ערים צפופות: פתרון לעוני ולמחירי הדיור
מצוקת הדיור בישראל יכולה להיפתר בתוכנית שבה כולם מרוויחים: פינוי עשרות אלפי דירות ישנות בשכונות מצוקה. הדיירים המפונים יזכו בדירות חדשות וגדולות, הרשויות יקבלו מסים והיזמים ירוויחו מיליוני שקלים. ישראל הצפופה ממילא תהפוך לצפופה יותר, ומסתבר שזה בכלל לא רע
במסגרת חוק ההסדרים הקרוב, צפויה הממשלה לאשר חוק להקמת רשות להתחדשות עירונית, כאמצעי להורדת מחירי הדירות. מהי אותה התחדשות עירונית ומדוע חושבים שהיא תוריד את מחירי הדירות? וגם, אם זה רעיון כל כך טוב, מדוע לא ביצעו אותו עד עכשיו? התשובה היא, כמובן, שכבר ניסו ולא הצליחו. אם כן, מדוע חושבים שהפעם יהיה אחרת ומה צריך לעשות כדי לוודא שאכן יהיה אחרת?
לכתבות נוספות בערוץ נדל"ן
המכון לרפורמות מבניות, גוף המפרסם מחקרי מדיניות, גיבש באחרונה מודל להצעת חוק שתסדיר את הקמתה של רשות כזו. מנכ"ל המכון, אלי גרשנקרוין, סבור שהתחדשות עירונית יכולה לעשות הרבה יותר מאשר להוריד את מחירי הדירות. "הצעת החוק להקמת הרשות להתחדשות עירונית עוזרת לפתור שתי בעיות: עוני ודיור. זאת, תוך שיפור רווחתם של כלל הגורמים המעורבים, מרמת האזרח הבודד ועד רמת המדינה", הוא אומר.
התוצאה, לדבריו, היא שילוב של מחירי דירות גבוהים ופערים חברתיים שאינם מצטמצמים. כך יוצא שהפתרון לשתי הבעיות הכלכליות המרכזיות של השנים האחרונות עשוי להיות פתרון אחד: תכנית מקיפה, שתגדיל משמעותית את זכויות הבנייה בשכונות העוני של ערי ישראל ותאפשר להרוס דירות ישנות ולבנות מקומן מספר גדול יותר של דירות חדשות.
45 אלף דירות בדרום ת"א לא עומדות בתקן
כדי להמחיש זאת, מביאים במכון לרפורמות מבניות כדוגמא את השכונות הדרומיות של תל-אביב-יפו. באזור זה יש 64 אלף דירות ולטענת חוקרי המכון ניתן להגדיר כ-45 אלף מהן כדירות שאינן עומדות בתקנים וזקוקות לחידוש. הגדלת זכויות הבנייה במסגרת אותו חוק עשויה להוביל לבנייה של 223 אלף דירות במקומן.
תמורת כל 5 דירות שייהרסו, תקבל העירייה דירה אחת לרשותה. אלו 18 אלף דירות חדשות שהעירייה תוכל למכור. במכון לרפורמות מבניות מעריכים כי הכנסות העירייה יגיעו לכ-34 מיליארד שקל לפני מס, וממליצים על הענקת פטור ממס לעיריות בגין מכירת הדירות. ההכנסות יעשירו את קופת העירייה, מה שיאפשר לה להתמודד עם הגידול הצפוי במספר התושבים בתחומה.
גם לאחר העברת הדירות לידי הדיירים והעירייה, יישארו ליזמים 115 אלף דירות שאותן ניתן לשווק. במכון לרפורמות מבניות ממליצים כי 40% מהדירות הללו (כ-46 אלף דירות) יוגדרו כדירות בהישג יד. גודלה של כל דירה כזו יהיה כ-70 מטר רבוע והיא תשווק במחיר שאינו גבוה מ-60 חודשי הכנסה של העשירון החציוני.
המדינה לא תדרוש תמורה על הקרקע, במקומות שבהן מדובר בקרקע חכורה שי שלשלם בגין הרחבת זכויות הבנייה בה היטל השבחה. עם זאת, המדינה תגבה מס על הדירות שימכרו על ידי היזמים. ההכנסות הצפויות למדינה עומדות על 76 מיליארד שקל - סכום שאותו יש להשקיע בשיפור תשתיות התחבורה בעיר, על מנת שניתן יהיה לקלוט את האוכלוסייה שתתווסף למטרופולין. לאחר כל זאת, טוענים במכון לרפורמות מבניות כי יוותר ליזמים רווח של כ-229 מיליארד שקל. כפול מהוצאות הבנייה וגבוה בהרבה מהרווח היזמי הממוצע כיום.
