הכל תלוי בטיימינג: כללי ברזל לקניית דירה
עד ששרי הממשלה יצליחו לייצר חקיקה שתוביל לשיפור אמיתי בשוק הדיור, בדקנו עם מומחים בענף איך ניתן להוזיל עד כמה שאפשר את דירת החלומות. רמז: לא תמיד כדאי להתעקש במו"מ עם הקבלן, ואיך זה קשור לשמינייה?
נתוני הלמ"ס שפורסמו בתחילת השבוע, לפיהם במחצית השנייה של 2013 נרשמה יציבות בבנייה למגורים , לאחר עלייה של 1.1% במחצית הראשונה, לא מבשרים טובות - כך טוענים, לפחות, גורמים בענף הנדל"ן. לדברי השמאי ארז כהן למשל, המחסור בהיצע דירות, שיגיע בעקבות הקיפאון בבנייה, "יביא לא רק לסחרור מחירים - אלא גם להאטה רבתי בשוק הנדל"ן".
עוד כותרות על קניית דירה בערוץ הנדל"ן :
- עורכי דין וקבלנים גבו מיליונים בניגוד לחוק
- עסקאות טרייד אין - עכשיו גם בשוק הנדל"ן
- קריסת המרפסות: דיירים תובעים 59 מיליון ש'
- עוד סיפורים חמים - בפייסבוק שלנו
המצב בשוק הנדל"ן בישראל לא נראה מזהיר גם בהשקפה בינלאומית. רק בשבוע שעבר הזהירה קרן המטבע העולמית בדו"ח השנתי שפרסמה, כי מחירי הדיור בישראל גבוהים ב-25% "מהרמה הרצויה והסבירה". עוד הזהירה קרן המטבע כי ירידה חדה במחירי הנדל"ן עלולה לגרום למשבר פיננסי חמור ביותר.
עם תחזיות פסימיות כאלה, קשה לדעת אם מחירי הדיור אכן יירדו בקרוב, ולמרות ניסיונות הממשלה להקל על מצוקת הדיור - רכישת דירה עדיין תיחשב לצעד הכלכלי המשמעותי ביותר שרובנו ננקוט במהלך חיינו, אם בכלל. אז עד ששרי הממשלה וחברי הכנסת יצליחו לייצר חקיקה שתשפר את המצב, בדקנו עם מומחים בענף איך אפשר להוזיל עד כמה שאפשר את דירת החלומות שלנו.
אין לקבלן ניסיון? חפשו אחר
"בדקו תמיד ממי אתם רוכשים את הנכס", אומר אריק דניאל, מנכ"ל חברת ארזים מקבוצת אורון אחזקות והשקעות, "רק רכישה מחברת בנייה, שהיא גם היזמית וגם המבצעת של הפרויקט, מבטיחה קנייה בטוחה, ללא טרטורים ובירוקרטיה מיותרת". לדבריו, "יש לוודא שהקבלן ממנו רוכשים את הדירה הוא קבלן מורשה, ושלחברת הבנייה יש סיווג בלתי מוגבל מרשם הקבלנים וממשרד הבינוי והשיכון".
דניאל מציע לבקר בפרויקטים נוספים של אותה החברה בטרם רכישת הדירה. "חשוב לבקר בבניינים ובפרויקטים נוספים שבנתה החברה, ולהתרשם מאיכויות הבנייה ורמת הגימור שלהם", הוא מוסיף, "רצוי לראות פרויקטים שדומים למה שאתם רוצים לקנות - כדי שתדעו למה לצפות, על מה אתם משלמים, על מה כדאי לכם להקפיד ומה נדרש מכם לאחר הכניסה לנכס".
דניאל מסביר שחשוב לבדוק את המפרט הטכני של הפרויקט, ולוודא באיזו שיטת בנייה בונים את הבניין. "חשוב לדעת שקיימים הבדלים משמעותיים הבאים לידי ביטוי לאורך השנים, בנושאים כמו אטימה, אקוסטיקה וסדקים", הוא מפרט, "לכן רצוי שהחברה שממנה אתם קונים את הדירה תהיה בעלת ניסיון ביצוע רב, וששיטות הבנייה שלה עבדו במספר פרויקטים לפני כן".
זכרו: עסקת רכישה אינה כוללת רק את הדירה הפרטית שלכם - אלא חבילה שלמה המשפיעה בעתיד על ערך הנכס - לובי הבניין, מספר מעליות, חזיתות המבנה, ציוד הבניין ושטחים משותפים, טכנולוגיה, ציוד, יעודים, חדשנות ופיתוח סביבתי. לדברי דניאל, חשוב גם לא לזלזל באיכות המוצרים והחומרים בדירה.
"בדקו את איכות החומרים - ריצוף, דלתות, אביזרים, ברזים, כלים סניטריים, מטבח ועוד", הוא אומר, "הנטייה היא לחשוב שמדובר בכסף קטן בעת רכישת דירה, אך אי-הקפדה על כך עלולה לעלות - והרבה. אם יש לכם שאלות או ספקות לגבי איכות החומרים, פנו לחברת בנייה לבירור - ואל תחסכו בשאלות".
