חלום ושברו: חיכיתם למע"מ 0%? הפסדתם

ביממה האחרונה חלה תפנית פוליטית משמעותית שהובילה, בין היתר, להקפאתו של חוק מע"מ 0% לרכישת דירות חדשות. החוק, שאותו יזם שר האוצר המפוטר יאיר לפיד, היה אמור להקל על הזוגות הצעירים ברכישת דירתם הראשונה, אולם לאורך השנה החולפת ההמתנה לכניסתו לתוקף יצרה קיפאון בשוק הנדל"ן - שהוביל בעיקר לעליות מחירים.

• הקבלנים: "הממשלה עשתה רק נזקים לענף"
• צניחה במספר הזוגות הצעירים בעלי דירה
• לכם אין כסף? דירות במיליונים נחטפות
  

בדיקה מיוחדת שערך ל-ynet אתר מדלן, המנתח את שוק הנדל"ן עבור רוכשי הדירות, במסגרת פרויקט "מפת הנדל"ן של ישראל", בחנה בכמה עלו מחירי הדירות החדשות ומחירי דירות מיד שנייה בשתי תקופות: מאז יצאה הממשלה בהכרזה על חוק מע"מ אפס בחודש מרס האחרון (כלומר הרבעון הראשון של שנת 2014); ומאז שהושבעה הממשלה, שהיום אמורים להצביע על פיזורה, בתחילת 2013 (הרבעון הראשון של שנת 2013). עוד בדקנו מה היה קורה לו חוק המע"מ היה נכנס לתוקף: בשורה התחתונה הפסדנו אלפי שקלים.

על פי הממצאים, מאז ההכרזה על תוכנית מע"מ 0% ברבעון הראשון של 2014 ועד סוף הרבעון השלישי (ממרס ועד ספטמבר), מחירי הדירות החדשות עלו בשיעור ממוצע של כ-4%, ובמחירי הדירות מיד שנייה חלה עלייה מתונה יותר של 1%. לדברי אמיר וינשטוק, מייסד אתר מדלן, עליית המחירים חלה על רקע ההאטה המשמעותית של כ-30% שנרשמה בקצב העסקאות לרכישת דירות חדשות, וצניחה של כ-37% בקצב העסקאות לרכישת דירות מיד שנייה.

אך אם עלייה זו נראית לכם משמעותית, מנתוני מדלן עולה כי מאז הושבעה הממשלה ברבעון הראשון של 2013 - חלה עלייה ממוצעת של לא פחות מ-6.6% במחירי הדירות החדשות בנות 4 חדרים, ועלייה של 6.1% במחירי הדירות מיד שנייה בנות 4 חדרים. כך, מחירי דירות 4 חדרים חדשות עמדו על 1.3 מיליון שקלים בממוצע כשהושבעה הממשלה, וזינקו למחיר של 1.386 מיליון שקלים נכון לרבעון השלישי של 2014. דירות מיד שנייה עלו מ-1.15 מיליון שקלים ברבעון הראשון של 2013, ל-1.22 מיליון שקלים ברבעון השלישי של 2014.

"בתקופה האחרונה הייתה תחושה של אי-ודאות בשוק הנדל"ן, ואפשר לראות זאת בקצב ההאטה בעסקאות המקרקעין", מסביר וינשטוק, "תוכניות מע"מ 0% ומחיר מטרה אמורות היו לייצר דירות שמחירן נמוך ב10%-20% מרמת המחירים בחודש מרס 2014, כך שעליית המחירים לא הייתה אמורה לפגוע בזוגות שהמתינו. הקדמת הבחירות והקפאת התוכניות מגלגלת את עליית המחירים על הרוכשים שהמתינו, והזוגות שחיכו לקבל דירות בהנחות של עד רבע מיליון שקל ימצאו את עצמם שוב בשוק עולה ובלי תקווה לרכוש דירה למשפחתם".

