הדירות הנעלמות: מי צריך את הרישום בטאבו?

לפני מספר חודשים רכש נ', עצמאי ממרכז הארץ, משרד בקומת מרתף בבית משותף בשטח של 40 מ"ר. בטרם חתם על החוזה, פנה נ' לטאבו כדי לבדוק שהנכס רשום כדין, ומצא כי המשרד רשום בטאבו כחוק על שם בעליו, כיחידה עצמאית בבית משותף, וכך היה מאז נרשם הבית עוד בשנות ה-70. 

לאחר השלמת העסקה, במסגרת שיפוצים שביקש נ' לבצע במשרד, התברר לו שהמשרד נבנה ללא היתר, בשטח שעל פי היתר הבנייה היה בכלל חלל פתוח בין עמודים. נ', שרכש את המשרד בכסף מלא, תוך הסתמכות על הרישום בטאבו, מצא את עצמו עם נכס בנוי ללא היתר בנייה - ואשר ספק אם ניתן לאשרו כלל.

נ' אינו לבד. במקרה אחר, גם במרכז הארץ, ביקשה משפחה שכולה למכור את דירתה לאחר נפילת הבן, כחלוף 30 שנה ממועד רכישתה. שמאי מקרקעין מטעם הבנק למשכנתאות של הקונים, שנשלח לבדוק את הדירה, גילה כי לדירה הרשומה בטאבו כחוק כלל אין היתר בנייה.

מדובר בבעיה ידועה ומוכרת לעוסקים בתחום, אשר קיבלה ברבות השנים ממדים של תופעה, בדמות דירות רבות שרשומות כחוק בטאבו - אך למעשה בנויות בניגוד לחוק וללא היתר בנייה.

כיצד הדבר אפשרי?

תקנות המקרקעין מאפשרות רישום "בית משותף" בטאבו מבלי שקיימת חובה לקבל את אישור הוועדה המקומית על התאמתו של הבית להיתר הבנייה. כתוצאה מכך, בפנקסי המקרקעין - שהינם מסמך רשמי של המדינה - נרשמות דירות, על אף שהן בלתי חוקיות בעליל בהיעדר היתר בנייה לבנייתן.

כתוצאה מכך, ניתן להיתקל שוב ושוב בתקלות קשות הנגרמות לאזרחים תמימים, המסתמכים על נסח הטאבו, נושא חותמת רשמית של מדינת ישראל, ומגלים לתדהמתם שלנכס אין היתר בנייה כלל.

בחודש ינואר השנה תוקנו התקנות העוסקות בכל מערכת הסדר רישום הזכויות במקרקעין בישראל, הידוע בשמו העממי "הטאבו". אולם גם הפעם, למרבה הצער, פוספסה ההזדמנות לטפל בבעיה, והפרצה בתקנות נותרה כשהייתה. זאת על אף ביקורת נוקבת שהעבירו בתי המשפט במהלך השנים על המצב הקיים, ועל אף התראות והערות שהועברו בנדון ערב פרסומן של התקנות.

זהירות: ירידת ערך של כ-20%

חשוב לציין כי בעסקת מכירה, גם אם המוכר מציג "אישור עירייה" על כך שהוא משלם ארנונה כסדרה בגין הנכס, אין בכך כדי להעיד שהנכס אכן בנוי כדין. למותר לציין את הקושי והתקלה לציבור הרחב במקום בו רשות אחת מרשויות המדינה רושמת בפנקס רשמי נכס, שרשות אחרת מודיעה שאינו חוקי בעליל.

על פי הערכות, מוכרים המעוניינים למכור נכס מבלי שברשותם היתר בנייה, צפויים לירידת ערך משמעותית של כ-20%, ויותר מכך - אם יסתבר כי אף לא ניתן להכשיר את הבנייה הבלתי חוקית; ומהצד השני, רוכשים המעוניינים לקבל משכנתא לצורך רכישת דירה, יסורבו על ידי הבנק בשל אי קיום היתר בנייה לנכס.

במצב דברים זה ועד לתיקון התקנות או החוק, מן הראוי כי משרד הפנים ינחה את הוועדות המקומיות לרשום, כתנאי למתן היתר בנייה להקמת הבניין, הערה בטאבו, שלפיה לא ניתן יהיה לרשום את הבית המשותף בטאבו מבלי לקבל את אישורה המוקדם של הוועדה. זאת משום שהבית המשותף שמבקשים לרשום תואם את היתר הבנייה שניתן על ידה.

מובן שאין בכך כדי לפתור את הבעיה הקיימת, ולפיה ישנם רבים המתגוררים בדירות או פועלים במשרדים אשר בפועל נבנו ללא היתר, אך ניתן בכך לפתור את התקלה מכאן להבא. בינתיים, מומלץ לרוכשים המבקשים לקנות דירה או משרד בבית משותף, שיוודאו כי עורכי דינם לא יסתפקו בבדיקת נסח הטאבו, ויבדקו גם את תיק הבניין במשרדי הוועדה המקומית, על מנת לוודא שהנכס שהם מתכוונים לרכוש אכן בנוי על פי היתר בנייה כדין.

הכותבים הם שותפים במשרד עו"ד אברהם בר המתמחה בנדל"ן ומקרקעין