הכי טוב לעשות פינוי בינוי בהרצליה !!

הכי בטוח לרעידת אדמה.
כל יתר התמא 38 סתם קשקוש.

חישוב פשוט של הנתונים מראה שהרווח לקבלן הוא 10 מיליון שקל, כלומר 33% מסך המכירות (30 מיליון) או 50% מסך ההוצאות (20 מיליון) . מוגזם לחלוטין !!

רוב מתחמי הבניה שמתאימים לפינוי בינוי נבנו בשעתוו על ידי משרד השיכון .

הבנינים נבנו בצורה מהירה עבור עולים חדשים .

 

כעת משרד השיכון צריך לקחת חלק משמעותי בפינוי הדיירים ובהריסת המבנים .

 

לאחר מכן ניתן לשווק קרקעות ממוחזרות לתכנון חדש ולבניה למסחר ומגורים .

 

כיום מציעים להרוס מבנה של 4 קומות ולבנות 12 קומות ללא כל תכנון סביבתי .

 

מ.השיכון יכול להתחיל לפנות בנינים כולל מקלטים ציבוריים מוזנחים , שטחי מסחר ללא חניות .

 

ומחפשים טרף ענקי, אבל רובם ימותו ברעב ....
בתכלעס התכנית הזו לא תפתור את בעיית רעידות האדמה.
מתוך מאות פרוייקטים שנמצאים בדיונים רק כ20 יצאו לדרך, בודדים הסתיימו, והעשן שם טרם התפזר.
בהצלחה למהמרים

צריך לזכור כי כאשר עושים שיפוץ במסגרת תמ"א38 ,מדובר בקוסמטיקה חיצונית ותו לא.על העמודים הישנים מעמיסים משקל פי 2 ולכן ברעידת אדמה בינונית לא רק שהם לא יחזיקו מעמד ,אלא הם יהיו הראשונים שיקרסו.לכל תומכי התמ"א למיניהם-תזכרו תמיד את אסון גשר המכביה-גשר שהיה אמור להחזיק מעמד בעומס מסויים קרס ברגע שעלו עליו-צריך לזכור את אולמי ורסי שהרצפה שלו קרסה היות ולא עמדה בעומס. כל הבנינים שיבנו או יבנו בעתיד לפי תמ"א 38 סופם ידוע מראש-הכתובת על הקיר. רק פינוי בינוי יכול לבוא בחשבון-כל השאר, קשקוש אחד גדול.

הכתבה מתייחסת לשני דברים עיקריים:

 

1. עלות הבניה הכוללת של הבניין החדש, כולל הוצאות נלוות, וממנה נגזרת ההוצאה הממוצעת של כל דייר, בכדי לזכות בדירה חדשה.

 

2. הנקודה השניה - שווי הדירות החדשות.

 

אבל מה עם עלות הויתור? הרי עם הריסת הבניין כל דייר בעצם מקריב ללא כל תמורה כספית את הנכס שנמצא בבעלותו. נכס שהוא היה יכול לקבל עליו תמורה כספית אם היה מוכר אותו. שווי הנכס הזה שהוא מקריב חשוב מאוד בכדי לחשב עם העסקה כדאית מבחינה כלכלית. ואני בכוונה מדגיש 'מבחינה כלכלית' - כי בחיים האמיתיים, בשונה מהאקדמיה, אין רק שיקולים כלכליים אלא גם שיקולים פרקטים ומעשיים אחרים. 

 

על כל פנים, על פי הכתבה עושה רושם שהעלות הכוללת של ההריסה והבניה מחדש, יכולים להגיע בממוצע ל-50% מערך הנכס החדש. כלומר, לדוגמה, עבור דירה בשווי של כ- 2 מיליון שקל יש להשקיע כמיליון ש"ח בבנייתה. לכאורה עסקה משתלמת, אך בעסקה הזו גם ויתרנו על הדירה הישנה, שיכולה להיות שווה בממוצע לפחות 50% מהדירה החדשה, קרי כמילין שקל, מה שמעמיד את כל כדאיות הפרויקט בסימן שאלה גדול.

לכן יש לשקול היטב כל מקרה לגופו.

 

ואפילו לא התייחסתי לנושא לא פחות חשוב ומהותי - האם באמת כל דייר יקבל מהקבלן ומנותני השירותים כל מה שכתוב בחוזה? ומה לגבי איכות הבניה הבלתי רשמית, עד לרמה של כמות הברזל והפלדה שישתמשו (לא קובע את שווי הנכס באופן רישמי, אך בעל חשיבות עצומה)? ובנוסף גם כל הנושא של תקנים, ועוד ועוד...

