פערים של עשרות אחוזים: הקסם של השכונות המערביות

מדובר בתופעה נדל"נית ידועה בעולם: הצד המערבי של הערים הגדולות תמיד יקר יותר מהצד המזרחי. עד כמה הדבר נכון גם לערים בישראל?

מחקר שביצע אלון גרינברג - מתכנן ערים ואזורים ומנכ"ל סביבות מגורים, בדק מחירי נדל"ן ב-20 ערים בכל רחבי הארץ - מחציתן במישור החוף ומחציתן ערים ללא מוצא לים. בכל עיר בוצעה השוואה של מחירי הנדל"ן למגורים בין שכונה מערבית מייצגת לשכונה מזרחית מייצגת.

כתבות נוספות בערוץ הנדל"ן

בערים הממוקמות לאורך חופי הים התיכון נמצא ששכונות בצד המערבי הצמוד לחוף הים יקרות באופן ניכר משכונות בחלקים המזרחיים. מבין עשר הערים שנבדקו, בתשע אותר פער במחירי הנדל"ן לטובת המערב, פער הנע בין 8% (אשדוד) ל-98% (תל אביב) - כשההפרש הממוצע עומד על 34%. החלום לגור ליד הים, לצד העובדה שבארץ ישנן שכונות מגורים לאורך פחות מ-50 ק"מ חופים - כל אלו מכתיבים ביקוש גבוה, היצע מוגבל וכפועל יוצא מכך רמת מחירים גבוהה באזורים המערביים של ערי מישור החוף.

לדברי גרינברג, "הים הוא בוודאי גורם חשוב, אבל להעדפת המערב ישנם הסברים נוספים. בדומה למדינות אירופה וצפון אמריקה, גם בישראל הרוחות הדומיננטיות ביותר נושבות ממערב למזרח (בעיקר בחודשי הקיץ) - ולכן שיקולים כמו זיהום אוויר ובריזה מהים יוצרים מצב שהמערב זוכה לעדיפות. יתר על כן, במרבית הערים אזורי התעשייה מצויים בחלקן המזרחי וזה כשלעצמו גם כן מהווה שיקול מכריע מבחינת רוכשי הדירות. בראייה היסטורית, עולים חדשים שהגיעו לארץ לאחר קום המדינה שוכנו בדרך כלל במעברות ושיכונים דלים שנבנו במזרח הערים, כשפערי העושר והיוקרה בין מערב למזרח השתמרו באופן חלקי עד לימינו אנו".

למרות זאת, אומר גרינברג, מהבדיקה עבור ערים ללא מוצא לים לא ניתן להגיע למסקנות גורפות לגבי החלוקה בין מזרח למערב. אמנם נמצא כי קיים פער ממוצע של 8% במחירי הנדל"ן לטובת שכונות מערביות, אך במחצית הערים שנבדקו נמצא כי דווקא המזרח יקר מהמערב, או שלחילופין רמת המחירים דומה.

תל אביב

למרות העלייה התלולה בביקוש לדירות בדרום מזרח העיר, בשכונות כמו יד אליהו וכפר שלם, הפער בין מחירי הדירות באזור לאזור מרכז תל אביב ומערבה גבוה למדי. בעוד שביד אליהו עומד המחיר הממוצע למ"ר על 25,800 שקל - הרי שבלב ת"א ומערבה מדובר במחיר כמעט כפול, של 51 אלף שקל למ"ר בממוצע.

לדוגמא, המחיר הממוצע למ"ר בפרויקט בצלאל המוקם במרכז תל אביב עומד על 52 אלף שקל בממוצע - בסיכום מחירי 154 יחידות הדיור הנבנות בשני בניינים במקביל למרכז מסחרי וחניון תת קרקעי. מחיר דירת 2 חדרים בשטח של כ-66 מ"ר בפרויקט עומד על כ-3.5 מיליון שקל.

