התיקון לתמ"א 38 שמפחיד את יזמי הנדל"ן

האם מספר הקומות, הדירות ומקומות החניה בפרויקטים של תמ"א 38 במסלול הריסה ובנייה מחדש (תמ"א 38/2) יצומצמו? בסוגיה הזו תצטרך להכריע בעוד כחודש המועצה הארצית לתכנון ולבנייה, שהחליטה היום (ג') להבהיר את אופן חישוב זכויות הבנייה בפרויקטים אלה. במועצה מבקשים לבאר את אופן חישוב השטחים ואת התוספת מכוח התמ"א - נתונים שמהווים מחלוקת בחודשים האחרונים בין המדינה ליזמים.

תמ"א 38  - עוד בנושא בערוץ הנדל"ן  של ynet:

תמ"א 38: הפרויקט נתקע? כך תתכוננו מראש

ועד בית או נציגות: מה עדיף בתמ"א 38?

בדיקה: תמ"א 38 במרכז מתעכבת בגלל חניה

פרויקט תמ"א 38/2 במסלול הריסה ובנייה מחדש דומה במאפייניו לפרויקט של פינוי-בינוי: היזם הורס בניין ישן, ובונה תחתיו בניין חדש עם יותר קומות, יותר דירות, יותר שטח ובתוספת מרחבים מוגנים. אחרי הכל, מטרתה של תמ"א 38 היא למגן מבנים מפני רעידות אדמה, ורק לאחרונה החלו הדיירים לנצל את האפשרות לשדרג את ערך הדירות שלהם על הדרך, עם תוספות כמו חניונים ומרפסות.

עד כה עברה התוכנית למיגון מבנים מפני רעידות אדמה 3 תיקונים: תיקון 1 המאפשר שיפוץ וחיזוק מבנה קיים שהוצא לו היתר בנייה לפני שנת 1980 והוספת קומה אחת; תיקון 2 המאפשר, כאמור, הריסת הבניין ובנייה של בניין חדש; ותיקון 3 המאפשר שיפוץ וחיזוק מבנה קיים והוספת 2.5 קומות. תיקונים אלה נועדו לתמרץ את היזמים להוציא לפועל פרויקטים של התחדשות עירונית, משום שככל שהם יקבלו יותר שטח - כך יוכלו למכור יותר דירות.

בחודשים האחרונים החל מינהל התכנון במשרד האוצר לגבש תיקון רביעי לתמ"א 38, שיכלול הוראות ברורות לחישוב השטחים בפרויקטים אלה, באופן שימנע פרשנויות סותרות. הבעיה בנושא חישוב השטחים החלה לצוף עם מינוי יו"ר חדשה לוועדת הערר לתכנון ולבנייה במחוז תל-אביב. קודמה בתפקיד נטה לפרשנות המעניקה ליזמי תמ"א 38 זכויות בנייה נרחבות, בהתאם לתב"ע (תוכנית בניין עיר) הקיימת באזור; אולם היו"ר החדשה נקטה לעומתו בפרשנות מצמצמת.

לפני כחודש התבקשה המדינה להציג את עמדתה בעניין חישוב הזכויות בתמ"א 38 במסגרת הליך משפטי בבית המשפט המחוזי בתל-אביב, אז התברר כי גם היועץ המשפטי לממשלה תומך בפרשנות המצמצמת. פרשנות זו ממליצה על חישוב התוספת שאמורה לתמרץ את היזם (מספר קומות ודירות) - על בסיס הבניין הקיים בשטח בלבד.

משמעות הדבר היא כי קיים סיכוי שמוסדות תכנון נוספים יאמצו גישה זו, ובעקבות כך יזמי נדל"ן טענו כי פרויקטים רבים לא יהיו רווחיים - ולפיכך מספר הדירות שייבנו במתכונת זו יקטן. נשיא התאחדות בוני הארץ, ניסים בובליל, אף שלח מכתב לעו"ד ארז קמיניץ, המשנה ליועץ המשפטי לממשלה, ולאביגדור יצחקי, ראש מטה הדיור באוצר, ובו טען כי חוסר הוודאות התכנונית לגבי היקף הזכויות שיזם יכול לקבל מכוח התמ"א, טרפד הוצאה לפועל של פרויקטים רבים במסגרת זו.

