בדיוק כפי שקבלנים אינם מוכנים לבצע חיזוק נגד רעידות אדמה במקומות ששווי הזכויות בהם נמוך מערך העבודות שהם אמורים לבצע, כך אין מקום להעביר אליהם את מלוא הזכויות, במקומות בהם שווין גבוה מערך העבודות.

חייבים אפוא לבדוק באופן מקצועי את שווי זכויות הבניה שמעניקה תמ"א 38 לבניין לעומת ערך כלל העבודות שמציע הקבלן/היזם ולהעביר לקבלן רק חלק מהזכויות, המשתווה בערכו לערך עבודותיו [כדי שלא להיות פריירים ולשלם לקבלן מחיר הגבוה עשרות מונים, משווי העבודות שהוא מציע]. לחילופין, ניתן  גם להתקזז כספית עם הקבלן על ההפרשים.

 

הקבלנים "מספרים" שמדובר בפרויקט "ללא עלות". זו גניבת דעת! שכן הקבלן דורש לקבל את כל הזכויות שמקבל הבניין בתמורה לביצוע החיזוק וזכויות = כסף והרבה כסף [בעיקר ככל האמור בפרויקטים בגוש דן].

מדובר בעסק פרטי אינטרסנטי ויש להתייחס לכל המלצותיו בהתאם.

 

מומלץ מאד להעסיק יועצים מטעם הדיירים, כגון: עו"ד, שמאי מקרקעין [להערכה מדויקת של שווי הזכויות, לעומת ערך העבודות שמציע הקבלן לבצע], אדריכל ומהנדס בניין.

 

לא להסכים בשום אופן ל"נכונות" הקבלן לממן "פיקוח עליון"! חייבים לדרוש פיקוח "צמוד"! "פיקוח עליון" זה צמד מילים שעושה רושם על הדיוטות ואינו שווה כלום!

מרכז מידע הבונה
מדריך מקצועי לקניה בניה ושיפוצים ברמה מקצועית ובשפה קלה

עשינו זאת תודה רוית

נשלח מהסלולארי שלי

אין לכם מושג איזה זכויות נעלמות לאן כשהקבלנים מגיעים עם החוזים הדרקוניים שלהם.
רק בדיעבד הבנו על מה וויתרנו לטובת שיפוץ די בסיסי...

אם לא תילחמו - תאבדו זכויות בנייה!!

אף בנק לא מאשר משכנתאות או גרירה לרכישה מתמאר. כי אין ט אבוא לדירות כארבע שנים.

כל הנושא הזה הזוי !

 

ממש חיזוקי הביניינים הכל יקרוס , כל החוק הזה הוא בעיקר עבור הקבלנים והרשויות שם המשחק רווחים כספיים בחינם לא יכול להיות טוב מלבנות חדש על ישן תלעי יכול להיות חלק מישן/חדש , בעלי דירות מבוגרים לא צריכים ולא רוצים את השינוי והרשויות נותנים אפשרות לכפות עליכם את התהליך במקום לחייב את הדיירים בחיזוק ובשיפוץ הבניין ולא לשנות את המבנים שהם יפים מסמלים תקופה ולא המפלצות הגבוהים שזה מעברות לגובהה

אנחנו ברמת גן עשינו אתו הדבר אנחנו 6 דיירים בשטח 503 מ'

שום יזם לא היה מוכן לבצע תמ"א 38-2 עד שפנינו ליזם יגאל שלו ,הוא בדק

והעלה רעיון יפה מאד לצרף עוד 2 מגרשים שכל אחד 500 מ' +

בס"ה הגענו ל1509 מ', ואז הצטפרנו כל הדיירים 24 ס"ה  וקבלנו דירות גם מרווחות גם חניון תת קרקעי בקיצור כולם מרוצים!!

לכן אני בעד הכתבה הזאת!!

וגם בעד היזם יגאל שלו !!!

 שבזכותו הצלחנו להניע את התהליך ולהיות בטוחים במקרה של רעידת אדמה או ח"ו טילים!!!