הישארו על השמינייה
דניאל מציין שחלק מהדרך למנוע הוצאות מיותרות בעת רכישת דירה היא לבדוק את זכויות הקרקע עליה נבנה הבניין. "בישראל קיימים שני סוגים של קרקעות לבנייה - פרטיות ובאחריות רשות מקרקעי ישראל", הוא מסביר, "מרבית הקרקעות שייכות לרשות, אך רק חברת בנייה משכנת יכולה להבטיח את שמירת והעברת זכויותיכם על הקרקע לרשות. ודאו שהקרקע כבר נרשמה על שם החברה הבונה את הפרויקט".
עוד הוא מציע לדרוש מחברת הבנייה ערבויות, שיבטיחו לכם את כספכם ואת העמידה בלוחות הזמנים - הן בהתקדמות הבנייה והן במועד המסירה הרשומים בחוזה הקנייה. "לכל עיכוב ואיחור, או אי עמידה בזמנים משמעות רבה מבחינה כלכלית ואף משפחתית - אל תקנו דירה בפרויקט שאין לו ליווי בנקאי", מזהיר דניאל.
אם אתם חושבים שהנחות או מבצעים על דירות יהיו משמעותיים עבורכם, בדקו אם אתם או מקורבים אליכם שייכים לאחד ממעדוני הלקוחות הגדולים במשק. לדברי עליזה כהן, מנכ"לית רשף נכסים, "ההתאגדות של המועדונים וההנחות המשמעותיות שהם משיגים עבור חבריהם לא פסחו על ענף הנדל"ן, ולא מעט חברות וקבלנים יוצאים במבצעי רכישה משותפים עם מועדונים - באמצעותם ניתן להגיע להנחה של 15% על דירה חדשה מקבלן".
כהן ממליצה לראות לא יותר מ-8 דירות כאשר אתם מחפשים את בית חלומותיכם, וכן להתמקד באזור מגורים מוגדר מראש שאותו בחרתם כמתאים ביותר לצרכים שלכם. "כשתגיעו לדירה שאתם רוצים, תדעו לומר לבעל הנכס בכמה מוצעות לכם דירות דומות באותו אזור, ותכירו את שוק הנדל"ן בסביבה", היא אומרת, "בשורה התחתונה סביר שהוא יתפשר על מחיר נמוך יותר".
הכל תלוי בטיימינג
"אל תאמינו לשמועות", מוסיפה כהן, "בדקו באתר האינטרנט של רשות המסים, בעמוד של מס השבח, בכמה נמכרו דירות דומות באזור, כדי להכיר מקרוב את טווח המחירים הריאלי. לרוב המספרים יהיו נמוכים ב-20%-10% ממה שבעלי הנכסים יספרו לכם". באתר רשות המסים, אגב, תוכלו לבדוק בהתאם למספרי הגוש והחלקה בהם ממוקם הנכס שלכם, מהם מחירי המכירה לדירות שנמכרו בחצי השנה האחרונה.
"כדאי לעבור בין כמה משרדי מכירות שונים באזור בו בחרתם לקנות דירה", אומר רוני מזרחי, מנכ"ל ובעלי קבוצת הבנייה מזרחי. לדבריו, "אחרי הסבב תוכלו להשוות בין הצעות המחירים. אבל חשוב לדעת: לא בהכרח מה שזול - זה מה שטוב. ייתכן שתיתקלו בדירות זולות יותר מפרויקט מתחרה, אך שטחי הדירות לא יהיו זהים, המפרט לא יהיה מספק והמחיר לא כולל מחסן או חניה".
"בדקו את הבטוחות שהקבלן מציע", ממשיך מזרחי, "אל תתפתו לרכוש דירה בתנאים מיוחדים מקבלנים קטנים ולא מוכרים, מבלי לוודא שקיבלתם ערבות לכספכם, כדוגמת ערבויות חוק מכר. קבלן שלא נותן ערבויות על פי חוק המכר, ומנסה לפתות אתכם במחיר מיוחד, פשוט אל תקנו ממנו. לשם כך כדאי לכם גם להיעזר בטרם הרכישה בשירותיו של עורך דין שמתמחה בחוזי מקרקעין. הוא אמנם יקבל מכם שכר טרחה - אך יחסוך לכם כאב ראש כספי בהמשך".
מזרחי סבור שגם "הטיימינג" לרכישת הדירה הוא קריטי. "גם ידיעות שעולות בתקשורת יכולות להשפיע על אווירת השוק ועל תנאי הרכישה שלכם", הוא מסביר, "לעתים סרבנות והתעקשות בניהול מו"מ מול משרדי המכירות משתלמת - ולעתים לא. כשאתם מנהלים מו"מ במשרדי המכירות, כדאי לקחת בחשבון שניהול מו"מ ללא פרופורציות עלול להוביל לכך שדירת חלומותיכם תימכר לאחר - או לחלופין תתייקר תוך כדי תהליך המו"מ".
