חיוניים למשק
נגיף הקורונה שמשתק את העולם, לא פוסח על ענף הבנייה. אף שמשרד השיכון הצליח למנוע השבתת הענף, מי ישלים את הבנייה כשהשמיים והגבולות סגורים ורבים נמצאים בבידוד? מה מצב מלאי חומרי הגלם? מהי אחריות היזם במקרה של דחיית מועד אכלוס הנכס? עם אילו בעיות מתמודדים רוכשי הדירות.ואיך כל זה מתורגם למספרים. גד ליאור מנסה למפות את נזקי המשבר וגם משאיר פתח לאופטימיות
כמה אירוני. את חשיבותו של הבית כל אחד מאיתנו חש בימים אלה יותר מאי פעם, דווקא כשנגיף מרגיז גורם לרובנו לשהות בו יותר ויותר.
המוסף שלפניכם נכתב בעיצומה של מגפת הקורונה. הוא כולל כתבות מתחומי נדל"ן מגוונים, ואם תשאלו מה פתאום כותבים כאן על בית פרטי עם גג אדום ועל טרנד הבריכה הצמודה לבית, עובדה אחת יש לזכור: אחרי כל מלחמה, אסון טבע או התפשטות הקורונה בעולם במקרה זה, לא רק שהחיים נמשכים, אלא שמניסיון העבר - החיים והעסקים פורחים. פתאום כולם מפנימים כמה טוב וחשוב להזדרז ולחזור לשגרת החיים ולבצע את כל התוכניות והחלומות מערב פרוץ המשבר.
במוסף הנדל"ן היוצא לאור ערב חג הפסח, תמצאו כתבות שיעשו לכם חשק לבנות בית, לקנות דירה ולהצמיד אליהם את כל הדברים הטובים שעליהם חלמתם. לצידן כתבות שמלמדות מה הייתה ההשקעה הטובה ביותר בעשור החולף ואיך אפשר לזכות בהטבות מס בשל מקום מגורים.
הנגיף פשט עלינו ללא הודעה מוקדמת ופגע בכל תחומי החיים, ובתוך כך באופן לא מבוטל גם בענף הנדל"ן. ככל שמשבר הקורונה יתארך, כך ייאלצו בוני הבתים ורוכשי הדירות לעכל שהדבר כרוך בעיכוב בבנייה ובמסירת הדירות לרוכשיהן ואף בעליות מחירים.
המשבר אמור לפגוע משמעותית בכל תחום הבנייה המקומי, שכן רבים מהעובדים הם פלסטינים מהשטחים ופועלים זרים. גם רבים מחומרי הגלם מיובאים מעבר לים וחלקם לא מגיעים כבר זמן לא מבוטל. וכאשר במשך שבועות ארוכים מאות אלפים מסוגרים בבתיהם – גם ייצור חומרי הגלם בארץ מתעכב.
נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ ראול סרוגו מעריך, כי הפסקת כניסתם לישראל של העובדים הפלסטינים תביא לדחייה במועד מסירתן של 73,000 דירות, תיעצר עבודת 125 אלף ישראלים, ושכר של כ־95 מיליון שקל יירד לטמיון בכל יום. לדבריו, חודש של עצירת עבודות יביא להפסד תוצר של 4.56 מיליארד שקל למשק, וקבלנים רבים יקרסו. הממשלה חייבת להתערב ולמנוע פגיעה אנושה בענף.
להלין הפלסטינים בארץ
וזאת יש לדעת: פעילות ענף הבנייה והתשתיות הישראלי מבוססת על עבודת כפיים של מעל 300 אלף עובדים - 65 אלף מגיעים מהרשות הפלסטינית. הענף תלוי בהם, שכן הם בונים את בסיס הבניין ומייצרים עבודה לישראלים, המבצעים את עבודות ההמשך והגמר. גם עבודתם של אלה האחרונים תיעצר.
"על פי תחשיב שביצענו בהתאחדות, לאירוע תהיה השפעה רוחבית דרמטית על המשק כולו", מבהיר סרוגו. "מקצועות כמו מנהלי עבודה נמצאים שנים בחסר עמוק בענף, והיעדרות מעבודה של עובדים אלה בשל הסגר תשתק פרויקטים לזמן ארוך מאוד".
התאחדות הקבלנים בוני הארץ קראה לממשלה עוד באמצע חודש פברואר להיערך לעצירת בנייתן של אלפי דירות בשל התלות בייבוא מסין – מקור התפרצות הנגיף.