לדברי ירון צוברי, סמנכ"ל השיווק בקרסו נדל"ן, מדובר בסטנדרט עולמי. "ככל שמתקרבים לרצועת החוף הביקוש לדירות עולה - ואיתו, באופן טבעי, גם המחירים. תל אביב לא שונה בהיבט הזה. בנוסף, המרכז האורבאני של תל אביב נמצא במערב העיר, מה שמחזק את הפערים בין האזורים השונים בעיר. הקרבה של פרויקט בצלאל לים, לצד מיקום אטרקטיבי במרכז העיר מוכיח את השפעת המיקום על המחיר".

לדברי ארז דינר, מנהל חטיבת מגורים באלדר שיווק פרויקטים, הפער העצום במחירים דווקא מעורר התעניינות מחודשת בשכונות המזרחיות של העיר. "הפער מעצים את הפוטנציאל הגבוה שיש למזרח העיר בכל הקשור לעליית מחירים והמשך הביקושים הגבוהים. בשנתיים-שלוש האחרונות הפכה שכונת יד אליהו לאחת השכונות המבוקשות בתל אביב, והיא מצויה בתנופה של תכנון ובנייה - בין היתר בפרויקטים של התחדשות עירונית ופרויקטים יזמיים של בנייה רוויה למגורים ומעונות לסטודנטים".

בת ים

בבת ים קיים פער של 21% במחיר למ"ר בין השכונה המערבית פארק הים, לבין השכונה המזרחית רמת הנשיא. הפער במחירי הדירות בפארק הים לעומת השכונות המזרחיות עומד על 21% לעומת ממוצע של 34% בערי החוף האחרות, ולעומת פער של 98% בתל אביב.

פרויקט עדן טאואר(הדמיה: Arc-Deco)

רו"ח עדי דנה, מנכ"ל חברת אלדר השקעות המארגנת בשכונת פארק הים את קבוצת הרכישה של פרויקט EDEN TOWER, מסביר כי הפער נובע בעיקר משלב הפיתוח הראשוני של השכונה. "אנו מעריכים שככל שהשכונה תתפתח מחירי הדיור יעלו ויצמצמו את הפערים מול ערי החוף הסמוכות", הוא אומר. "השכונה תהנה מנגישות תחבורתית מהירה למחלף הקוממיות המחבר את השכונה עם עורקי התחבורה הארציים הראשיים (נתיבי איילון וכביש 431)".

הרצליה

בהרצליה, החלוקה המרחבית והמעמדית בין מזרח למערב בולטת מאוד ומוכתבת על ידי תוואי כביש החוף. ממערב לכביש מצויה הרצליה פיתוח, שנחשבת לאחד מהאזורים היוקרתיים ביותר בארץ. האזור מורכב ממספר שכונות ומתחמים, רובם צמודי קרקע, כשמחירי הנדל"ן עומדים על 32,500 שקל למ"ר בממוצע. לאחרונה נמכרה ברחוב יהדות הדממה וילה בת 8 חדרים ו-355 מ"ר ב-12 מיליון שקל.

שכונת הרצליה ב', ממזרח לכביש החוף(צילום: עידו ארז)

ממזרח לכביש החוף, הרצליה אמנם מאכלסת מספר שכונות נוספות הנחשבות ליוקרתיות, אך ברמה פחותה והן פונות לרוב למעמד הביניים. בקצה המזרחי של העיר ממוקמת נווה עמל, שבעבר נחשבה לשכונת הפועלים של העיר וכיום התפתחה כשכונת יוקרה, לאחר שבעשור האחרון משכה אוכלוסייה צעירה ונבנו בה קוטג'ים חדשים שהחליפו בתים צמודי קרקע ישנים. מחירי הנדל"ן בשכונה עומדים על כ-24,000 שקל למ"ר.

