שוק הנדל"ן: הצרפתים באים - אבל בקטן

על רקע צעדי הממשלה להוזלת הדיור והגדלת ההיצע, נראה שביקוש הולך וגדל לדירות מגיע בתקופה האחרונה מצד עולים חדשים. רק בשבוע שעבר דווח על משפחה של עולים מגרמניה שרכשה 8 דירות ב-63 מיליון שקל במגדל יוקרה בתל-אביב. גורמים בענף הנדל"ן דנים באחרונה בשאלה - האם אווירה אנטישמית באירופה עלולה לייצר גלי עלייה שיתדלקו עוד יותר את הביקושים לדירות; עד כמה אנו רחוקים מהמצב הזה; והאם רואים באופק עוד עליית מחירים, ככל שיותר עולים יגיעו לארץ.

• הפתעה בחריש: הצרפתים נוהרים ליישוב
• תקדים: דירת נופש אינה מזכה בפטור ממס
• בעלי דירות רפאים ישלמו ארנונה כפולה
  

על פי נתוני משרד הקליטה, משפחות יהודיות רבות עושות עלייה לישראל מדי שנה, בעיקר מצרפת. הנכונות לעלות לארץ גוברת, ככל שהאירועים ברחבי אירופה מסמנים כי האנטישמיות מרימה ראש ביבשת. כך, בחודשים ינואר-יוני 2014 חלה עלייה של 188% במספר העולים מצרפת, בהשוואה לתקופה המקבילה ב-2013.

ירידי הדירות בצרפת, נקודת המפגש הראשונה של העולים הפוטנציאליים עם הקבלנים הישראלים, מלמדים על ההתעניינות הגוברת של יהודים לעלות לארץ - ובעיקר על נכונותם לרכוש כאן דירות. לפני כחודש, זמן קצר לאחר פיגוע הירי שאירע במוזיאון היהודי בבריסל ואחרי תקיפת שני היהודים מחוץ לבית כנסת בפרבר של פריז, התקיים בבירת צרפת יריד דירות גדול, שהוכתר כמוצלח ביותר בתקופה האחרונה.

"המבקרים הגיעו ללא הפסקה וקנו דירות, עד היום לא נרשמה התעניינות כזו. 32 קבלנים גדולים בארץ לקחו חלק ביריד, והיו הרבה עסקאות - כך שהקבלנים היו מרוצים", מעידה דניאל טורק, מנהלת ירידי דירות בצרפת ומתמחה בנכסי נדל"ן לקהל הצרפתי. לדבריה, "זה לא מפתיע שיש אווירה של פחד ואנטישמיות, והצרפתים כבר לא רואים את עתיד הילדים שלהם בצרפת. זה מסביר את ההתעניינות הגדולה הפעם".

יריד מכירת דירות בצרפת (צילום: עינת זקריה/פרומיסלנד)

אז מה מחפשים רוכשי הדירות הצרפתים? לדברי טורק, 60% מרוכשי הדירות ביריד התעניינו באזור תל-אביב, שכונת רמת אביב והעיר בת ים; והיתר התעניינו בנתניה, חדרה, חיפה ואשקלון. "הסכום הממוצע לרכישת דירה ביריד נע בין 500-600 אלף אירו", היא אומרת.

"יש הבדל בין תושבי חוץ צרפתים, שקונים בעיקר דירות נופש, לבין העולים החדשים שעזבו את צרפת, מכרו את הדירות שלהם בפריז, מרסיי או טולוז, ורכשו כאן דירות במחירים ממוצעים, לא דירות יוקרה", מסבירה עינת זקריה, מנכ"לית חברת פרומיסלנד העוסקת בשיווק פרויקטים ליהודים בחו"ל. "היום הצרפתים מסתפקים בנכסים צנועים יותר, במחיר שנע בין 1-1.5 מיליון שקל. הם לא שונים מהציבור הישראלי ומתחילים לפזול גם לערי הפריפריה, לעבר יעדים שעד היום לא היו על המפה מבחינתם, כמו חדרה ונהריה".

לונדון קולינג

תערוכות דירות שמתקיימות בלונדון, מצביעות גם הן על התעניינות גוברת לדירות בארץ. זאת אף על פי ששיעור העולים מבריטניה לישראל נמוך משמעותית לעומת שיעור העולים מצרפת. על כך יכול לעיד אילן רובינשטיין, מנכ"ל חברת ישראל הומנט המתמחה בשיווק נדל"ן בחו"ל, שחזר לפני כחודש מתערוכת דירות בלונדון.

"התפיסה היא שזה טוב שיש את המקום שאפשר לברוח אליו. גם באנגליה יש מודעות לבעיית האנטישמיות, יש השתלטות איסלאמית בכל היבשת ולא רק בצרפת", הוא אומר. "יש מוטיבציה גבוהה ויש ביקוש לדירות. ההתעניינות היא בעיקר בירושלים, תל-אביב, מודיעין, בית שמש ונתניה. כרגע הביקוש באנגליה הוא כזה שחבל להתעלם ממנו, יש גם הרבה אנשים רציניים שלא יכולים לקבל החלטה במקום כשיש תערוכת דירות, אבל הם מאוד מתעניינים".

זקריה מפרומיסלנד רואה היטב את הביקושים בשטח מצד עולים חדשים. "גם אם בשנה הראשונה העולים החדשים לא יקנו דירות, בשנה השנייה הם כבר ירצו לקנות", היא בטוחה, "העולים החדשים לא נמצאים על הגדר. כל משפחה צעירה שעולה תרצה לרכוש דירה, ומה שקורה היום יכול לשנות את תמונת המצב של השוק".

