תמ"א 38: למה בעלי בתים לא מנצלים הטבות?
למרות הרצון לתמרץ דיירים להוציא לפועל את חיזוק הבניין במסגרת תמ"א 38, לא רואים הרבה בניינים שמנצלים את ההטבות שהיא מקנה, בעיקר בפריפריה. הצעת חוק התקציב תנסה לתקן את המצב. היום ב-15:00 דיון בנושא בפורום ynet
תמ"א 38 היא תוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה, שהוצא היתר לבנייתם לפני שנת 1980.
הוראות התמ"א קובעות, כי בתמורה לחיזוקים ומיגונים שיבוצעו באותם מבנים על ידי דיירי הבניין, יזכו הדיירים לתוספת של זכויות בנייה מעבר לתוכניות בניין העיר הקיימות והחלות על הבניין.
כמו כן יזכו הדיירים להטבות משמעותיות של קבלת שירותי בנייה, שדרוגים ושיפוצים בבניין ובדירות מגורם יזמי, וכל זאת הן בפטור ממס שבח והן בשיעור מופחת של היטל השבחה, ובחלק מהרשויות אף בפטור מלא מהיטל השבחה.
התמ"א מקדמת אינטרס לאומי עליון של שמירה על חיי אדם ובטיחות הציבור, ולפיכך מבקשת לתמרץ את בעלי הבניינים לבצע את החיזוקים והמיגונים הדרושים, וזאת בדרך של תוספת זכויות הבנייה.
עם כניסתה של התמ"א לתוקף, נקבע כי בניינים שיגישו תוכניות לחיזוק המבנה מפני רעידות אדמה, שיאושרו על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, יזכו לתוספת זכויות בנייה של קומה אחת נוספת על גג הבניין או לתוספת של אגף נוסף לבניין או לאפשרות לסגור קומה מפולשת (קומת קרקע בבניין "על עמודים").
פחות היענות בפריפריה
נכון להיום, מתוך רצון לתמרץ את דיירי הבניין להוציא לפועל את חיזוקו, נערכו שני תיקונים בתמ"א. בתיקון האחרון לתמ"א נקבע,בין היתר, כי ניתן יהיה לשלב בין סגירה ומילוי של קומה מפולשת (בבניינים בהם ניתן לעשות זאת), בנוסף לתוספת אגף נוסף לבניין או בנייה של קומה נוספת על הגג (כאמור זאת ביחד עם סגירת הקומה המפולשת), וזאת להבדיל מהמצב שהיה נהוג קודם לתיקון האחרון.
למרות האמור לעיל, אנחנו לא רואים בניינים רבים המנצלים את ההטבות המשמעותיות שמקנה התמ"א ובמיוחד נכון הדבר לגבי אזורי הפריפריה, שבהם קטנה יחסית הכדאיות לבצע את חיזוק הבניין בתמורה לקבלת זכויות הבנייה, בשל מחירן הנמוך יחסית של הדירות הנוספות שימכרו בבניין בסופו של דבר.
ניתן לכנות זאת כשל שוק הנובע מהפערים המשמעותיים שבין מחירי הדירות באזור המרכז לבין אלו שבפריפריה.
המחוקק נתן דעתו לעניין זה, ולאור העובדה שחיזוק הבניינים הינו אינטרס לאומי, מוצעות הטבות חדשות משמעותיות ביותר בהצעת חוק התקציב לשנים 2011 – 2012, המונחת על שולחן הכנסת לאישור בימים אלו (גם אם יתכן כי הדבר יקבע בהליך חקיקה נפרד, בסופו של יום).
כשל השוק מצטמצם
בין היתר, מוצע, כי התמ"א תתוקן באופן שהיקף זכויות הבנייה המרבי שיאושר מכוח התמ"א במחוז תל-אביב ובמחוז המרכז, ברשויות מקומיות בדירוג 8 ומעלה במדד הסוציו-אקונומי שמפרסמת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, יעמוד על קומה וחצי, וביתר הרשויות המקומיות יעמוד על 2.5 קומות.
כמו כן, מוצע לאפשר ניוד זכויות הבנייה אל מחוץ לשטח המגרש בו מצוי המבנה שיחוזק, במצבים שבהם לא ניתן לממש את כל זכויות הבנייה הנוספות במגרש זה.
בנוסף, מוצע כי התמ"א תורחב באופן משמעותי גם לבניינים שניתן היתר לבנייתם עד לשנת 1992 במקום 1980 (כלומר, יתווספו אלפי בניינים למעגל הנהנים מהתמ"א).
לאור האמור לעיל, נדמה כי כשל השוק מצטמצם באופן משמעותי, ואנו צפויים לחזות בבניינים רבים נוספים שיצטרפו לנהנים מהאפשרויות הטמונות בתמ"א כגון שיפור, שדרוג וחיזוק הבניין, כך שיתאים לתקנים ולסטנדרטים הנהוגים כיום.
עו"ד שגיא כהן הוא שותף במשרד בן חיים, כהן & גאליס , ומתמחה במשפט מסחרי ונדל"ן. בשעה 15:00 הוא וירון בלנק, מנכ"ל חברת "גלים חיזוק והשבחת מבנים" המתמחה בפרויקטים מסוג זה ותחת חסותו עשרות בניינים שמבצעים את תהליך תמ"א 38, יתארחו בפורום החי ויענו על שאלות הגולשים.
לפנייה לכתב/ת 