(צילום: ג'ואנה כהן)

גבעתיים ור"ג עצרו את הליכי קבלת ההיתרים 

במכתב כתב בובליל כי העמדה החדשה של פרליקטות המדינה בנושא "סותרת לחלוטין מספר רב של החלטות שהתקבלו בשנים האחרונות בוועדות הערר, ואשר בזכותן הצליחו לצאת לפועל פרויקטים מורכבים אלה". הוא הוסיף כי "מעבר לסיכונים הבטיחותיים (רעידות אדמה) והביטחוניים (ממ"ד) בעצירת הפרויקטים הנ"ל, יש בכך גם פגיעה חמורה במאמצי ממשלת ישראל להגדלת היצע הדירות".

למעשה, אומרים בהתאחדות בוני הארץ, הפרשנות החדשה של היועץ המשפטי לממשלה לחישוב השטחים בפרויקטים מסוג תמ"א 38/2 מתעלמת ממלוא הפוטנציאל הגלום בפרויקטים כאלה, כפי שנעשה עד היום. על פי ההערכות בהתאחדות, פרויקטים שנמצאים בתהליכי קבלות היתרים, בהיקף של כ-8,000 יחידות דיור, לא ייצאו לפועל.

ולראיה, אמש הודיעה עיריית גבעתיים כי הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה בעיר מקפיאה באופן גורף את כל ההליכים לקבלת היתרי בנייה למיזמי תמ"א 38 במסלול הריסה ובנייה בעיר; בכך הצטרפה לוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ברמת גן, שקיבלה החלטה דומה לפני כמה ימים.

היום, כאמור, התכנסה המועצה הארצית לדיון בנושא והחליטה להבהיר את הוראות התמ"א, "באופן המבטיח את מטרות התמ"א ומקנה יישום מיטבי של ודאות והמשכיות לשוק"; ובעוד פחות מחודש יפורסם אופן חישוב השטח - ויהיה מחייב לכל ועדות התכנון ברחבי הארץ.

במועצה ציינו כי "התיקון כאמור יביא לאחידות בהחלטות מוסדות התכנון, לוודאות תכנונית ולהמשכיות שהינה הכרחית על מנת לאפשר ייזום וביצוע פרוייקטים של הריסה ובנייה מחדש, שהוא המסלול המועדף".

"המצב הנוכחי יגרור הקפאה"

מחר יתקיים דיון בנושא בוועדת הרפורמות בכנסת, ביוזמת היו"ר ח"כ אלי כהן (כולנו). עו"ד גיא פרבמן, מומחה למקרקעין ולהתחדשות עירונית שישתתף בוועדה, מעריך כי התיקון ה-4 ייצא לפועל רק בעוד 18-12 חודשים. "כרגע יש חוסר ודאות אצל הדיירים שרוצים לקדם תמ"א 38 וגם אצל היזמים", אמר ל-ynet, "עיריית רמת גן ולאחריה עיריית גבעתיים כבר יצאו עם הודעות על הקפאת הליכים. המצב הנוכחי יגרור הקפאה לחודשים רבים".

עו"ד אברהם ללום, מומחה למקרקעין ולתמ"א 38, סבור כי פרשנות המשנה ליועץ המשפטי עלולה לגרום נזק קשה מאוד לתחום, לבעלי דירות, ליזמים ולמדינה. "מדובר על פרשנות שאיננה מקובלת ואני לא בטוח כלל שזו עמדת המדינה. נראה שזו עמדה של המשנה ליועץ המשפטי לממשלה שמסיים בקרוב את תפקידו", טוען ללום, המייצג את לשכת עורכי הדין.

לדבריו, "יש להורות למינהל התכנון לבצע לבצע באופן מיידי, ובמנותק מתיקון מספר 4 המצוי בהליכי עבודה, תיקון להוראות תמ"א 38 - כך שניתן לייצר נוסחאות חישוב אשר יגדירו את זכויות הבנייה בהריסה ובנייה מחדש, עוד קודם לתיקון 4 במטרה לקצר מועדים. לדעתנו בלשכה ניתן תוך מקסימום חודש ימים לבצע את התיקון ולהגיע לנוסחה".

הצצה לפרויקט תמ"א 38 בת"א - מוזמנים לצפות:

בהכנת הכתבה השתתף אמיתי גזית, כלכליסט