מתחילת 2013 - זינוק של כ-9% בכפ"ס

מבדיקה מדגמית של כמה שכונות חדשות בישראל עולה כי בשכונה הירוקה ביבנה, למשל, מחיר דירת 4 חדרים חדשה עמד ברבעון הראשון של 2013 על 1.286 מיליון שקלים (אז הושבעה הממשלה). ברבעון הראשון של 2014 כבר טיפס המחיר ל-1.329 מיליון שקלים (מועד ההכרזה על חוק המע"מ), וכיום עומד המחיר על לא פחות מ-1.384 מיליון שקלים. מדובר בזינוק של 7.5% במחירי הדירות החדשות מאז הושבעה הממשלה הנוכחית, ובעלייה של 4.1% מאז היא יצאה בהכרזה על חוק המע"מ.

בשכונת רובע יזרעאל החדשה בעפולה, מחיר ממוצע של דירת 4 חדרים חדשה עמד בתחילת 2013 על 795 אלף שקל. כעבור שנה כבר טיפס ל-825 אלף שקל, וכיום הגיע המחיר הממוצע ל-848 אלף שקל. מדובר בעלייה של 6.7% במחירי הדירות בעפולה מאז הושבעה הממשלה, ובעלייה של 2.8% במחירים מאז ההכרזה על החוק.

בשכונת גלי כרמל בטירת הכרמל, מחירי הדירות החדשות בנות 4 חדרים עמדו ברבעון הראשון של 2013 על 982 אלף שקל. כשנה לאחר מכן, ברבעון הראשון של 2014, טיפסו המחירים ל-1.023 מיליון שקלים ועד הרבעון השלישי של השנה טיפסו ב-4% למחיר ממוצע של 1.059 מיליון שקלים. מדובר בעלייה של 8.7% בסך הכל מתחילת 2013 ועד סוף הרבעון השלישי של 2014.

ואילו בשכונה הירוקה בכפר סבא, שם חלה העלייה הגבוהה ביותר על פי הבדיקה, מחירי דירות 4 חדרים חדשות עמדו ברבעון הראשון של שנת 2013 על מחיר ממוצע של 1.677 מיליון שקלים, כאשר ברבעון הראשון של שנת 2014 כבר הגיעו למחיר ממוצע של 1.77 מיליון שקלים, ועלו ל-1.83 מיליון שקלים ברבעון השלישי של השנה. מדובר בעלייה של 3% (כ-60 אלף שקל) מאז תחילת 2014, ובזינוק משמעותי של לא פחות מ-9.2% מתחילת 2013.

לגבי שוק הדירות מיד שנייה, מבדיקת מדלן עולה כי בשכונת נווה יצחק רבין בנהריה (הנקראת גם השכונה הירוקה), מאז הרבעון הראשון של 2013 אז הושבעה הממשלה, מחירי דירות 4 חדרים מיד שנייה עלו מ-849 אלף שקל ל-878 אלף שקל לקראת הרבעון הראשון של 2014, אז הייתה ההכרזה של מע"מ אפס. מאז ההכרזה ועד סוף הרבעון השלישי השנה עלו המחירים ל-899 אלף שקל. מדובר בשיעור עלייה של 2% מאז ההכרזה ובזינוק של 5.9% במחירי הדירות מאז הושבעה הממשלה.

בשכונת גילה בירושלים עמדו מחירי דירות 4 חדרים מיד שנייה בתחילת 2013 על מחיר ממוצע של 1.18 מיליון שקלים. המחירים טיפסו למחיר ממוצע של 1.232 מיליון שקלים (עוד 50 אלף שקל) עד תחילת 2014 (אז יצאה הממשלה בהכרזה על חוק המע"מ), ועד היום האמירו המחירים בממוצע ל-1.274 מיליון שקלים. מדובר בזינוק של 7% במחירי הדירות מאז הושבעה הממשלה, ובעלייה של 3% מאז ההכרזה על חוק מע"מ 0%.

מה היה קורה אם?

