4 חדרים ב-950 אלף? נחשו איפה אפשר לקנות

ועדת השרים לענייני חקיקה צפויה לדון מחרתיים (א') בחוק שיעניק הטבה של מע"מ בשיעור 0% על רכישת דירה ראשונה מקבלן. כפי שפורסם בתחילת השבוע, משרד האוצר העלה את גובה ההטבה בקרב מי שלא ביצע שירות צבאי או אזרחי, כך שזכאים יוכלו ליהנות ממנה אם ירכשו דירה ב-950 אלף שקל - במקום 600 אלף שקל, כפי שנקבע תחילה. גובה ההטבה לזכאים שביצעו שירות צבאי או אזרחי לא שונה - ונותר על מחיר של 1.6 מיליון שקלים לדירה.

הטבת המע"מ - בדיקות אחרונות בערוץ הנדל"ן :

• איפה יש דירות בפחות מ-950 אלף שקל
• דירות ב-1.6 מיליון שקלים: הבדיקה המלאה
• דירה ב-1.6 מיליון ש' - יש באזורי הביקוש?
• איפה אפשר לקנות דירה ב-600 אלף שקל?
  

כדי לבדוק אם השינוי בגובה ההטבה אפקטיבי, בדקנו השבוע באילו ערים ניתן לרכוש דירות חדשות במחיר של עד 950 אלף שקל (הממצאים - בעיקר בחריש, אשקלון, באר שבע, עפולה ובית שמש). מחקר שערך עבור ynet אתר מדלן, המנתח את שוק הנדל"ן לרוכשי הדירות, בחן את כלל העסקאות לדירות חדשות במחיר זה, אשר דווחו לרשות המסים מאז 2013, לפי שכונות ומספר חדרים; וכן דירג את 30 השכונות המובילות במכירת דירות אלה. בסך הכל נמכרו בשנה החולפת כ-5,500 דירות חדשות בסכום הזה, שמהוות כ-15% מכלל העסקאות של דירות חדשות.

אחת הטענות שהועלתה עם הפרסום על העלאת רף ההטבה למי שלא שירת, הייתה שמדובר בצעד שנעשה לטובת האוכלוסייה החרדית, שמרביתה אינה משרתת בצה"ל. אולם באופן די מפתיע, מהמחקר עולה שרק 15% מכלל הדירות החדשות שנמכרו בשנה החולפת בפחות מ-950 אלף שקל, היו בשכונות החרדיות הגדולות. כפי הנראה, הסיבה לכך נעוצה בעובדה שבשכונות אלה אין בנייה חדשה. לפיכך בדקנו מהן 10 השכונות המובילות בבנייה חדשה בישראל.

"ב-10 השכונות המובילות בבנייה חדשה נמכרו מאז תחילת 2013 ועד היום כ-6,000 דירות חדשות, מתוכן רק 912 דירות במחיר של עד 950 אלף שקל", מסביר ל-ynet אמיר ווינשטוק, ממקימי מדלן. לדבריו, "כמעט כל הדירות שנמכרו במחיר זה ממוקמות ב-3 שכונות בלבד: חריש, שכונת רמות בבאר שבע ושכונת רמת בית שמש ג' החרדית בבית שמש. ברוב השכונות האחרות שנבדקו, לא נמכרה ולו דירה חדשה אחת בפחות מ-950 אלף שקל".

במפה האינטראקטיבית המצורפת ניתן לקבל נתונים על השכונות, כאשר הקלקה על כל עיר מציגה את מחירי הנדל"ן שבה. השכונות נצבעו בסולם צבעים של כחול ואדום: הצבע הכחול מצביע על מחיר נמוך מהממוצע הארצי (ככל שהוא כהה יותר - המחיר נמוך יותר). הצבע האדום מצביע על מחיר גבוה מהממוצע הארצי (ככל שהוא כהה יותר - הוא יקר יותר). הצבע הצהוב מצביע על השכונות המובילות במכירת דירות שעלו פחות מ-950 אלף שקל בקרב המגזר הכללי; והצבע החום מצביע על השכונות המובילות במכירת דירות דומות במגזר החרדי.

לצפייה במפה האינטראקטיבית בגודל מלא לחצו כאן או על המפה

חריש הכי פעילה במגזר הכללי, בית"ר עלית מובילה במגזר החרדי

על פי המחקר, 10 השכונות המובילות בבנייה חדשה הן חריש (במועצה קציר-חריש), שכונת רמות בבאר שבע, שכונת רמת בית שמש ג' בבית שמש, שכונת ציפור במודיעין, שכונת פסגות אפק בראש העין, שכונת נאות פרס בחיפה, השכונה הירוקה ביבנה, השכונה הירוקה בכפר סבא, שכונת נווה גן בפתח תקווה ושכונת קריית האמנים ברמלה.

מתוך השכונות שבהן קיימת בנייה חדשה, רק ב-6 מהן נמכרו דירות במחיר המתאים להטבה המע"מ המדוברת, וכאמור בעיקר ב-3 מהן: חריש, רמות, רמת בית שמש ג' וגם ציפור, פסגות אפק ונאות פרס. למעשה, בשכונה הירוקה ביבנה, השכונה הירוקה בכפר סבא, שכונת נווה גן בפתח תקווה ושכונת קריית האמנים הרמלה - כל הדירות החדשות שנמכרו עלו יותר מ-950 אלף שקל, וכמובן מרביתן עברו את רף מיליון השקלים.

