מתווכים ותובעים: מתי המוכר לא צריך לשלם?
בנושא תיווך, לשון החוק במדינת ישראל ברורה: כדי שמתווך יהיה זכאי לתשלום, עליו להיות בעל רישיון ולהחתים את הלקוח. פשוט? לא תמיד. לבית המשפט מגיעות תביעות רבות בנושא. סקרנו שניים מהמקרים היותר מעניינים
גם בימים אלו, כאשר מצוקת הנדל"ן מגיעה לשיאה, עדיין כמדי קיץ ישראלים רבים עוברים דירה. שכירת דירה, השכרת דירה או קניית בית - פעולות אלו והיעזרות במתווכים כדי לממש אותן נעשות רלוונטיות מתמיד.
חוק המתווכים במקרקעין מגדיר מהי פעילות תיווך במקרקעין, וקובע מהם התנאים לקבלת דמי תיווך במקרקעין. כדי שמתווך במקרקעין יהיה זכאי לדמי תיווך עליו להיות בעל רישיון תיווך כחוק, הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בעסקה ועליו להחתים את הלקוח על הזמנה בכתב לביצוע פעולות תיווך במקרקעין.
אין הזמנה בכתב
בית המשפט לתביעות קטנות בחיפה דן בתביעה לדמי תיווך, אשר לטענת התובע, מתווך, הוא זכאי לקבל מהנתבע, מוכר דירה. לדברי המתווך, הוא התקשר עם הנתבע, המוכר, בעסקה לתיווך מקרקעין לצורך מכירת נכס שבבעלותו. המוכר נמנע מלחתום על טופס הזמנת התיווך עליו נוהג המתווך להחתים את לקוחותיו, מטעמים "דתיים ועדתיים", אך הבטיח כי ישלם את דמי התיווך.
המתווך עמל על מציאת קונה לנכס והביא מספר מתעניינים לראותו. בשלב מסוים, פנה התובע לחברו, מתווך גם הוא, וסיכם עימו כי ינסה לאתר קונה לנכס, כאשר המתווך וחברו סיכמו כי המתווך יקבל את חלקו מהמוכר, ואילו חברו המתווך יקבל את חלקו מהקונה שיביא.
בהתאם לכך, נמצא קונה אשר הובא על ידי חברו של המתווך, והתקיימו פגישות בהם נכחו המתווך, המוכר, החבר והקונה. בסופו של דבר, בוצעה העסקה בחודש נובמבר 2009 בשווי של 1,180,000 שקל. כמתוכנן וכמוסכם, זכה החבר לשכרו מהקונה, אולם המוכר לא שילם למתווך את שכרו עבור התיווך, ועל כן המתווך הגיש את התביעה.
השופט האמינה? החוק דורש חתימה
המוכר טען מצידו, כי לא התקשר בעסקת תיווך עם המתווך. הוא הודה בכתב ההגנה, כי נערכו מספר פגישות בודדות בהן נכח המתווך יחד עם חברו, אך לדבריו השניים לא הציגו עצמם כמתווכים בפניו ובפועל, הוא נפגש עם הקונה באופן עצמאי.השופטת רננה גלפז מוקדי דחתה את התביעה, וקבעה כי היא מתקשה לקבל את גרסת המוכר, לפיה בכל פגישותיו עם המתווך, הוא סבר שהמתווך מנסה להתחבב עליו סתם כך כידיד, והוא לא ידע שהוא אכן מתווך שעוסק בתיווך. השופטת קיבלה את גרסת המתווך, כי הוא סיכם בעל פה עם המוכר, כי יפעל למכירת הנכס, ויזכה לדמי תיווך עבור עבודתו.
השופטת הוסיפה כי במקרים מסוימים ניתן לרכך את דרישת הכתב, אך "ריכוך שכזה ניתן להיעשות כאשר קיים הכתב, אולם חסרים פרטים כאלה או אחרים. איני רואה כל אפשרות להרחיק לכת עד כדי ויתור מלא על הדרישה הברורה שבחוק של הזמנה בכתב".