על רקע עליות המחירים בשוק הנדל"ן, אי אפשר להתעלם ממה שהיה יכול לקרות - לו החוק אכן היה נכנס לתוקף, ומה הזוגות הצעירים כפי הנראה יפספסו. נתוני "מחירון הדירות החדש בעידן מע"מ 0%" של מדלן מצביעים על כך, שהדירות המוטבות היו יכולות להיות זולות יותר מדירות מיד שנייה. "במסגרת חוק המע"מ, מחירי הדירות המוטבות היו אמורים לצלול בשיעור ממוצע של 8%-20% ביחס למחירן הקודם", מסביר רוה איתן, סמנכ"ל המחקר במדלן.

לדברי רוה, "אם עד היום, מסגרת התקציב המוגבלת הובילה משפחות צעירות לקנות דירה בשוק יד השנייה, ההטבה - שהייתה יכולה להגיע להנחה בגובה של עד 240 אלף שקל - הייתה דוחפת אותן לרכוש את הדירה מקבלן". או אז, אומר רוה, שוק הדירות מיד שנייה בהכרח היה מושפע מהמצב - וככל הנראה מוריד משמעותית מחירים.

"כך, למשל", מדגים רוה, "עד היום דירת 3 חדרים מיד שנייה בעיר רעננה, ודירת 5 חדרים גדולה ביישוב צור יצחק שבשרון, היו אלטרנטיבות שוות מחיר למשפחה צעירה, שבידה תקציב של כ-1.5 מיליון שקל לדירה. המשפחה יכולה הייתה להתלבט עבור אותו המחיר אם לגור בדירה צנועה ליד ההורים ברעננה, או להרחיק מזרחה לדירה גדולה יותר ביישוב החדש".

"אלא שאם חוק המע"מ היה נכנס לתוקף, מחירה של הדירה החדשה בצור יצחק היה צונח ב-200 אלף שקל", ממשיך רוה, "כך שאותה המשפחה הזכאית להטבה הייתה ודאי בוחרת בחלופה הזו". לדבריו, "ההטבה אף משפיעה על התלבטות בין בנייה חדשה ודירות יד שנייה בשכונות הנמצאות בפיתוח, כמו שכונת רמות בבאר שבע, קריית השרון בנתניה ואם המושבות בפתח תקווה".

במפה האינטראקטיבית המצורפת ניתן לקבל נתונים מלאים לגבי השכונות שנבחנו, כאשר הקלקה על כל עיר מציגה את מחירי הנדל"ן שבה כיום והמחירים הצפויים לאחר הטבת המע"מ. המחיר הצפוי חושב בהנחה שהקבלנים ימכרו את הדירה במחיר המקסימלי המתאפשר להם במסגרת ההטבה. השכונות נצבעו בסולם צבעים של כחול ואדום: הצבע הכחול מצביע על מחיר נמוך מהממוצע הארצי (ככל שהוא כהה יותר - המחיר נמוך יותר). הצבע האדום מצביע על מחיר גבוה מהממוצע הארצי (ככל שהוא כהה יותר - הוא יקר יותר).

לצפייה במפה האינטראקטיבית בגודל מלא לחצו כאן או על המפה

רעננה - צור יצחק

מבדיקת מדלן, המבוססת על ניתוח עסקאות מקרקעין שהתקבלו מרשות המסים בשנה החולפת, עולה כי דירת 3 חדרים מיד שנייה ברעננה עולה 1.465 מיליון שקלים בממוצע, ואילו דירת 5 חדרים חדשה בצור יצחק עולה 1.504 מיליון שקלים בממוצע. לו ההטבה הייתה נכנסת לתוקף, דירות מוטבות בצור יצחק היו יכולות להימכר למשפחה זכאית תמורת 1.215 מיליון שקל.

