לשוכר יש עבר פלילי - מותר לבטל את החוזה?
בעל הבית גילה אחרי חתימה על חוזה שכירות כי לשוכר עבר פלילי. האם הוא רשאי לבטל את ההסכם, והאם הדייר היה צריך לגלות על עברו? מדריך
א' השכיר את דירתו לב' - נחתם הסכם שכירות, ניתנו צ'קים ונחתמו ערבויות. אולם, כעבור זמן מה גילה א' באקראי אגב שיטוט באינטרנט כי ב', אותו השוכר ששוכר את דירתו ולן בה עם משפחתו, הוא מורשע לשעבר, בעל עבר פלילי עשיר אשר ישב מאחורי סורג ובריח.
ב' השוכר לא סיפר לא' על עברו הפלילי בטרם נחתם הסכם השכירות, וגם לא בשלב המו"מ בין הצדדים לצורך חתימת הסכם השכירות. א' זעם וביקש לבטל את ההסכם. כאן עלו השאלות הבאות: האם חלה חובה על השוכר, בשלב המו"מ ולפני חתימת הסכם השכירות, לגלות למשכיר שהוא בעל עבר פלילי?
שאלה נוספת הייתה - האם כאשר השוכר לא גילה למשכיר את עברו הפלילי, הוא למעשה גרם להטעיה של המשכיר? וכמו כן, והאם נוכח אי גילוי העבר הפלילי של השוכר על ידו, רשאי המשכיר לבטל את הסכם השכירות עם השוכר מבלי שיסתכן בהפרת ההסכם?
העבריין זכאי לפרטיות
מידע בדבר עבר פלילי של שוכר עתידי רלוונטי ומהותי למשכיר, שירצה לדעת היטב מהו עברו של השוכר, דפוס פעולתו והתנהגותו בטרם יפקיד בידיו נכס מקרקעין. סביר להניח שאילו ידע המשכיר כי השוכר הפוטנציאלי הורשע בעבר בעבירות אלימות, רכוש, גניבה, היזק בזדון, איומים וכדומה - לא היה חותם מולו על חוזה. במקום זאת היה מחפש שוכר אחר בעל עבר נקי, ולו כדי למנוע ממנו סיכונים עתידיים בתקופת השכירות.
חוק החוזים קובע כי במו"מ לקראת כריתתו של חוזה, חייב אדם לנהוג בדרך מקובלת ובתום לב, וכי צד שלא נהג בדרך מקובלת ולא בתום לב חייב לצד השני פיצויים בעד הנזק שנגרם לו עקב המו"מ או עקב כריתת החוזה. עוד קובע החוק כי מי שהתקשר בחוזה עקב טעות, שהיא תוצאת הטעיה מהצד השני או אחר מטעמו, רשאי לבטל את החוזה. מכאן עולה לכאורה, כי לפי לשון החוק, על השוכר עתידי למסור למשכיר מידע על עברו הפלילי.
מאידך, נקבע בפסיקה כי היקפה של חובת הגילוי תלוי בנוהג בין הצדדים ובנסיבות העניין, והוא עשוי להשתנות בהתאם למאפייניה הספציפיים של העסקה ועובדות המקרה. עוד נקבע כי אף שבנסיבות מסוימות יש להכיר בחובת גילוי לגבי פרטים מהותיים שעשויים להשפיע על החלטתו של הצד האחר להתקשר בעסקה; דיני החוזים אינם מטילים על צד אחד "נטל אלטרואיסטי" גורף לגלות לצד השני נתונים שפועלים נגד האינטרסים שלו עצמו.
נפסק עוד כי אין להטיל חובת גילוי בלתי מסויגת ואין להטיל חובת גילוי יזומה על הצדדים לחוזה לגבי כל פרט ופרט, ויש לזכור שחובת הגילוי כפופה לכלל הרלוונטיות. כלומר, חובת הגילוי כפופה לכלל לפיו המידע שגילויו נדרש צריך להיות רלוונטי להתקשרות החוזית, וגם הוא כפוף למבחן המידתיות.