במקום לקחת את כל האיזור לתכנן אותו מחדש ולבנות אותו מחדש עם מנגנון פינוי בינוי יעיל ושווה לאזרחים   שבסופו של דבר תתקבל סביבה טובה

במקום זאת נותנים למכרים לעשות את העבודה בשיטת סלמי

ע"פ תכניות עיר עתיקות ולא רלוונטיות    כל קומבינות הזכויות זה מסחרה אחת גדולה     שבסופה  הדיירים מנוצלים והיזמים/קבלנים מנסים להתעשר מהקומבינה

 

אם ראוי שתהיה חנייה תת קרקעית היה צריך לאחד מגרשים  מה שלא אפשרי עם 38       ומה עם התשתיות עם התחבורה    מה עם מוסדות ציבור חינוך מסחר גנים   שבילי רגל    מה עם הנוף מה עם מבטים ועם מיקרו אקלים

               למה  שבניין אחד יכפיל תצמו ויצור צל רוח עומס תחבורה צפיפות...

על סביבה  שנשארת  בספירה אחרת         זה מצב של חזירות מכוונת

 

וכל זה קורה כי המדינה מתעלמת ומפקירה    כי הליך של תב"ע חדשה הוא מסורבל בירוקרטי שאין לו סוף              בימקום מיצרים תיקוני חוק

שהן בעצמם קומבינות        והעיריות שותפות לפשע כשכל אחת מיצרת מסגרות וחוקים אחרים   כשמה שפורח מהמצב זה קשרים ופוליטיקה לא כשרה  

 

זאת דוגמא איך התחרות ממש לא עובדת    העירפול הוא ענק    אזרח לא יכול לדעת   כמה באמת שווה הנכס שלו לפני ואחרי    וחוסר המודעות  לאפשרויות

ביחד עם ההפחדה מרעידות אדמה ומטילים   כשמכרים מבטיחים הבטחות ללא כיסוי             ובקיצור זאת עיסקה של חתול בשק  הן בשוויה והן בזמן שהעסק יקח(רישוי בנייה....)        יש הרבה רעש מסביב  אך בפועל מעט תוצאות

 

ושוב  הכל באחריות המדינה  שהפקירה את התחום  ליוזמה פרטית

שהופכת לג'ונגל מכוער     ובסוף אנחנו חיים בתוך מחנה פליטים בלי שרותים

ועם נכסים שלא מצדיקים את מכירם    שהם פשעים  שמראים כמה חברתינו

נימצאת בפרדוקס של נאורות מול פרמטיביות

  רוצים דוגמא   תראו את המגדל הנוראי שתקעו בנווה צדק

ומילא הציבור המטומטם החמדן והבור      היכן אנשי המקצוע    היכן האדריכלים

שמבצעים את הפשעים???

 

 

זה תמיד נשמע שהיזם גוזר קופון של מיליונים אז אפשר לדרוש חברה תתעררו כשמבקשים יותר מדי נשארים עם בניין ישן ללא מעלית חניה ושאר ההטבות אז טעות לחשוב מה הוא מרוויח חשוב להבין מה הבניין כולו מקבל !!!



נשלח מהסלולארי שלי

במדינה מתוקנת אין מקום לשקרנים ושרלטנים כמו כל הארגונים והיזמים.

מה שווי דירה בקומה ראשונה מתוך שלוש ומה שוויה שמכפילים את כמות הקומות

יש בעלי עניין שכותבים "כתבות" על מנת לזכות בפרסום (לא סתם איני כותב את פרטי ופרטי התקשרות- אין לי חוסר בלקוחות...).
אבל תאמין לי שלא מתעשרים מפרויקטי תמ"א, חיים טוב, מוכרים טוב וגם עושים טוב לדיירים- אתה גם מתפרנס בכבוד וגם באמת עושה טוב לאנשים. אני עדיין נהנה מזה.

שלום לקוראים מה שלא מציינת הכותבת הגב' רוית סיני וכולדר זה שכאשר הורסים בניין ובונים תחתו חדש אין מקום לתמ"א 38 היות והבניין החדש כבר מתוכנן כנגד רעידות אדמה. 2- לפני שניגשים להריסת מבנה קיים ראשית רצוי ומומלץ לשכור שירותיו של אדריכל[במידה ויש יזם לתוספת אזי העלות על חשבון היזם[כך מומלץ]. ואז הוא בודק אחוזי הבניה הכוללת,כמה חניות מקורות ניתן לחפור וכמובן מתכנן מבנה אסתטי ,חכם ,ירוק, וריווחי לכולם. וכך מקבלים "תמונה" כולת ומדויקת לפני הריסה.כך צריך לפעול. וכמובן עושים שני קידוחי ניסיון לראות איזה קרקע קיימת ועם יש מגבלות.שאלה לכותבת מטעם מי הארגון שלך. תודה ושבת שלום.

אני מאד ממליצה לברר על היזם לפני שחותמים או בוחרים יזם

 

אנחנו ועד הבית בבנין שלנו עשינו בדיקה יסודית על כל היזמים לקח לנו הרבה זמן להגיע ליזם יגאל שלואדם חרץ מאד ואמין ,לכן דיירים אל תשכחו לברר לפני שאתם חותמים מי היזם ומי ממליץ עליו

 

דורית

ראיתי שיש הרבה דיירים שממליצים על היזם יגאל שלו אני יכולה להעיד שגם אצלנו יגאל שלו מקדם תמ"א 38 והוא פשוט אדם מקסים ישר מאד ואני מאד ממליצה

לפני שאתם בוחרים יזם

פשוט לברר עליו

 

שירה