ועד-הבית השתגע: מתי תחויבו לממן שיפוץ?
מה ההבדל בין שיפוץ לשיפור הרכוש המשותף, מתי ניתן לחייב אתכם לחלוק בעלויות ומתי לא? אתר "המקצוענים" עם מדריך שמפרט מה קובע החוק ומהי נטיית בית המשפט בפסיקה
הרחבת הלובי, תוספת של אריחים יוקרתיים, התקנת מעלית והצבת מצלמות אבטחה - ישנו הבדל בין שיפוץ לבין שיפור והשבחה של הבית המשותף. איפה עובר הקו, באילו מקרים תחויבו להשתתף בעלויות התחזוקה והשדרוגים ומתי מדובר בחריגה מגבולות הסביר? לפניכם המדריך.
שיפוץ או שיפור? מצא את ההבדלים
"כשמדובר בתיקונים רגילים שמטרתם לשמור על מצב הרכוש המשותף כפי שהיה בגמר הבנייה, אין צורך בהסכמה של כלל דיירי הבניין", מסביר עו"ד עפר שחל, מחבר הספר המדריך השלם לבית המשותף. "לא רק שהדבר בסמכותו של ועד הבית, אלא שזו אף חובתו לבצע זאת ללא דיחוי, ואם אין מספיק כסף בקופת הועד, הוא רשאי לערוך גבייה נפרדת".
ואולם, ישנם מקרים החורגים מתחזוקה שוטפת, והם בבחינת שיפוץ מקיף ויקר יותר. "במקרה כזה, די בהסכמה של רוב רגיל של דיירי הבניין כדי לחייב את כלל הדיירים", מסביר עו"ד שחל. "
ומה לגבי שיפור הקיים שהוא בבחינת השבחת הנכס? למשל הוספת מעלית לבניין שאינו כולל מעלית?
"במקרה כזה יש צורך בהסכמה כללית ולא רק בהסכמת מי שנוכח באספה", אומר עו"ד שחל. "הסיבה היא ששיפוץ הרכוש נתפס בפסיקה כהכרחי, בעוד שהשבחה הנכס נחשבת למותרות. ישנם מקרים שלגביהם ברור איפה עובר הקו בין שיפוץ לשיפור, וישנם מקרים שהם בתחום האפור. למשל, ברור שתוספת של מעלית או הרחבת הלובי או ניצול זכויות בנייה נוספות הן בבחינת שיפור".
עמדת בית-המשפט היא מרחיבה יחסית, והנטייה היא לראות בשיפוץ גם תוספות שיש בהן רק טעמים אסתטיים. הוספת תיבות דואר, אינטרקום, שער חשמלי, דלת ללובי וכו', יכולים להיחשב כשיפוץ ולא כשיפור.
עוד שחל: "בעניין זה יש חשיבות גם לגודל ההוצאה הכספית הנדרשת. ככל שהיא קטנה יותר, הנטייה תהיה לראות גם תוספות בבחינת שיפוץ שאינו מחייב את הסכמת כל הדיירים. כמו כן, אם מתבצע שיפוץ מקיף והכרחי, תהיה נטייה לכלול בו 'על הדרך' גם רכיבים סבירים של שיפור, שכן התמחור שלהם כחלק משיפוץ גדול יהיה זניח בחישוב הכולל, והוא מעין 'מקשה אחת'".
בגלל שמדובר פעמים רבות בתחום אפור, ישנה אי בהירות ולא ניתן לדעת בוודאות מה תהיה עמדת בית-המשפט או המפקח לגבי כל מקרה.
"עדיין קיימים מקרים בפסיקה שבהם בית-המשפט לא מאשר לחייב דיירים במימון תוספות למבנה הקיים", אומר עו"ד שחל, "למשל, הרחבת לובי, תוספת של מצלמות אבטחה מבלי שהוכח צורך ממשי לכך, הוספת פיר אשפה שלא היה קודם או הוספת רשתות של יונים. ואולם, ניתן לבצע את העבודות והתוספות האלה גם ללא היתר כלל הדיירים, פשוט לא ניתן לחייב אותם לממן תוספות אלו".
בייחוד בשיפוץ נרחב, לא כדאי לחסוך בעלות מפקח בנייה(צילום: shutterstock)
משפצים את הבניין? כדאי לממן ועד נפרד לשיפוץ
כשאספת הדיירים מקבלת החלטה על שיפוץ מקיץ של הרכוש המשותף, מומלץ למנות ועד שילווה את השיפוץ. עו"ד שחל: "לא תמיד הוועד הרגיל יתאים לכם, ולעתים דווקא בעל דירה שאינו חבר בוועד יכול סייע יותר בניהול השיפוץ. למשל, אם אחד הדיירים הוא רואה חשבון, אדריכל, מהנדס, קבלן או עורך-דין. ועד זה יהיה ממוקד רק בעניין השיפוץ ויוכל להקדיש את מלוא תשומת הלב למיזם זה, שלעתים עלול להביא להתחייבויות כספיות בלתי צפויות. מומלץ למנות עד שלושה חברים, אשר לפחות אחד מהם הוא חבר בוועד הקיים (עם עדיפות ליו"ר הוועד או לגזבר). כמו כן, יש לחייב אותם לדווח באופן שוטף לוועד הבית ולאספת הדיירים אודות התקדמות השיפוץ".