אחרת, עלולים להתעורר יום אחד עם מפלצת בטון שמחלונות חדרי השינה אפשר לגעת בבניין הסמוך, בלי גינה שהפכה כולה לחניה [דיירי קומות הקרקע וא' מוצאים עצמם לפתע גרים בתוך חניון], עם כווני אוויר ש"נעלמו", עם זכויות גג ש"נעלמו" [לתשומת לב בעלי הדירות בקומה העליונה] עם חד"מ מצוקמק, ללא לובי בק.ק., עם תוספת של 3 קומות + 12- 6 דיירים [למרות שהובטח "בע"פ" שתתווסף רק קומה אחת] ועוד כהנה וכהנה.גם אין לתת לקבלן התחייבות פשטנית להעביר אליו את "זכויות הבניה". זה מסוכן מאד, מאחר ולקבלנים יש לא מעט קומבינות להוציא לעצמם "הטבות" מהוועדה המקומית ואנחנו עלולים להתעורר ל"הפתעות". חייבים לסכם מראש בכתב בדיוק מה ייבנה על הגג! [כמה קומות? כמה ואיזה דירות?].

שימו לב! משהעברנו לקבלן את זכויות הבניה, הרי שבכך שילמנו לו מראש את מלוא התשלום עבור עבודתו. מאחר וכל התשלום שלנו כבר נמצא בידי הקבלן ומאחר והקבלן מסרב לתת בטחונות בסכומים ריאלים, אין לנו שום "שוט" לכפות על הקבלן לעמוד בהתחייבויותיו. מאד "לא מומלץ" להיות ביד של הקבלן בצורה כזאת וחייבים לקבל ייעוץ משפטי על איך לא להיקלע למצב כזה. מה קורה למשל אם בסיום העבודה מסתבר שהקבלן בנה שלא עפ"י היתר הבניה והעירייה אינה נותנת לו תעודת גמר? [ידוע לי על מקרה ספציפי כזה]. חמור מכך! במקרה והקבלן/היזם "נעלמים" מסיבה כלשהי בטרם הסתיימו כל העבודות, אנחנו עלולים למצוא את עצמנו עם בניין הרוס (ולו בחלקו) שאין אפשרות להתגורר בו, בלי זכויות הבניה (שהועברו כבר לקבלן) ויתכן שאף עם תביעות מצד הרשויות ומצד בעלי דירות בבניינים סמוכים. מהיכן יגיע המימון להשלמת הפרויקט? מי "יטפל" בהשלמת הפרויקט?. יש לזכור שבעלי הנכס הם "בעלי ההיתר" [לא הקבלן] והם האחראים הראשיים כלפי הרשויות לעמוד בתנאי ההיתר ובכל הוראות החוק. חברה קבלנית "בע"מ" גם עלולה להיעלם לפתע לחלוטין ו"באופן חוקי".חייבים אפוא לעמוד בתוקף על קבלת בטחונות איכותיים [ערבות בנקאית(!)] בגובה מינימלי של מחיר קניית דירה חלופית! [וגם אז, מי "יטפל" בהשלמת הפרויקט?].

קבלן המעוניין לבצע תמ״א 38 על הבניין שלי ועוד שני בניינים צמודים במרכז נהריה-האיזור הכי אטרקטיבי מוזמן לפנות במייל

נשלח מהסלולארי שלי

וכך קורה ש"ברחוב קטן ברמת גן" מתעוררת לה מפלצת של 30 וכמה קומות, עם כ-100 משפחות חדשות (במקום 36 הגרות כיום) הפוקקות את כל האזור ביציאתן לעבודה בכל בוקר, ועומסות את גני הילדים וכיתות בתי הספר, משום שהעירייה ברוב להיטותה לקבלת כספי הטלי שבח וארנונה ושכחה שהיא גם אמורה לדאוג לרווחת שאר תושביה ע"י שיפור דרכי הגישה והחנייה האזוריים, והוספת גנים וכיתות לבתי הספר.

אבל העיקר שיהיה לדיירים "המסכנים" דירה חדשה בקומה גבוהה בגודל של 105 מ"ר במקום 70 מ"ר, עם מרפסת שמש 12 מ"ר וחניה תת-קרקעית.

 

אנחנו 2 בניינים שבאמת הפתרון הוא להתאחד האם נקבל סה"כ תוספת של 5 קומות לבניין אחד או רק 2.5 קומות האם העייריה לא תגביל את גובה הבניין?

 

במקומות בהם האזור יכול גם להיות מתאים לפינוי בינוי כדאי יותר להתאחד לתמ"א 38/2 כי דבר עיקרי אחד זה חוסך וזה משך השנים במקום 7 שנים ויותר אפשר לסיים פרוייקט ב- 3 שנים!

 

הכותבת בהחלט מאירה נקודות נכונות ומאוד משתלמות כלכלית ועכשיו אחרי תיקון 3 כל מגרש שהתכניות מאפשרות בנייה של 400 מ"ר אפילו אם בנויים רק 200 מ"ר אפשר לעשות תמ"א 38.