(באדיבות אתר מדלן)

בחריש, היישוב הפעיל ביותר בשנה האחרונה ששינה את צביונו מחרדי לחילוני ודתי-לאומי, נמכרו מרבית הדירות במחירים של מתחת ל-950 אלף שקל (484 עסקאות - 94% מכלל הדירות שנמכרו). בשכונת רמות הנחשבת בבאר שבע נמכרו 187 דירות מתוך 422 דירות חדשות שנמכרו (44%). ברמת בית שמש ג' נמכרו 171 דירות בפחות מ-950 אלף שקל (34%). ואילו בשכונות ציפור, פסגות אפק ונאות פרס נמכרו פחות מ-50 דירות כאלה.

אך אל דאגה: לא רק בשכונות חדשות - גם בשכונות ותיקות שאינן מאופיינות בבנייה מסיבית נבנות דירות חדשות. כך, למשל, ברובע יזרעאל בעפולה, נמכרו בשנה החולפת 193 דירות חדשות בפחות מ-950 אלף שקל, המהוות כ-78% מכלל העסקאות בעיר.

בהמשך הרשימה נמצא היישוב החרדי בית"ר עלית עם מכירות של יותר מ-150 דירות דומות מאז שנת 2013 ועד היום. העיר עפולה ממשיכה לככב ו"סוגרת" את החמישייה הפותחת, עם מכירות של 173 דירות חדשות במרכז העיר בפחות מ-950 אלף שקל (68% מכלל העסקאות). 

(באדיבות אתר מדלן)

ל"עשירייה הפותחת" נכנסו השכונות רמת בית שמש ג'; הר יונה ג' החרדית בנצרת עלית (169 דירות חדשות שנמכרו, שהן 82% מכלל העסקאות); היישוב מגדל העמק (140 דירות שהן 89% מכלל העסקאות); שכונת האגמים באשקלון (139 דירות שהן 87% מכלל העסקאות); ושוב בית שמש עם שכונת קנה הבושם (133 דירות שהן 87% מכלל העסקאות). ניתן לראות באופן ברור שהשכונות המובילות במכירת דירות אשר עולות פחות מ-950 אלף שקל - ממוקמות ביישובי הפריפריה או מחוץ לתחומי הקו הירוק.

בתחתית הרשימה נמצאות שכונת נווה פז בחיפה, שאמנם נמכרו בה "רק" 55 דירות בפחות מ-950 אלף שקל, אולם הן מהוות לא פחות מ-98% מכלל העסקאות בשכונה. בשכונת הפרחים בקריית גת המתפתחת נמכרו מאז 2013 ועד היום 52 דירות במחיר זה, שמהוות 79% מכלל העסקאות.

ואילו בשכונות גני ברנע באשקלון, פאר בטבריה ונתיבות מערב נמכרו 48 דירות במחיר זה, אולם בעוד באשקלון מדובר רק ב-25% מכלל העסקאות, בטבריה מדובר ב-89% מכלל העסקאות ובנתיבות ב-94% מכלל העסקאות למכירת דירות חדשות בשכונה.

באשר לשכונות חרדיות שבהן נמכרו דירות חדשות בעד 950 אלף שקל, היישוב בית"ר עלית נמצא, כאמור, בראש הרשימה, אחריו שכונת רמת בית שמש ג', הר יונה ג' בנצרת עלית, קנה הבושם בבית שמש ופאר בטבריה.

בהמשך נמצאות שכונת גוגנהיים החדשה בקריית גת, שבה נמכרו כ-40 דירות חדשות במחיר זה; שכונת פלוס 200 בטבריה, שבה נמכרו כ-20 דירות; המועצה המקומית רכסים שליד חיפה, שבה נמכרו גם כ-20 דירות; והשכונות חב"ד בקריית מלאכי ורוממה ק. צאנז בירושלים, שבהן נמכרו מעט פחות מ-20 דירות במחיר זה בשנה החולפת.

יצוין כי באשר לערי המגזר הערבי, ווינשטוק מגדיש כי "קשה להצביע על המצב בערים הערביות בישראל, מאחר שיש מעט מאוד מידע על מחירי הדירות ברשות המסים, מה גם שבנייה רוויה בדרך כלל אינה נפוצה בקרב אוכלוסיות אלה. עם זאת, בעיר נצרת 16 דירות חדשות שדווחו כי נמכרו בפחות מ-950 אלף שקל מהוות כ-40% מכלל המכירות של דירות חדשות בעיר".

(באדיבות אתר מדלן)

ממצא מעניין נוסף שעלה מהמחקר נוגע למספר החדרים שכוללות הדירות החדשות שנמכרו תמורת פחות מ-950 אלף שקל. ההנחה הרווחת הייתה כי מדובר בדירות קטנות עם 1.5-2 חדרים בלבד, אולם על פי הנתונים, דווקא דירות 4 חדרים היו הנמכרות ביותר במחיר זה מאז שנת 2013 ועד מאי 2014.

לדברי ווינשטוק, "מחצית מהדירות עד 950 אלף שקל שנמכרו הן בנות 4 חדרים. עוד 30% מהדירות החדשות שנמכרו הן בנות 3 חדרים וכ-15% מהדירות הן בנות 5 חדרים. רק 5% מכלל הדירות החדשות שנמכרו במחיר זה הן דירות של עד שני חדרים - בעיקר דירות למשקיעים באזור תל-אביב והמרכז, וכן בחיפה במתחם המיועד למשקיעים ליד הטכניון".

(באדיבות אתר מדלן)