נפסק, כי הצדדים לא חתמו על כל מסמך, ועל כן יש לדחות את התביעה לקבלת דמי תיווך. (ת"ק 40270-12-10 ביהם נ' חלבני) ומכאן החשיבות הרבה של דרישת הכתב. עד כדי כך דרישה זו מכרעת, כך שגם אם הצד השני אינו תם לב, המתווך לא יהיה זכאי לדמי תיווך בהעדר עסקה בכתב.
המתווך ניצל את המוכרת
מקרה אחר, בו נשללה הזכאות לדמי תיווך עוסק בניצול וחוסר תום לב מצד המתווך. בית המשפט לתביעות קטנות בפתח תקווה דחה לאחרונה תביעה לדמי תיווך שהוגשה על ידי מתווך כנגד אישה מבוגרת.
ב- 26 באוגוסט 2009 חתמה הנתבעת, מוכרת דירה, על הסכם תיווך, לפיו העניקה לתובע, מתווך מקרקעין, "בלעדיות" למכירת דירתה. בתקופת הבלעדיות, שהיא 181 יום החל ב-26 באוגוסט 2009, התחייבה המוכרת לשלם למתווך דמי תיווך אפילו: "יימכר/יושכר שלא באמצעות המתווך". המוכרת מכרה את דירתה במהלך תקופת הבלעדיות - בסוף אוקטובר 2009 תמורת 715 אלף שקל.
אין מחלוקת על כך, שהמתווך לא היה הגורם היעיל בעסקת המכר, אך תביעתו מבוססת על נוסח ההסכם ועל זכויותיו כמתווך ב"בלעדיות". המתווך ביקש בתביעתו דמי תיווך של 2% שהם 16,704 שקלים ו-2,500 שקלים, הוצאות התביעה.
השופט הרווי גרובס החליט לדחות את התביעה, בקובעו כי המתווך לא התנהג בתום לב, והוא ידע בזמן החתימה שאין כל אפשרות שהמוכרת תיתן לו בלעדיות (היא אמרה לו שיש לה קונה פוטנציאלי כמחיר של 720 אלף שקל ושהמו"מ היה בשלב מתקדם). השופט הוסיף, כי המוכרת השתכנעה לחתום אך ורק עקב הבטחות המתווך שתוך שבועיים יוכל להשיג מחיר גבוה יותר מ-715 אלף שקל.
גם תום הלב עומד למשפט
השופט ציינה שמדברי המוכרת עולה כי בזמן החתימה על ההסכם, המתווך אמר למוכרת כי היא יכולה לבטל את ההסכם, ולמחרת היא אכן התייצבה במשרדו וביקשה לבטלו, אך הוא טען בפניה שצריך עוד טופס כדי לבטל ואח"כ התחמק ממנה."אם היה חוסר תום לב כאן, הרי שהוא מצד התובע - אשר התחמק מלבטל, כאשר ידע שיכול להרוויח מכל מכירה - גם עסקה, שכבר היה בשלב מתקדם", כתב השופת בפסק הדין.
בסיכום, השופט קבע כי התרשמותה היא, שהמתווך ניצל את חוסר הידע של אישה מבוגרת ופשוטה, שלא ידעה קרוא וכתוב, כאשר היא במצב נואש, תוך פיזור הבטחות וכאשר ידע היטב שהיא לא יכולה להעניק לו את הזכות הבלעדית - אותה זכות שעליה תביעתו מבוססת.
השופט דחתה את התביעה, כאמור, וחייב את המתווך לשלם למוכרת הוצאות משפט של 750 שקל. (ת"ק 19268-04-10 עוז-ארי נ' קפלן)
סיכום
בתי המשפט נצמדים ללשון החוק - לא התקיימו דרישות החוק? המתווך לא יהיה זכאי לדמי תיווך. על כן, כאשר אתם פונים למתווך, שימו לב האם אתם חותמים על מסמך כלשהו, מה כתוב במסמך, כמה תצטרכו לשלם למתווך עבור פעולת התיווך, ובנוסף - כדאי להכיר את חוק המתווכים במקרקעין כדי למנוע הפתעות לא נעימות.
עו"ד אורנית אבני-גורטלר עוסקת בכתיבה ועריכה משפטית.
יובהר, כי המידע המוצג בכתבה הינו מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/או חוות דעת משפטית. המחברת אינה נושאת באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
לפנייה לכתב/ת 