אשקלון

גם באשקלון מערב העיר לרוב יקר יותר בצורה משמעותית ביחס למזרחה. בשכונת המרינה הצמודה לים מחירי הדירות נוחים ביחס למרכז הארץ - כ-1.55 מיליון שקל לדירת 4 חדרים - אך הם גם גבוהים בכ-30% ביחס לשכונת האגמים שמצויה בדרום-מזרח העיר ונכללת בהסכם הגג שנחתם עם הממשלה.

שכונת האגמים תכלול בסופו של דבר כמעט 14,000 יחידות דיור, וכיום נבנה המתחם הראשון בה, שיכלול כ-3,400 דירות. השכונה זוכה לביקושים ערים בקרב זוגות צעירים ממרחב אשקלון-אשדוד, המשלמים כ-1.2 מיליון שקל לדירת 4 חדרים ו-1.4 מיליון שקל עבור דירת 5 חדרים.

חיפה

חיפה היא העיר היחידה במישור החוף שבה השכונות שמצויות לאורך חוף הים הן גם הזולות ביותר. לתופעה הזו הסברים היסטוריים, גיאוגרפיים ותכנוניים שונים - למשל העובדה שמסילת הרכבת עוברת בסמוך לחוף, מגמה של התרחקות אוכלוסייה אמידה מהעיר התחתית הסואנת לכרמל הירוק, וכן סיבות נוספות.

נווה שאנן בחיפה

בשכונת נאות פרס החדשה, שמצויה בדרום-מערב העיר סמוך לים ונחשבת כיום לאחת המבוקשות בחיפה, מחירי הדירות נמוכים ביחס לשכונות ממזרח לה הממוקמות על רכס הכרמל. המחירים בנאות פרס עומדים על כ-15,200 שקל למ"ר בממוצע, או כ-1.5 מיליון שקל לדירת 4 חדרים - לעומת 15,900 שקל למ"ר וכ-1.65 מיליון שקל לדירות 4 חדרים חדשות בשכונת נווה שאנן, שבנויה על האוכף המזרחי בהר הכרמל. השכונה עתידה לכלול כ-7,000 יחידות דיור.

רמת גן

דווקא במזרח העיר רמת גן, מעבר לכביש 4, מצויים כמה מאזורי המגורים היוקרתיים ביותר בעיר, בעיקר בשכונות רמת אפעל, קריית קריניצי, קריניצי החדשה וכפר אז"ר המסופחת. הקרבה לבית החולים שיבא ואוניברסיטת בר אילן יוצרת חתך סוציו-אקונומי גבוה, בעל בסיס רחב של רופאים, חברי סגל אקדמי ואנשי עסקים.

פרויקט קריית קריניצי החדשה(צילום: סטודיו 84)

דירות במחירים ברי-השגה ניתן למצוא כיום באזור בשכונת קריניצי החדשה, שם נבנות כעת 980 יחידות דיור בחמישה מגדלי מגורים, מבנים בני 4 קומות וצמודי קרקע, סביב פארק בן 35 דונם. מחירי הדירות באזור זה נמוכים ביחס לחלקים במערב רמת גן.

גבעת שמואל

גם בגבעת שמואל נרשם פער מחירים לטובת המערב. בשכונת רמת אילן המערבית עומד המחיר הממוצע למ"ר על כ-24 אלף שקל - לעומת מחיר ממוצע של 19,500 אלף שקל בממוצע למ"ר בשכונת רמת הדר החדשה שבמזרח העיר, ליד כביש מכבית (471). השכונה כוללת 2,050 דירות ב-20 מגדלים בני 10-21 קומות.

ראש העין

במזרח ראש העין החלה להתאכלס לפני כשנה וחצי אחת מהשכונות הגדולות בארץ - פסגות אפק, שכונת הדגל של ראש העין, שתכלול למעלה מ-15 אלף יחידות דיור. בשנת 2014 נחתם בין המדינה לעיריית ראש העין הסכם גג המאיץ את הקמת השכונה. גודלה של השכונה, מיקומה בלב הארץ ומחירי הדיור הנוחים יחסית, מושכים לפסגות אפק זוגות צעירים מכל רחבי מטרופולין תל אביב ואף מעבר לכך.