תל אביב תהפוך לצפופה יותר
כל שצריך כדי לממש את התכנית הוא להגדיל את זכויות הבנייה בשכונות הדרומיות של תל-אביב-יפו. בשכונות לבנה וידידיה ממליצים להגדיל את זכויות הבנייה פי תשעה, בעזרא והארגזים פי שמונה, בתל כביר ויפו ב' פי שישה ובשאר השכונות פי חמישה.לטענת גרשנקרוין, בנוסף להגדלת היצע הדירות והגדלת שווי הנכסים של תושבי שכונות עוני, לתכנית כזו יתרון מהותי נוסף - היא תהפוך את תל-אביב לעיר צפופה יותר. "למרות שמדינת ישראל נחשבת למדינה צפופה יחסית, כאשר מסתכלים על רמת הצפיפות בערים מגלים תמונה שונה לחלוטין", הוא אומר. "בירושלים 6,631 תושבים לקמ”ר, בחיפה 4,291, ובתל-אביב, המהווה את מרכז המטרופולין הצפוף ביותר בישראל 8,083. לעומת זאת, הצפיפות בעיר ניו-יורק גבוהה פי 3 מתל-אביב - 26,403 תושבים לקמ”ר, ו-22,000 בפריז".
"ישנם יתרונות רבים לצפיפות עירונית - מחקרים אשר בדקו את הפרודוקטיביות של עובדים בערים שונות, מצאו כי בערים גדולות וצפופות יותר,הפרודוקטיביות לעובד גבוהה משמעותית, זאת גם כשמתייחסים לגורמים נוספים כגון השכלה והון. הנטייה הזו לפרודוקטיביות גבוהה יותר מעודדת את הפירמות לעבור לערים, ולמשוך אחריהן עובדים המחפשים משרה רווחית.
"אותו דבר נכון גם למסחר - חנויות באזורים צפופים משרתות קהל פוטנציאלי רב יותר ולכן נהנות מיתרון משמעותי לגודל. בערים צפופות יש הצדקה כלכלית להקמה של חנויות נישה ייחודיות, שכן גם אם קהל היעד שלהן מהווה שיעור קטן מהאוכלוסייה, בעיר צפופה מספיק ישנה מאסה קריטית של לקוחות המצדיקים את קיום החנות. בשל כך בערים הגדולות קיים מגוון רחב של שירותים וחנויות שאינו יכול להתקיים בכל מקום אחר - עוד גורם אפשרי להגירה לתוך הערים.
"בעוד שבכל העולם המערבי הולכות וגוברות הקריאות לצופף את הערים מסיבות כלכליות, חברתיות וסביבתיות, בישראל המגמה דווקא הפוכה - במקום לצופף את האוכלוסייה במרכזי הערים, ובכך להגדיל את היצע הדיור ולהוזיל את מחירי הדירות במקום בו הביקוש הוא הגבוה ביותר, קובעי המדיניות מוכוונים בעיקר לבנייה בשולי הערים ובפריפריה. המשמעות היא שבערים הגדולות בישראל קיים פוטנציאל דיור אדיר שאינו ממומש כיום בהיקף של מאות אלפי יחידות דיור".
למה זה לא הצליח עד היום?
כשבאים לשאול, מדוע לא יזמה המדינה פרויקט חשוב שכזה עד היום, כדאי לחזור לתכנית ההתחדשות העירונית שעליה הכריזה הממשלה בספטמבר 1998, אותה תכנית שעמדה במרכז דו"ח מבקר המדינה משנת 2011. תכנית החלה לפעול בשנת 1999 ובמסגרתה הוכרזו 137 מתחמים ב-40 יישובים כמתחמים לפינוי-בינוי. כאמור, רק בשניים מהם יצאה התכנית לפועל.
מבקר המדינה מנה חמש סיבות עיקריות שמנעו את יישום הפרויקט, כמעט כולן נוגעות לממשקים שבין ועדות התכנון המקומיות לבין ועדות התכנון המחוזיות והשלטון המרכזי. את תכניות הבנייה למתחמים הכינו הוועדות המקומיות, לא פעם מבלי להתייעץ קודם לכן עם בעלי הזכויות בקרקע ומבלי לתאם את התכניות עם הוועדות המחוזיות והשלטון המרכזי.