(נתונים: אתר מדלן)

על פי הבדיקה, דירת 4 חדרים מיד שנייה בראשון לציון עולה בממוצע 1.432 מיליון שקלים. דירת 5 חדרים חדשה בשכונת יבנה הירוקה (הנקראת גם נאות רבין) ביבנה עולה 1.521 מיליון שקלים. אם ההטבה הייתה נכנסת לתוקף, דירה ביבנה הירוקה הייתה עולה 1.258 מיליון שקלים. "עליות המחירים בשנים האחרונות לא פסחו גם על השכונה הירוקה, אך ניתן לראות שהשכונה הייתה יכולה להיות זולה בלמעלה מ-15% ביחס לערים השכנות, דוגמת ראשון לציון, חולון ונס ציונה", אומר רוה".

(נתונים: אתר מדלן)

גבעתיים - ראש העין

מחיר ממוצע של דירת 3 חדרים מיד שנייה בגבעתיים עומד על 1.575 מיליון שקלים. מחיר ממוצע של דירת 5 חדרים חדשה בשכונת פסגות אפק בראש העין עומד על 1.534 מיליון שקלים. אם החוק היה נכנס לתוקף, דירות 5 חדרים חדשות בראש העין היו נמכרות תמורת 1.277 מיליון שקלים.

(נתונים: אתר מדלן)

אשדוד - אשקלון

דירת 4 חדרים מיד שנייה באשדוד עולה בממוצע 1.263 מיליון שקלים. דירת 5 חדרים חדשה במתחם ברנע בעיר אשקלון עולה בממוצע 1.221 מיליון שקלים. לפי בדיקת מדלן, אם ההטבה הייתה נכנסת לתוקף, דירות חדשות בנות 5 חדרים במתחם ברנע היו עולות 1.022 מיליון שקלים.

(נתונים: אתר מדלן)

ואיך זה נראה בתוך השכונות?

במדלן אף בדקו כיצד הייתה משתנה משוואת המחירים בין הדירות החדשות ודירות יד השנייה בערים השונות. כך, למשל, בשכונת רמות בבאר שבע דירות 4 חדרים יד שנייה נמכרות במחיר ממוצע של 950 אלף שקל, ודירות חדשות תמורת 1.02 מיליון שקלים עבור 4 חדרים ו-1.2 מיליון שקלים עבור 5 חדרים. לו החוק היה נכנס לתוקף, דירות 4 חדרים חדשות היו זולות יותר מדירות מיד שנייה - והיו עומדות על 820 אלף שקל עבור 4 חדרים ו-940 אלף שקל עבור 5 חדרים.

בשכונת קריית השרון בנתניה, דירות 4 חדרים יד שנייה נמכרות ב-1.454 מיליון שקלים, ואילו דירות 4 חדרים חדשות נמכרות ב-1.529 מיליון שקלים. לו הייתה חלה עליהן ההטבה, דירות חדשות היו עולות 1.240 מיליון שקלים. בשכונת אם המושבות בפתח תקווה המצב דומה: דירות 4 חדרים מיד שנייה עולות 1.626 מיליון שקלים, ואילו דירות 4 חדרים חדשות עולות 1.561 מיליון שקלים. לו הן היו מוטבות - מחירן היה עומד על 1.246 מיליון שקלים.

במרכז העיר הרצליה, דירות 3 חדרים נמכרות ב-1.476 מיליון שקלים, ודירות 3 חדרים חדשות ב- 1.627 מיליון שקלים. אם הייתה חלה עליהן הטבה, דירות 4 חדרים חדשות היו עולות 1.356 מיליון שקלים. ברמת גן, דירות 3 חדרים מיד שנייה בשכונת הבילויים עולות 1.56 מיליון שקלים, ודירות 4 חדרים חדשות בשכונת נוה יהושע עולות 1.59 מיליון שקלים. לו הייתה חלה עליהן הטבה, הן היו נמכרות ב-1.356 מיליון שקלים.