 

הפתרון הנכון והכל כך כלכלי באיחוד בניינים מציל אותנו, תרתי משמע, נזכה לחיזוק בפני רעידות אדמה ונזכה לקבל דירה חדשה, חניה בבניין מודרני כולל אולם לימי הולדת, חדר עגלות ומחסנים.

זה בדיוק מה שעשיתי כיזם ברח׳צלח ארלוזוב ברמת גן פנו אלי דיירים שקראו עלי בכתבה בynet
התקשרו אלי והזמינו אתי לפגישה כשהגעתי ראיתי שיש להם מגרש קטן ואז צרפתי עוד שני מגרשים סמוכים וביחד הגענו לשטח גדול שנותן מענה לחנויות תת קרקעים
וכולם היו מרוצים וכך אני ממליץ לכל יזם שרוצה לעסוק בתמ׳א 38
יגאל שלו יזם תמ׳א 38 ופינוי בינוי

על מי את באה לעבוד,עד אתמול הצגת עצמך כבעלת המשרד למימוש תמא 38,פתאום את מציגה עצמך כיועצת משפטית של המשרד,

הרעיון אכן טוב אבל שימו לב כי הבניינים צריכים להיות על אותה חלקה, ברוב המקרים זה לא המצב ואז הדבר דורש איחוד חלקות ותהליך הרבה יותר ארוך ומסובך.

 

למי שצריך עזרה בתחום אני יזם מתמחה בתמ"א 38 ברמת גן, כולל הובלה של פרויקט מוכח.. הדברים פשוטים כאשר עושים את הדברים נכון ויש הרבה בורות שניתן ליפול אליהם בדרך.

 

עזרה לשאלות ללא כל תשלום במייל המצ"ב

קבלן מטבע הדברים תמיד ירצה לתת פחות ולקבל יותר. אנחנו עם אנשי מקצוע מטעמנו בודקים מיצוי זכויות של בעלי הדירות מכינים תכנית כלכלית, מפרט, תכנון עקרוני ועוד המון דברים שווים לבעלי הדירות - הקבלנים מתחרים במכרז , ותאמין לי, זה מוכיח את עצמו כל פעם מחדש. מי שמעוניין, שיפנה אלי במייל. שיהיה לכולם בהצלחה

אני חושב שכדי להפוך את העסקאות בפריפריה ליותר משתלמות עבור היזמים יש לאפשר לנם לבנות 3 קומות במקום 2. אם לא יעשו את זה התמא תהייה רלוונטית רק לתל אביב.

נשלח מהסלולארי שלי

מה זה החוסר הבנה הזה ממש מומחית
גם תמא 38שינוי 3 עוסקת בהריסה אז למה היא מפנה דוקא לתיקון 2

נשלח מהאייפד שלי

אנחנו עוקבים בעקביות ונהנים לדעת כל פעם דבר חדש.
יישר כח

נשלח מהסלולארי שלי

לבניין שהכותבת ייצגה.
כל מילה נכונה ומשתלמת
תודה רבה מכולנו:)

נשלח מהסלולארי שלי

הצורך באיחוד מגרשים נובע אך ורק מרצון הקבלן לשמר יחס של 1:3 בין דירות ישנות לדירות חדשות. על בנין של  9 דירות ישנות הקבלן רוצה לבנות בנין של  27  דירות, מה שהרבה פעמים בלתי אפשרי גם כי צריך להפריש שטח ציבורי למעלית.

 

החלופה היא כמובן לבנות בנין של 18 דירות  - 2 דירות גדולות במקום 3 דירות קטנות בקומה.

מנסיון אני יכול לאמר שקבלנים לא מוכנים לשקול פיתרון זה גם כאשר מוכח שזה פיתרון ריווחי ועדיף מהפיתרון הסטנדרטי. במיוחד עכשיו שהתקבל (סוף סוף) שינוי חוק המיסוי שהם אינם צריכים לשלם מס שבח על 38/2 .

כתבה מגמתית ביותר, על ידי חברה פרטית והטעיית ציבור תמים. שימו לב, התמונה היא מרחוב אלי כהן ברעננה, שבו היזם, השאיר את הדיירים והפסיק לעבוד!!!!!!!. פשוט בדיחה. ממליץ לכם לעבור ולראות את השלט של הדיירים. ואת זה ידיעות מפרסם יחד עם כתבה מגמתית????

הדירים מפסידים ונשארים אומללים.