התוצאה הייתה שרבות מהתכניות לא קיבלו את אישור הוועדות המחוזיות ואלו הכניסו בהן שינויים כה עמוקים שחייבו את הכנתן מחדש. הזמן הרב שחלף גרם במקרים מסוימים לאובדן הכדאיות הכלכלית בפרויקט, לוויתור של הרשויות מקומיות על פרויקטים מסוימים ולאובדן האמון של בעלי הזכויות בקרקע בכל התכנית.
כדי להתמודד עם החסמים הללו קיבלה הממשלה שורה של החלטות שנועדו. בין היתר הוחלט לפטור את בעלי הזכויות בקרקע מתשלום דמי היתר לרשות מקרקעי ישראל תמורת הבנייה ונקבע כי יוקמו ועדות משנה לוועדות המחוזיות שיטפלו בנושא התכנון. שתי החלטות לא יושמו על ידי משרדי הממשלה.
לפני התפרקותה קיבלה הממשלה האחרונה החלטה חשובה לקידום הנושא, שעשויה לסייע לה להתגבר על החסמים הללו. קבינט הדיור אישר את הקמתה של רשות להתחדשות עירונית במשרד הבינוי, אשר תקבל תקציב של רבע מיליארד שקל לצורך רכישת דירות בפרויקטים חדשים הסמוכים למתחמים שבהם יש כוונה לבצע פינוי-בינוי. רכישת הדירות תאפשר למדינה לחתום על חוזים עם דיירים בבניינים המיועדים להריסה, להעניק להם דירה זמנית שבה יוכלו לגור עד תום הבנייה ואז לשווק את הבניין כולו ליזם, מבלי שזה יצטרך להתמודד עם כל דייר בנפרד.
עוד כוללת ההחלטה הכרזה על 34 מתחמים שבהם יבוצעו פרויקטים של פינוי-בינוי. בהם מתחם אפולוניה בהרצליה ומתחם "מ-7" באשקלון. הקמת הרשות מצריכה עדיין תיקוני חקיקה שצפויים להיכנס לחוק ההסדרים הקרוב ולעבור תיקונים שונים בהתאם לדרישותיהם של שרי האוצר והבינוי החדשים ממפלגת כולנו. לטענת גרשנקרוין, ישנם שלושה תיקונים חשובים שהוספתם לחוק תהפוך אותו מעוד תכנית כושלת שתהיה נושא לדו"ח מבקרה בעוד כמה שנים לחוק שישנה את פני המדינה.
"אנחנו אומרים שהממשלה צריכה לקבוע בתוך החקיקה איפה היא הולכת לבנות. הגישה שלנו היא שצריך למצות את הפוטנציאל של התחדשות עירונית קודם כל בשכונות מצוקה, ויש לא מעט כאלו באזורי ביקוש. הממשלה כרגע מעוניינת שהרשות תשקול לבד איפה היא תפעל והיכן תינתן עדיפות.
"כמו כן, יש היום אי וודאות גדולה בנוגע להיקף זכויות הבנייה. זה גורם לאי אמון בין היזמים לתושבים. היזם מבטיח משהו אחד והדיירים בונים על זה ואז ועדת התכנון מקצצת את הזכויות וזה יוצר קרע בין הדיירים ליזם. לכן אמרנו שצריך לקבוע מפתח זכויות פשוט בחוק, בהתאם לצפיפות בשכונה. בממשלה לא הלכו על זה כי אמרו שלכל שכונה יש צרכים משלה. יכול להיות שזה נכון אבל זה להיות צודק ולא חכם כי התוצאה היא שלא מבצעים התחדשות עירונית.
"לבסוף, הסיפור של התכנון הוא בעיה שאין לה כרגע פתרון. רצינו שכל התכניות יעברו לותמ"ל (ועדות תכנון שמחויבות לסיים את הליך התכנון תוך פרק זמן של כ-5 חודשים, ולא ניתן לערער על החלטותיהן לערכאה גבוהה יותר, א.ל) אבל באוצר לא אהבו את זה כי הם רוצים שהותמ"ל תעסוקנה בתכניות אחרות כמו בסיסי צה"ל שמתפנים במרכז. רעיון אחר שיכול לעבוד זה לכתוב תכנית ארצית להתחדשות עירונית, כמו תמ"א 38. תכנית כזו יכולה להגדיר את הפרמטרים לתכנון כולל ולכלול רשימה של מתחמים. זה מייתר את הצורך לעבור בוועדות המקומיות ואפשר לתכנן על בסיס התכנית ולגשת ישר לוועדות המחוזיות".
לפנייה לכתב/ת 
