חשבתם לפצל דירה? זה יעלה לכם במס
תופעת פיצול הדירות הפכה כבר מזמן למכת מדינה. אבל מלבד העובדה שמדובר בעבירה על החוק, כעת גם רשויות המס נכנסות לתמונה ודורשות את שלהן
לאחרונה מתאחדות רשויות המדינה במטרה למגר את תופעת פיצול דירות המגורים למספר יחידות במטרה להשכירן בנפרד ובכך להעלות את התשואה על ההשקעה בנכס.
תופעה רווחת זו נולדה בתל אביב כחלק ממצוקת הדיור השוררת בעיר, כאשר מאות של דירות מפוצלות הופיעו כפטריות אחרי הגשם, אולם במהרה התפשטה התופעה לאיזורים הסמוכים לעיר ולאחרונה אף מעבר לכך.
חשוב להדגיש, כי מלבד ההפסד הכספי שבעלי דירות מפוצלות עלולים לחוות בשעת המכירה, פיצול של דירות מגורים במטרה להגדיל את ההכנסות מהווה עבירה על החוק ואף יוצר בעיה מוסרית מגריפת רווח באופן זה.
מלבד העובדה שהעיריות פונות לבעלי דירות רבים, גם משרד המשפטים הצהיר לאחרונה כי בכוונתו להחמיר איתם ולדרוש להטיל קנסות חסרי תקדים שעשויים להגיע גם ל-1,400 שקל בגין כל יום שבו נעשה שימוש בדירה המפוצלת, או לחילופין - להטיל קנס בגובה פי ארבעה משווי הרווחים שהשיגו מפצלי הדירות בתקופת ההשכרה.
רשויות המס לא מעלימות עין
אם לא די בצעדים חמורים אלה, כעת גם רשויות המס אינן מתעלמות ממציאות זו, ודורשות את מנת חלקן בעת מכירת הדירה המפוצלת. חוק מיסוי מקרקעין מעניק פטור ממס שבח במכירת דירת מגורים במקרים מסוימים. בדרך כלל פטור מלא ממס ניתן לאדם המוכר דירת מגורים אחת לארבע שנים.
אולם, לעתים כאשר מבקשים בעליהן של דירות מפוצלות פטור ממס במועד מכירת דירת המגורים, טוענות רשויות המס כי מדובר במכירה של מספר דירות, ומעניקות פטור ממס עבור אחת מן היחידות בלבד.
כלומר, בעוד שאדם המחזיק בדירת מגורים וזכאי לפטור בגינה על פי הוראות החוק, לא היה משלם כלל מס במועד המכירה, במידה שרשויות המס מגלות כי הדירה מפוצלת למספר יחידות מגורים, הפטור ממס יחול רק לגבי אחת מהיחידות שנבנו בתוך הדירה, בעוד שבגין יתר היחידות ישולם מס.
יחידות דיור עצמאית
השאלה האם דירה מהווה "דירת מגורים" לצורך הפטור ממס בחוק מיסוי מקרקעין נבחנת על פי מבנה הנכס והמתקנים המצויים בו, המאפשרים שימוש בו כדירת מגורים נפרדת ועצמאית.
כמו כן, לא קיימת חשיבות רבה לאופן רישומו של הנכס בטאבו. בעבר ניתנו מספר פסקי דין מהם עולה כי מצבה הפיזי של הדירה ביום המכירה הוא שיקבע האם יראו בה דירת מגורים אחת או דירה המפוצלת למספר יחידות אשר נמכרות כביכול כל אחת בנפרד.
במילים אחרות, תשומת הלב איננה מופנית לשימוש הנעשה בנכס במועד הרכישה המקורי או בתקופת השימוש בנכס, אלא במועד מכירת הדירה בלבד.
ביהמ"ש העליון תומך
לאחרונה חוו מוכרי דירות מפוצלות גם את נחת זרועו של בית המשפט העליון שאימץ את עמדתן של רשויות המס, ולא התיר פטור ממס בגין דירת המגורים המפוצלת במלואה, אלא הסתפק במתן פטור ממס בגין אחת מן היחידות המפוצלות בלבד.
לסיכום: בהתחשב בהיקף האדיר של הדירות המפוצלות כיום, על בעלי הדירות לקחת בחשבון את האפשרות שהפטור ממס בעת מכירתה של דירה מפוצלת יהיה חלקי בלבד, כך שחבות המס בגין היחידות שאינן פטורות ממס עשויה להגיע למאות אלפי שקלים.
מכאן, כי יש מקום לשקול בכובד ראש האם בכלל כדאי לפצל את הנכס מלכתחילה או לחלופין לנקוט בצעדים שישיבו את הדירה המפוצלת למצבה הראשוני כך שתוכל לשמש כיחידת מגורים אחת בלבד.
מיותר לציין, כי תכנון לקוי או קלות דעת בעניין זה עשויים להביא לתוצאות מס עגומות במועד המכירה, ולשלול את הפטור ממס בגין כל דירת המגורים ממנו ניתן היה ליהנות אילו המוכר היה מבצע היערכות מוקדמת.
הכותבים, רו"ח אלי גורנשטיין, דירקטור ומנהל מחלקת מיסוי נדל"ן בחטיבת המס בפירמת ראיית החשבון הייעוץ Deloitte בריטמן אלמגור זהר; עו"ד (חשבונאות) יפתח שמחוני, מנהל בחטיבת המס בפירמה.
לפנייה לכתב/ת 