כמה טיפים חשובים לניהול השיפוץ
החוק לא מתייחס למיזם של שיפוץ גדול ולא מבחין בין שיפוץ לבין החזקה תקינה ושוטפת של הרכוש המשותף. ואולם, כדי למנוע בעיות ומחלוקות בהמשך, הנה כמה המלצות שיקטינו את הסיכוי לחיכוכים בין הדיירים.
קבלו מספר הצעות מחיר: "לפני כל הוצאה כספית או פעולה מחייבת כדאי לקבל לפחות שלוש הצעות של בעלי מקצוע שונים, שקשורים לנושא השיפוץ", אומרים במוקד השירות של אתר "המקצוענים". "כדי שההשוואה תהיה מדויקת, דאגו להזמין מפרט טכני מראש, ורק אז ערכו מעין 'מכרז קבלני שיפוצים' ובחרו בהצעה האטרקטיבית יותר. ככל שההצעה תהיה מפורטת יותר, כך הסיכוי לחריגות מתקציב השיפוץ יהיה נמוך יותר".
"יש לקחת בחשבון לא רק את הקריטריון של המחיר, אלא גם ניסיון, המלצות לזמינות של בעלי המקצוע", ממליץ עו"ד שחל.
תהיו שקופים ואל תקבעו עובדות בשטח: "כדאי לעדכן בקביעות את הדיירים, ובייחוד לגבי השלבים המכריעים של המיזם", מוסיף עו"ד שחל.
דאגו מראש לסעיף חריגת תקציב: ממש כפי שבכל שיפוץ של דירה או בית פרטי ישנה חריגה מהתקציב, בשל גורמים מפתיעים שמתגלים במהלך השיפוץ, כך גם בשיפוץ הרכוש המשותף. "השאירו לפחות 15-25 אחוז עבור חריגת תקציב", ממליצים במוקד השירות.
"עדיף להישאר עם עודף תקציבי ולא להיקלע למחסור שיצריך כמה סבבים של גבייה, או יגרור פשרות בשיפוץ שיעלו לכם ביוקר בסופו של דבר", מוסיף עו"ד שחל.
עוד כתבות בנושא:
קונים דירה מיד שנייה? הכינו כסף לשיפוצים
המדריך הגדול לשיפוץ קטן
שיפוץ הבית המשותף
מנו מפקח בנייה ויועץ משפטי: "בשיפוצים מורכבים ויקרים כדאי מאוד למנות מפקח חיצוני בתשלום, אשר תפקידו להגן על כלל בעלי הדירות מול הקבלן המבצע", ממליץ עו"ד שחל. "כמו כן כדאי להתייעץ משפטית בשלב חוזה ההתקשרות מול הקבלן או ספקי שירות אחרים. חוזה טוב ידרוש ביטחונות וערבויות, יקבע לוח-זמנים מוגדר, יקבע סנקציות במקרה של הפרה ועשוי למנוע מצבים שכיחים של אובדן שליטה במהלך השיפוץ".
הקצו חשבון נפרד לשיפוץ: "כדאי לשקול הפרדה חשבונאית בין כספי השיפוץ לבין הכספים השוטפים המופקדים בחשבון הבנק מכספי ועד הבית", מציע עו"ד שחל.
הפרידו סעיפי תקציב העוסקים בשיפור מכלל תקציב השיפוץ: כמעט בכל שיפוץ מקיף צצים רכיבים שהם בבחינת שיפור, ואשר רק חלק מהדיירים מעוניינים בהם. זה נוח וזול יותר שאותו קבלן, במסגרת השיפוץ הכולל יבצע את כל העבודה. ואולם, חשוב להפריד את סעיפי התוספות שרק חלק מהדיירים נושאים בהם.
עו"ד שחל: "התקציב צריך להפריד בין רכיבי שיפוץ הכרחיים לבין כאלה שאינם הכרחיים, כדי לא לגרור מחלוקות לגבי התשלום. יש לתמחר אותן בכתב הכמויות בצורה ברורה ונפרדת, ולדאוג שלא ייבלעו כ'מקשה אחת' בחיוב הכספי הכולל של השיפוץ".
צריכים קבלן שיפוצים? לחצו כאן
ynet הוא שותף באתר "המקצוענים"
לפנייה לכתב/ת 