כבר בחודש הראשון להתפשטות הנגיף בישראל, וכשהתברר שמאות נדבקו בו ומאות אלפים נכנסו לבידוד, דרשו הקבלנים מהממשלה להגדיל מאוד את מכסת העובדים הפלסטינים במסלול של לינה בישראל לתקופה מוגבלת, בכפוף לאישור מערכת הביטחון. התוכנית אכן נבחנה, והוחל ליישמה רק לאחר זמן ובאופן הדרגתי מאוד בשטח.
כמו כן דרשו הקבלנים, בטרם נסגרו השמיים מעל ישראל, לקיים מבצע מיוחד של הבאת אלפי עובדים מקצועיים מטורקיה ומרומניה. התוכנית הפכה לבלתי אפשרית עם החמרת הכללים להגנת האוכלוסייה מהתפשטות הנגיף הקטלני.
עוד עניין חשוב הוא הצורך לקבוע, כי איחור במסירת דירה או בהשלמת פרויקטים של בנייה ציבורית ותשתיות איננו בשליטת היזם, ולכן אין בכך משום הפרת החוזה. זאת כדי למנוע קריסה המונית של חברות בנייה ותיקות.
ומה באשר למלאי חומרי הגלם? למשל, 30% מרכיבי המעליות לבניינים מיוצרים בסין וכבר לאחר החודש הראשון של התפשטות הקורונה, נוצר כאן מחסור במעליות. סרוגו מבהיר, כי קיים מלאי של רוב החומרים לתקופה מקסימלית של שלושה חודשים. מעבר לכך המלאים מצטמצמים, שכן באיטליה ובסין לא מייצרים כבר תקופה ארוכה חלק מחומרי הגלם, ויחלפו חודשים אחדים עד שהמפעלים שם יתאוששו ויחזרו לפעול בתפוקה מלאה.
עובדים בבידוד
כבר באמצע חודש מרץ הורגש בענף הבנייה מחסור בכוח אדם, וכבר היה ברור שאיחור של עד שלושה חודשים במסירת דירות הוא סביר בהחלט. חלק מהחברות אף מיהרו להבהיר לרוכשי הדירות את חומרת המצב ואת ההכרח לדחות את מסירת הדירות. הרוכשים קיבלו זאת לרוב בהבנה, אולם מטבע הדברים התעוררו בעיות, כשלמשל חלקם כבר מכרו את דירתם הקודמת וייאלצו לפנותה. אחרים ממשיכים לגור בדירות שכורות ולשלם עוד שלושה חודשים גם שכר דירה וגם את החזר המשכנתה.
העובדה שרק כמה עשרות אחוזים מהעובדים הפלסטינים הגיעו לעבודה החל מאמצע חודש פברואר, הקשתה מאוד על הענף. גם הגזירה הראשונית שהונחתה, ולפיה יוכלו להגיע לעבודה בבניין בישראל רק עובדים שגילם נמוך מ־50, היכתה בו קשות.
עוד נמנעה חזרתם לארץ של מאות עובדים, שטסו לחגוג את ראש השנה הסיני בארצם. גם עובדים מאוקראינה וממולדובה לא הצליחו להגיע, שכן תחילה נדרש מהם לשהות שבועיים בבידוד, ולאחר מכן כניסתם כבר נאסרה.
רבע מיליון עובדים ישראלים מועסקים בענף הבנייה, ובהם אלפי שרברבים, מודדים, אדריכלים, מהנדסים, נגרים וחשמלאים. עם פרוץ המגפה בארץ, רובם הגיעו לעבודתם, אך בהדרגה מספרם הצטמצם בשל הצורך לשהות בבידוד או להישאר עם ילדיהם בבית.
כאשר נכנסו לבידוד בעלי מקצועות מרכזיים, בעיקר מנהלי עבודה או מפעילי עגורנים – המצב רק החמיר והאתר הושבת, שכן מדובר בעובדים שאין להם תחליף זמין בשוק המקומי. היעדרם של עוזרי־מפקחי בטיחות, העובדים על פי חוק בצמוד למנהל העבודה, גרמה אף היא להשבתת אתרים, כיוון שגם להם לא נמצא תחליף. אתרים נוספים הושבתו כליל, כאשר קבלן נכנס לבידוד, והיו לא מעטים כאלה.
