כשקבלן מאחר במסירת דירה: זה הפיצוי בחוק
לקחתם הלוואה, השקעתם את כל החסכונות, ואז הקבלן מודיע: תגורו עוד כמה חודשים בשכירות. חוק המכר (דירות) קובע בדיוק כמה עליו לשלם לכם
רוכשים של דירות חדשות עלולים למצוא את עצמם במצב מתסכל, כשאחרי שהוציאו את כל החסכונות כדי לשלם על דירת חלומותיהם, ו"גירדו" עוד כסף כדי לעשות בה שינויים, הקבלן מאחר במסירת המפתח. במצב שכזה חשוב להכיר את חוק המכר.
פסקי דין מעניינים נוספים - בערוץ משפט ב-ynet:
- זכה בפורשה בהגרלה – בת זוגו תבעה חצי
- מפוטרת תפוצה: 'לא קיבלה הזדמנות להשתפר'
- שופטת ביטלה איסור משטרתי על שימוש ברכב
- לקחה את הילדים לרוסיה - בניגוד לאמנת האג
הרוכשים צריכים לקבל החלטות – איפה לגור בינתיים (לזמן לא ידוע) ומנין לוקחים את הכסף שאין. כשפונים לקבלן, הוא מפנה לכל מיני סעיפים בחוזה שנותנים לו "תקופת חסד", "אורכה בגין בקשות שינויים" או "דחייה בשל כוח עליון", המאפשרים לו לחמוק מפיצויים על איחור או לשלם פיצויים נמוכים עד כאב.
החוק אוסר להתנות על הוראות הפיצוי שבו, אלא לטובת הרוכשים. כלומר החוזה "גובר" על החוק רק אם על פי החוזה זכאי הקונה לפיצוי גבוה יותר.
הנוסחה שבחוק קובעת כי הפיצוי החודשי עבור כל אחד משמונת החודשים הראשונים של האיחור יהיה פי 1.5 מדמי השכירות של דירה דומה, ופי 1.25 עבור כל חודש נוסף. על מנת שהקונים יוכלו לשכור דירה חלופית, הקבלן חייב לשלם את הפיצויים בסוף כל חודש.
אסור לדחות את המועדים
אף על פי כן, לא חסרים מקרים שבהם מנסים הקבלנים לשלם פחות. באחד מפסקי הדין החשובים שניתנו ב-2016 (שמש נ' ספייס בנייה ויזמות בע"מ), פסל בית המשפט העליון את אחד המנגנונים היצירתיים שהומצאו כדי לעקוף את החוק.
דובר שם על סעיף בחוזה שלפיו מועד המסירה יידחה ב-60 ימים לפחות בכל פעם שהרוכש יבקש מהקבלן לעשות שינוי בדירה. הקבלן טען שלפי סעיף זה, האיחור שעליו צריך לשלם פיצויים הוא "רק" 5.5 חודשים, ולא 7.5 חודשים.
השופטת דפנה ברק-ארז החליטה שהסעיף אינו חוקי, בעיקר מכיוון שאין שום קשר בין השינויים שיכולים לבקש הרוכשים לבין הדחייה האוטומטית, ולמעשה הסעיף משאיר בידי החברה הקבלנית את ההחלטה לקבוע את מועד המסירה החדש.
צריך להדגיש שאם הדבר מצוין בחוזה, מותר לדחות את מועד המסירה בתקופה שמסכימים עליה מראש כשהרוכש מבקש להכניס שינויים בדירה, או בתקופה שנדרשת בפועל כדי לבצע שינויים כאלה. אולם סעיף שמאפשר לדחות את המסירה ב-60 ימים, גם אם השינוי המבוקש הוא קטן מאוד, נמצא פסול.
מתי מותר לקבלן לא לשלם פיצויים?
רק במקרה אחד יכול קבלן לא לשלם פיצויים על איחור במסירה שעולה על 60 ימים: אם האיחור נגרם בגלל נסיבות שלא בשליטתו, וכשהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליו.
לא פעם מנסים החוזים הקבלניים "למתוח" את רשימת הנסיבות המיוחדות הללו. אך גם כשהטענה על קיום הנסיבות המיוחדות נשמעת הגיונית, חשוב לזכור שהקבלן צריך להוכיח כי אותן נסיבות גרמו לעיכובים במקרה ספציפי שלו.
כך, בכמה מקרים דחו בתי משפט טענות של חברות קבלניות על דחייה מוצדקת של מסירת הדירה בשל מבצע "צוק איתן", מאחר שאותן החברות לא הוכיחו שהמבצע השפיע עליהן (למשל בפסק הדין הזה).
כאמור, החוק קובע נוסחה לחישוב סכום הפיצוי על חודשי האיחור, וגם פה אסור לקבלן לקבוע בחוזה סכומים נמכים מהקבוע בחוק. ואולם, כדי שבית המשפט יוכל לפסוק פיצויים לפי הנוסחה שבחוק, הרוכש צריך להוכיח את הבסיס לחישוב, כלומר את גובה דמי השכירות של דירה דומה.
אפילו בית משפט לתביעות קטנות, שנוטה להתגמש בענייני ראיות, יכול שלא לקבל תחשיב פיצויים, אם הוא מבוסס על פרסומים בלוח דירות להשכרה או על הערכות כלליות. לכן, אם הסכומים מצדיקים זאת, יכול להיות כדאי להשקיע בחוות דעת מקצועית שתעריך את דמי השכירות של דירות דומות באזור שבו נמצאת הדירה שנרכשה.
כאשר מתחיל הוויכוח עם החברה הקבלנית בעניין הפיצויים, עצם העובדה שהרוכש מכיר את החוק ומסרב לקבל את החוזה הקבלני בבחינת "כזה ראה וקדש", גורמת לחברה לשפר את ההצעה. אבל גם אם לא ידעתם מה מגיע לכם, ואפילו אם בגלל הלחץ לקבל את הדירה חתמתם לקבלן על כתב ויתור, יכול להיות שתוכלו עוד לתבוע מהקבלן את ההפרש בין מה שמגיע לכם על פי החוק למה שקיבלתם בפועל (ראו לדוגמה פסק דין רת"ק 33928-09-15).
- הכתבה באדיבות אתר המשפט הישראלי פסקדין
- עו"ד מיכאל מדובוי
עוסק בדיני מקרקעין
לפנייה לכתב/ת 