עוד נקבע כי חובת הגילוי המוטלת על שוכר פוטנציאלי אינה מחייבת אותו למסור מידע מפורט לגבי כל "כתם" בעברו, ואף לא לגבי כל פרט הנוגע להליכים פליליים שננקטו נגדו. למעשה הוחלט כי אין לצפות שאדם ימסור מידע על עברו הפלילי, אלא במקום שבו המידע רלוונטי להתקשרות או שקיימת חובה חוזית למסירת מידע זה. לכן כל עוד המשכיר אינו מודיע לשוכר אחרת, נראה שהשוכר יכול להניח שעברו הפלילי אינו רלוונטי למאפייניה של עסקת שכירות.
בנוסף נקבע שקיים אינטרס ציבורי כי גם אדם שלו עבר פלילי, יוכל למצוא קורת גג לו ולבני משפחתו. הטלת נטל על שוכר פוטנציאלי לגלות מיוזמתו, אף אם לא נשאל על כך, כי יש לו עבר פלילי - תכביד מאוד על יכולתו לשכור דירת מגורים. הטלת נטל כזה אף תפגע ביכולתם של עבריינים להשתקם ולחזור למוטב, ואף פוגעת בפרטיותו.
ברוח זו, פסק בית המשפט פיצויי בסך 18,500 שקלים לשוכר בעל עבר פלילי בגין רצח, שהסכם שכירות לדירה עמו בוטל על ידי המשכיר, לאחר שגילה את עברו הפלילי באינטרנט ולאחר שנחתם כבר ההסכם. במקרה אחר פסק בית המשפט פיצוי בסך 20 אלף שקל לשוכר בעל עבר פלילי של עבירות אלימות, לאחר שהסכם השכירות עמו לנכס מניב בוטל על ידי המשכיר לאחר גילוי עברו הפלילי העשיר.
אז מה בכל זאת יכול לעשות המשכיר?
עולה איפוא, כי למרות נטיית הלב וההיגיון לקבוע כי שוכר שלא מסר למשכיר מידע כה קרדינלי אודות עברו, שבפן העסקי מאוד רלוונטי, הפר את חובת הגילוי; והמשכיר יכול באחת לבטל את הסכם השכירות עמו לאלתר - בתי המשפט קבעו אחרת. יחד עם זאת, אין מדובר בסוף פסוק וניתן לעגן את חובת גילוי עבר פלילי בהסכם השכירות עצמו.
כך לדוגמה, יכול משכיר להוסיף להסכם השכירות סעיף "הואיל" במבוא החוזה, וגם סעיף הצהרה ספציפי בגוף ההסכם, שבו מצהיר ומאשר השוכר באופן מוחלט כי הוא אינו בעל עבר פלילי. עוד כולל הסעיף הצהרה לפיה מידע זה הוא מהותי בנסיבות העניין והעסקה, ועל סמך מידע זה והצהרתו של השוכר - נכרת הסכם השכירות בין הצדדים.
ניתן להוסיף להסכם השכירות סעיף לפיו הפרת חובת הגילוי הנכון של שוכר בנוגע לעברו הפלילי, תיחשב הפרה יסודית של הסכם השכירות. כמו כן, אפשר לקבוע סנקציה של פיצוי מוסכם לטובת המשכיר, במקרה שבו יתגלה כי השוכר הפר את חובת הגילוי או שלא קיים אותה במלואה; והסתיר מידע מהותי מהמשכיר ובעקבות כך גרם להטעייתו. לסיכום, טוב יעשה המשכיר אם יבדוק את עברו ואודותיו של השוכר הייעודי בטרם ייחתם הסכם השכירות.
הכותב הוא עו"ד מומחה בנדל"ן ובמשפט אזרחי. האמור במאמר זה אינו מהווה תחליף לקבלת ייעוץ משפטי פרטני
לפנייה לכתב/ת 