"עד כה משרד השיכון בראשות השרה ד"ר יפעת שאשא־ביטון הצליח למנוע את השבתת הענף ואף להגדירו כחיוני למשק, אבל גם אם המגפה תסתיים כעת, העיכוב במסירת הדירות ישתנה בהתאם לנסיבות הספציפיות והשפעתן על חברות הבנייה, ויימשך אף יותר משלושה חודשים, ובכל מקרה יידרש זמן להתארגנות", צופה סרוגו.
"המחירים יטוסו"
כיצד יתאושש הענף מאחד המשברים הקשים שפקדו אותו? הקבלנים ידרשו לבטל את היטל העובדים הזרים, לזכות בהקלות בגיוס עוד עובדים זרים, לקבל רשות לדחיית תשלומי מס הכנסה וביטוח לאומי, מעבר למה שכבר הובטח, ובוודאי לבטל את תשלומי המקדמות לרשויות המס, שכן כל רואה חשבון יכול להצהיר על הפסד עתידי בתהליך הבנייה המתעכב.
החשש בהתאחדות הקבלנים בוני הארץ הוא, שאם ענף הבנייה יושבת ולא יוכר כענף חיוני, הקורונה תגרום במקרה הטוב לעיכוב של חודשים ואף שנה שלמה בבניית 100 אלף דירות. במקרה הפחות טוב קבלנים ומועסקים בענף יפשטו רגל. במקרה כזה הרוכשים לא יקבלו את הדירות ויצטרכו לסיים את בנייתן על חשבונם, כפי שכבר קרה בעבר, כשקבלנים פשטו רגל.
ומה יקרה למחירי הדירות? בנושא הזה ראול סרוגו עודנו מעט אופטימי ביחס לטווח הקצר, אולם פסימי מאוד לטווח הארוך:
מחד, כרגע המשבר עדיין לא משפיע על השוק, כיוון שרבים פוטרו או הוצאו לתקופות לא קצרות של חופשה ללא תשלום והם לא יקנו כעת דירה חדשה ובטח לא אם מחירה יתייקר.
אולם מאידך, רבים יצאו מהבורסה המסוכנת להשקעות, ועם סיום המשבר יבקשו לרכוש דירות בכסף שהשתחרר. סרוגו מעריך, כי הגורמים האלה מאזנים זה את זה. מחירי הדירות לא יעלו כרגע. אולם בהמשך הריבית הנמוכה והאפשרות שיהיה קיים חוסר בהתחלות הבנייה עקב המשבר, צפויות לייקר את הדירות לשנים הבאות.
מדי שנה מתחילה בישראל בנייתן של כ־50,000 יחידות דיור. משך הבנייה הממוצע הוא 30 חודשים. יש כעת למעלה מ־112 אלף דירות בבנייה, אולם בשל המשבר הקבלנים נמנעים מהתחלות בנייה חדשות וכיום ברור שאין טעם בכך. למעשה, הקבלנים מצויים בחודשים האחרונים בתקופת המתנה. העובדה הזאת תשפיע על מחירי הדירות, ככל שהמשבר יתארך.
ברור לכל, כי לפנינו אחד מהמשברים הכלכליים החמורים בתולדות האנושות שיביא בעתיד הרחוק יותר להקטנה משמעותית בהיצע הדירות. הסיבה: אם לא קונים את הקרקע היום, הבנייה תידחה. ב־2020-21 יהיה צמצום בהתחלות הבנייה, ולכן "המחירים יטוסו למעלה אחרי הקורונה", חוזה סרוגו.
מנגד, ישנה כמובן אפשרות אחרת לגמרי: אם הכלכלה הישראלית והעולמית צועדות לקראת מיתון, תרחיש שכרגע ריאלי מאוד, וכשמאות אלפים מאבדים את עבודתם, קשה לראות כיצד הביקוש יוכל לעקוף את ההיצע ולתמוך במחירי הדיור הגבוהים. לא רק שרוכשים חדשים כמעט לא מגיעים כעת לאתרי המכירות בצל הקורונה, ישנם לא מעטים שכבר חתמו על חוזה טרם קיבלו מפתח, ובינתיים השמיים נפלו גם עליהם, והם יתקשו מאוד לעמוד ביתרת התשלומים. קבלנים שסוחבים על הגב חובות עתק עשויים להתפשר מאוד על המחיר, רק כדי לנסות לשרוד.
ולמרות כל זאת, אם ההיסטוריה אכן מלמדת שאחרי משברים גדולים החיים והעסקים פורחים, לא נותר לנו אלא לגייס מעט אופטימיות ולקוות שהמשבר הקשה הזה יהיה בקרוב כבר מאחורינו.
חג שמח ובריאות לכולם.
לפנייה לכתב/ת 
