היום והמחירים ישתוו", אומר מנכ"ל רשת רילטי אקזקיוטיב, שמעון איזנברג, "אבל תמיד הנטיה תהיה לטובת הצפון". דוגמה לכך ניתן לראות בגבעתיים: מאז הקמתה של העיר נחשב חלקה הצפוני, ובעיקר שכונת בורוכוב, ליוקרתי יותר. אבל הפשרת שטח תשע בדרומה הביא לבניית מתחמים חדשים ויוקרתיים מאוד, וכיום הביקוש ורמת המחירים בשני חלקי העיר שווה.
חריגות הן דווקא אשדוד וחיפה, כשבשני המקומות יש להעדפת הדרום הסבר הגיוני: באשדוד נמצאים בצפון העיר הנמל ואזורי התעשייה המזהמים, ובחיפה נמצאים בצפון מפעלי הזיקוק המזהמים והקריות, הנחשבות יוקרתיות פחות מהעיר עצמה.
לדברי יגאל דמרי, הבעלים והמנכ"ל של חברת הבנייה י.ח דמרי, קיימת בבירור העדפה לצפון על פני הדרום במרבית הערים והיישובים בהם בונה החברה שבבעלותו. לדבריו, עובדה זו משפיעה לא מעט על בחירת מתחם הבנייה עצמו.
בכל חלקי הארץ, אומר דמרי, העובדה שמדובר בצפון העיר השפיעה הן על כמות הדירות ששווקו והן על איכות חתך האוכלוסיות שהגיעו למקום. לכאורה, הוא אומר, היו לכל אחד מהמקרים הספציפים נימוקים שונים, אבל בסופו של דבר היה מכנה משותף אחד לכולם: כולם היו ממוקמים בצפון היוקרתי של אותן ערים.
לונדון, פאריס, ניו-יורק
האדריכל סמי טיטו, המתכנן שכונות בישראל, באירופה ובארצות הברית, מסכים לחלוטין עם ממצאי הסקר. לדבריו, להעדפת הצפון יש הסברים היסטוריים, דמוגרפיים וכלכליים רציונליים ומנומקים. לדבריו, חצי הכדור הצפוני היה מאז ומתמיד משופע במשאבים כלכליים, עובדה שמשכה אליו במהלך ההיסטוריה את האוכלוסיות החזקות. לצפון היתה ברוב המקרים עדיפות על פני הדרום ברוב הקריטריונים, החל מהאקלים הנוח יחסית וכלה באפשרויות הפרנסה שהתלוו אליו. כך היה באירופה של ימי הביניים וכך גם בארצות-הברית, שם רוכזו האוכלוסיות החזקות בערים שבצפון המדינה דוגמת ניו-יורק, פילדלפיה, בוסטון ושיקאגו. בהמשך, מסביר טיטו, התמקדה התופעה בערים עצמן, כשברוב המקרים נטשו האוכלוסיות החזקות את "הדאון טאון" המיושן, הצפוף והמתועש לטובת האזורים היוקרתיים שהתפתחו בצפון העיר.
לדברי טיטו, חמש ערים בעולם מהוות דוגמאות מובהקות להעדפת הצפון: ניו-יורק, לונדון, פאריס, ברצלונה ורומא, והוא רואה ביניהן דמיון רב. בחמשת המטרופולינים הללו היה תהליך הדרגתי של יציאת תושבים מהמרכז הישן והמתפורר אל הפרברים הירוקים שהוקמו בצפון. במנהטן, ניו-יורק, עברו העשירים מהדרום אל איזור הסנטרל-פארק הירוק והצפוני יחסית, בלונדון עברה האוכלוסייה האמידה מהמרכז הצפוף והמזוהם אל השכונות הכפריות בצפון, דוגמת המפסטד, גולדרז' גרין ופינצ'לי, ותהליך דומה קרה גם בפאריז. גם בברצלונה ננטש איזור הנמל והרובע הגותי לטובת פרברים בצפון.
נמל אשדוד. בורחים דרומה
מומלצים