בבאר יעקב, דירות 4 חדרים מיד שנייה בשכונת פארק המושבה עולות 1.48 מיליון שקלים. דירות 4 חדרים חדשות בשכונת באר יעקב החדשה נמכרות ב-1.416 מיליון שקלים ודירות 5 חדרים ב-1.57 מיליון שקלים. אם הייתה חלה עליהן הטבה, דירות 4 חדרים חדשות היו עולות כ-1.18 מיליון שקלים, ודירות 5 חדרים היו עולות כ-1.33 מיליון שקלים.

בראשון לציון, דירות 4 חדרים מיד שנייה בשכונת נאות שקמה נמכרות ב-1.587 מיליון שקלים, לעומת דירות 4 חדרים חדשות בשכונת נוה ים הסמוכה, שעולות 1.661 מיליון שקלים. אם הייתה חלה עליהן הטבה, הן היו עולות 1.356 מיליון שקלים.

"הצעירים הפסידו בגדול" 

את הנתונים הללו מחזקת הסקירה הרבעונית של השמאי הממשלתי במשרד המשפטים, טל אלדורטי, שפורסמה בתחילת השבוע, לפיה מחירי הדירות בישראל עלו ברבעון השלישי של השנה ב-4% לעומת הרבעון השלישי של 2013. גם לעומת הרבעון השני של 2014 חלה עלייה במחירים, אם כי מתונה יותר - של 0.3%. גם בדיקה זו התבססה על ניתוח עסקאות למכירת דירות בנות 4 חדרים בערים הגדולות בישראל - ערים שהיו אמורות ליהנות מהטבת מע"מ 0%.

גם מדד מחירי הדירות של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) הציג עליות מחירים מאז ההכרזה על חוק מע"מ 0% במרס האחרון. לפי הנתונים, עלה המדד ב-0.8% בחודש מרס, לעומת עלייה של 0.1% במרס 2013. באפריל עלה המדד ב-0.6%, לעומת ירידה של 0.2% באפריל 2013; ובמאי ירד המדד ב-0.2%, לעומת עלייה של 1% במאי 2013. למעשה, מאז הושבעה הממשלה עלה מדד מחירי הדירות בכ-8.5%.

אתמול העריכו קבלנים כי מחירי הדירות בישראל יעלו בשנת 2015 בשיעור ממוצע של 5%-7%. בשיחה עם ynet אמרה היום קארן אבנם, מנהלת חטיבת הלקוחות, השיווק והמכירות בחברת הנדל"ן הוותיקה אזורים, כי "הצעירים הפסידו בגדול - הם הפסידו זמן יקר בכניסה לדירה בסביבת ריבית נוחה ונמוכה - ובמקום זה הם שילמו שכירות. הם נכנסים עכשיו לתקופה של ביקושים מאוד גדולים בשוק עם היצע לא גדול, שבעקבותיהם אנו צופים עליות מחירים".

אבנם הוסיפה כי תקופת הבחירות מהווה שוב תקופה של חוסר ודאות - "ועד לטיפול אמיתי ושורשי בשוק יעבור עוד הרבה מאוד זמן. הצעירים היום צריכים לקחת בשתי ידיים כל הטבה שחברות הנדל"ן יתנו כדי לתת מענה לביקושים הגדולים ולא לחכות לשינויים רגולטורים. אני מציעה לכל מי שעוד מתלבט ללכת ולרכוש דירה עכשיו".

לדברי שמאית המקרקעין והמשפטנית נחמה בוגין, "נוצר מצב שההכרזות הפופוליסטיות על מע"מ 0% עולות לציבור הרבה כסף, שכן לא רק שמחירי הדירות לא ירדו בתקופת ההמתנה לחוק המע"מ - אלא אף עלו בכ-5% מאז ההכרזה על התוכנית, ואף ימשיכו לעלות בשל איבוד אמון הציבור בממשלה וחזרה למשרדי המכירות. כמו כן, הירידה במספר התחלות הבנייה, שנבעה גם היא מהכרזת השר, רק תחריף את הפער בין ההיצע שהצטמצם לביקושים שיעלו".