המחיר הממוצע עבור דירות 3 חדרים באזור עומד על כמיליון שקל, והמחיר עבור דירות בנות 5 חדרים עומד על כ-1.7 מיליון שקל בממוצע. מדובר במחיר של כ-15 אלף שקל למ"ר - גבוה בכ-4% ביחס לשכונת רמב"ם שבמערב העיר.

הדמיית פרויקט דונה בפסגות אפק(צילום: רן צרפתי)

במסגרת פרויקט מגורים שמפעילה חברת דונה בשכונה נבנות בימים אלו 600 יחידות דיור ב-14 בנייני מגורים בני 8-9 קומות. במסגרת הפרויקט מוצעות בין היתר דירות 4 חדרים במחיר של החל מ-1.420 מיליון שקל.

כפר יונה

בדומה לראש העין, גם בכפר יונה ישנה עדיפות למזרח על פני המערב. במזרחה של העיר הצומחת נבנית כיום שכונת שרונה שתכלול 2,066 יחידות דיור בבנייה רוויה וצמודת קרקע. דירות 4 חדרים בשרונה נמכרות בכ-1.55 מיליון שקל, או כ-14,500 שקל למ"ר.

במערב כפר יונה מחירי הנדל"ן נמוכים יותר - בשכונת בנה ביתך שמאופיינת בצמודי קרקע המחיר למ"ר עומד על כ-12,400 שקל בלבד.

בקבוצת לוינשטיין, המקימה את פרויקט "לוינשטיין בכפר", טוענים כי פערי המחירים נובעים מהתעניינות של אוכלוסייה חזקה במיוחד באזור. "עיקר הרוכשים בשכונה החדשה הם זוגות צעירים למשפחות שגדלו באזור השרון ורצו לשמור על קרבה למשפחה. הם מגיעים מהערים כמו רעננה, כפר סבא, הרצליה ונתניה".

רחובות

הפער המשמעותי ביותר לטובת מזרח העיר נרשם בעיר רחובות. בשכונה המערבית ביותר, אבן גבירול המתחדשת, תשלמו כ-14,500 שקל למ"ר, לעומת 17,500 שקל בממוצע בשכונת רחובות המדע המזרחית.

פרויקט רחובות elite(הדמיה: Evolve)

במערב העיר מקימה קבוצת יצחקי את פרויקט רחובות elite, הכולל 620 יחידות דיור ב-7 בניינים, לצד פארק בשטח של 12.5 דונם ומרכז מסחרי. מיקום המגדלים החדשים הוא באזור דרך הים - בסמוך לכבישים 411 ו-42. רוני טננבאום, סמנכ"לית השיווק של החברה, מסבירה כי "בשנים האחרונות שינתה רחובות את פניה, היא הופכת להיות אטרקטיבית לקהלים מגוונים ורחבים שמגיעים אליה גם מחוץ לעיר ובכך מגדילה את הביקושים לעיר. כמו כן, פתיחתם לשיווק פרויקטים של בניה רוויה בתקופה האחרונה במערב העיר הובילה לביקושים גבוהים בקרב אוכלוסיה חזקה מתוך רחובות עצמה וגם בקרב תושבים מכל מחוץ לרחובות".

בכניסה הצפונית לרחובות, בשטח ניטרלי יחסית בין מזרח למערב העיר, מקימה פרי נדל"ן את פרויקט פרי פלייס - במסגרתו מוצעות דירות המיועדות להשכרת סטודנטים במחיר של כ-630 אלף שקל לדירה. לדברי ליאור ברדוגו, מנכ"ל החברה, "המבנה של העיר מחולק בדגש על צפון העיר ודרומה - בדגש על צפון העיר, הכולל את מכון ויצמן, הפקולטה לחקלאות, קריית המדע ותחנת הרכבת".

עוד בערוץ הנדל"ן: כיצד ישפיעו השכונות החדשות על התושבים הוותיקים? צפו: