מעיר לעיר: איזו דירה יותר זולה בעיר השכנה?

מרבית רוכשי הדירות שנמצאים במירוץ המטורף לדירה, נוהגים לחפש נכס בסביבת המגורים הנוכחית שלהם או בעיר שבה גדלו. אבל במציאות שבה מחירי הדירות ממשיכים לטפס, בעיקר אם מדובר בחיפוש בית באזור המרכז, מבינים הרוכשים שגם עם שתי משכורות מעל הממוצע למשק בית - יתקשו לעמוד במשימה.

בדיקות נוספות בערוץ הנדל"ן של ynet:

בית ב-3 מיליון שקל - יקר או זול? תלוי איפה

חילונים: "קשה לשכור דירה בגבעת שמואל"

זינוק במחירים: הכירו את שוק הנדל"ן ביו"ש

במסגרת הבדיקה, שהתבססה על ניתוח של נתוני רשות המסים, נבדקו פערי המחירים בין דירות חדשות ודירות מיד שנייה בגדלים דומים (4 ו-5 חדרים ודירות מיוחדות) בין מספר ערים שכנות: כפר סבא מול רעננה, פתח תקווה מול ראש העין, גבעתיים מול רמת גן, קריית אונו מול גבעת שמואל, הרצליה מול רמת השרון, לוד מול רמלה ועוד. מהממצאים עולה כי קיימים פערים משמעותיים במחירי הדירות בין הערים הסמוכות זו לזו.

כך לדוגמא, משפרי דיור המבקשים לרכוש פנטהאוז, ישלמו בממוצע 67% יותר עליו בגבעתיים לעומת רמת גן, ו-37% יותר על דירת 5 חדרים. גם במעבר בין הערים גבעת שמואל לקריית אונו, נמצא כי פער המחירים על דירות 6 חדרים או דירות מיוחדות עומד על כ-60%. אם זוג צעיר מרעננה, החפץ להישאר בסביבת מגוריו, מתקשה למצוא דירת 4 חדרים בעיר - בכפר סבא השכנה הוא ישלם 13% בממוצע פחות.

"ככל שסוג הנכס גדול יותר ויקר יותר, בדרך כלל גם גדל הפער באחוזים בין שתי ערים סמוכות", מסבירה בוגין את הממצאים. לדבריה, "אין ספק שהפערים בין הדירות הגדולות והמיוחדות הם המשמעותיים ביותר". אבל לא רק זוגות צעירים המתקשים עם מחירי הדירות בעירם יכולים למצוא דירה זולה ביותר בעיר הסמוכה. על פי הנתונים, גם משפרי ומצמצמי דיור מוצאים כדאיות כלכלית רבה יותר במעבר לערים סמוכות.

"למרות מרחק פיזי קטן בין ערים סמוכות, לעתים מדובר בפערי מחירים משמעותיים המגיעים עד ל-70% בדירות המיוחדות דומות באופיין", ממשיכה בוגין. "כך לדוגמא, מחיר דירת גג בגבעתיים יהיה יקר בכ-67% מדירה דומה במרחק אווירי של קילומטר אחד המצויה ברמת גן. בדירות רגילות, בדרך כלל הפערים נמוכים יותר וסובבים סביב כ-15%. דירת 5 חדרים ברעננה יקרה יותר בכ-16.5% מדירה דומה בכפר סבא השכנה".

כמובן שיש לרמות המחירים הללו עוגן. בוגין אומרת כי המקור להבדלים במחיר נעוץ בהעדפות של התושבים לקבל שירות ברשות מקומית אחת לעומת האחרת, העדפות לחינוך שונה ולסביבת מגורים אחרת. למרות זאת, היא מוסיפה כי לא פעם פערי המחירים הללו מוגזמים ויכולים להשתנות: "זוגות צעירים ומשפרי דיור מתפשרים על עיר סמוכה זולה יותר. סביר שפערים אלו יסגרו עת הרשות המקומית תמצב את סביבתם כאיכותית יותר".

חיה נחום, מומחית למיתוג מיזמי נדל"ן למגורים ובעלת המטבחון פרסום, מציינת שדווקא משפרי הדיור הם אלה שעוברים יותר בין ערים סמוכות. זאת מאחר שהם בדרך כלל מחפשים דירות גדולות יותר, ותלויים פחות כלכלית בהוריהם, למשל. "בגלל מחירי הדירות הגבוהים, מתייחסים מחפשי הדירות למחוז בו הם גרים ולא לעיר עצמה, שעשויה להיות יקרה מאוד, למשל אם הם גרים בתל-אביב", היא מסבירה.

לדבריה, "קיים שוני בהתנהגות הצרכנית בין הזוגות הצעירים למשפרי הדיור. הצעירים תלויים כיום יותר מתמיד בהוריהם ברכישת דירה בפרט וביוקר המחייה בכלל. אצל משפרי הדיור, המשפחה הגרעינית כבר יציבה, הטיפול בילדים פחות אינטנסיבי או נופל על כתפי ההורים המבוגרים - והם אלה שבעיקר עושים מעבר בין ערים בצורה קלה יותר. ניתן לראות שפער המחירים גדול יותר בדירות המתאימות למשפרי דיור, שזה ללא ספק שיקול חשוב עבורם במעבר מעיר אחת לעיר סמוכה".

דוד זהבי, מנכ"ל חברת urban נדל"ן, המתמחה בהתחדשות עירונית, מתייחס לפערים בין רמת גן לגבעתיים. "מדובר בפערים בולטים", הוא אומר, "למשל בפרויקט שהתחלנו לשווק באחרונה ברמת גן התעניינו בעיקר זוגות צעירים מגבעתיים והסביבה. אני מעריך שהם היו מעדיפים להמשיך לגור בעיר מגוריהם". עם זאת, הוא מדגיש כי הפערים לא ישארו לאורך זמן. "בשכונות מסוימות ברמת גן המחירים כנראה יעלו בעקבות פרויקטים של התחדשות עירונית - וההבדלים יצטמצמו".

אושרי זפרני, סמנכ"ל השיווק והמכירות של חברת גיא ודורון לוי, מתייחס למקרה של ראש העין. "המשפחות שמגיעות אלינו לפרויקט שאנו בונים בשכונת פסגות אפק הן בדרך כלל משפרות דיור מפתח תקווה. האמת היא שבסכום של דירת 5 חדרים בפתח תקווה, הן יכולות לרכוש פנטהאוז בראש העין, והמרחק לא רציני".