עם זאת, היא מודה שהביקושים שנלקחים בחשבון בשוק הדיור הם רק של ישראלים. "יש היום עלייה גדולה מצרפת, אוקראינה, טורקיה - זה אקסטרה ביקושים של דירות. אלא שהניסיון של הממשלה להשפיע על מחירי הדירות באופן מלאכותי, לא לוקח בחשבון את הביקושים בקרב עולים חדשים. פיגוע אחד בבריסל יכול ליצור ביקושים שלא ידענו כמותם, ותוכניות הממשלה צריכות לקחת בחשבון בין היתר את אותם ביקושים", אומרת זקריה.

ובאמת, מנכ"לית רשת התיווך אנגלו-סכסון, עדינה חכם, עדיין לא מזהה ביקושים משמעותיים לדירות מצד העולים. היא דווקא טוענת כי "לוקח זמן עד שהעולים קונים דירה, גם אם יש גל עלייה לא מיד רואים זאת ברכישת דירות". באשר לאופי הדירות הנרכשות, מבדילה חכם בין דירות שרוכשים תושבי חוץ לבין דירות של עולים.

"אם פעם צרפתי שהתעניין בדירות בארץ פזל לשוק היוקרה ורכש דירת נופש מול הים, היום חל שינוי - לא מדובר רק באנשים בעלי יכולת כלכלית גבוהה שמעוניינים ברכישת דירה בארץ, אלא בחתך סוציו-אקונומי נמוך יותר. אלה אנשים שרכישת דירה היא יותר קשה להם, אבל הם קונים מתוך צורך, ואפשר בהחלט לקשור זאת לאווירה של אנטישמיות ולחץ". אגב תושבי חוץ, אומרת חכם היא מבחינה בהתעוררות בביקושים מצדם. "הם חזרו לשוק - חזרנו לביקושים של פעם", היא אומרת.

גם המחירים יעשו עלייה?

למרות התעניינות העולים בדירות, נראה שלפחות לעת עתה לא מדובר בהשפעה דרמטית על מחירי הדיור. פרופ' אהרון נמדר, דיקן בית הספר לנדל"ן במכללה האקדמית נתניה, מציע לקחת את הנתונים בפרופורציה. "צריך להסתכל על הנתונים המוחלטים, לא באחוזים אלא לפי משפחות", הוא אומר.

לדבריו, "בסך הכול מדובר ב-500 משפחות שעולות מדי שנה מצרפת - זו לא השפעה דרמטית על שוק הדיור, מימלא חסר הרבה יותר מ-500 דירות. גם לא כל העולים מיד מתנפלים על השוק. ההשפעה האמיתית עלולה להגיע רק אם תהיה עלייה במספרים גדולים, כמו אלה שראינו בשנות ה-90 של המאה הקודמת, בתקופת העלייה מברה"מ. נכון לעכשיו אלה מספרים דמיוניים, לא סביר שנגיע לתקופה ההיא".

בכל אופן, מבהיר נמדר, כאשר השוק מלכתחילה לא טוב - כל דבר משפיע על המחירים. "נכון להיום, עבור הישראלי הממוצע שרוצה לקנות דירה בארץ, העולים החדשים לא מפריעים, לא תושבי החוץ ולא העובדה שחלקם מחזיקים דירות רפאים. הדבר היחיד שיפריע לקנות דירה זו העובדה שפשוט יש מחסור בדירות", הוא אומר.

גם חכם מאנגלו-סכסון לא רואה השפעה של תושבי חוץ על מחירי הדירות בארץ. "לא מדובר בממדים שיכולים להשפיע כרגע על השוק. רק באופן נקודתי, ובערים מסוימות כמו נתניה, אשדוד ואילת, עשויה להיות השפעה נקודתית על המחירים", היא אומרת. בהתייחס לעולים החדשים, היא מוסיפה כי "רק במקרה של קטסטרופה באמת גדולה, שתביא לגל עלייה, תהיה השפעה משמעותית על מחירי הדיור בארץ".

יו"ר פירמת בייקר-טילי, רו"ח איל הורוביץ, שמכיר את תופעת רכישת דירות להשקעה סבור כי "לקניית דירות להשקעה בידי עולים ותושבי חוץ בשנים האחרונות הייתה השפעה מסוימת אך זניחה יחסית על מחירי הנדל"ן בישראל". בהתייחסו להשפעת גלי העלייה על מחירי הדיור, הוא אומר כי "גם צמיחה תיאורטית של מספר העולים לא תהווה גורם מפתח במחירי הדיור כאן. רק מקרה קיצון, בדומה לעלייה בשנות ה-90, תשפיע משמעותית על השוק".

ואילו מנהל המכון לרפורמות מבניות, אלי גרשנקרוין, סבור כי "אם נסיבות חיצוניות יגרמו לרכישה מסיבית יותר של דירות מצד עולים ותושבי חוץ, הדבר לא יקל ואף עלול להוות קושי ממשי למאמץ הממשלה להביא להורדת מחירים". לדבריו, ככל שאווירת האנטישמיות באירופה תתחזק והיהודים יגלו התעניינות ברכישת דירה כתעודת ביטוח, הממשלה תיאלץ לנקוט בצעדי חירום כדי להגדיל את היצע הדירות.