מכר רק חלק מהדירה – מס השבח הוקטן

בעלי נכס בת"א מכר 3/4 מדירה שצמודות לה זכויות בנייה. הוא קיבל שומת מס שבח שמתעלמת ממכירת הדירה ומתייחסת לזכויות בלבד. הוא ערער וזכה

עו"ד איתי הכהן | פסקדיןפורסם: 10.10.19 , 15:36

ועדת הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין שבבית המשפט המחוזי בתל אביב קיבלה לאחרונה ערעור שהגיש בעליה לשעבר של דירה בתל אביב, נגד החלטה של מנהל מיסוי מקרקעין, שלפיה הוציא לו שומת מס על מכירת זכויות בנייה בלבד, באופן שמבטל את הפטור על מכירת הדירה.

על מכירת דירת מגורים שכוללת זכויות בנייה בלתי מנוצלות חל הסדר מיוחד לעניין מס שבח. במסגרת ההסדר נעשה פיצול רעיוני בין שני סוגי נכסים: הדירה וזכויות הבנייה. באופן זה ניתן פטור מתשלום המס (עד סכום מסוים הקבוע בחוק) על מכירת הדירה והמס מחושב לפי שווי זכויות הבנייה.

חוק ונדלן

סכסוך שכנים הוכרע על סמך הסכם בן 50 שנה

מערכת פסקדין

בעלי דירות החולקות חצר ניהלו סכסוך סביב גדר ומחסן שבנו כמה מהם. המפקחת על המקרקעין קבעה שיש תוקף לסיכום שנערך בשנות ה-70

סכסוך שכנים הוכרע על סמך הסכם בן 50 שנה

ב-2012 רכש המערער דירה בשטח של 55 מ"ר בבניין ישן בתל אביב. לבניין צמודות זכויות בנייה בלתי מנוצלות ולפי התוכניות שחלות עליו ניתן לבנות במקומו בניין חדש בן שש קומות. ב-2015 הוא מכר 75% מהדירה לשתי קונות ובהתאמה גם חלק מזכויות הבנייה שצמודות לדירה. בהסכם נכתב שהזכויות שהן יקבלו יוגבלו להיקף של 140 מ"ר שייבנו בבניין החדש. הן שילמו לו כ-2.1 מיליון שקל.

השלושה דיווחו על עסקת מכירת דירה אך מנהל מיסוי המקרקעין לא קיבל את ההצהרה וסיווג את העסקה לצורכי מס שבח כמכירת זכויות בנייה בלבד, באופן שביטל את ההטבות הקבועות בחוק על מכירת דירה. בערר על ההחלטה טען המוכר שמנהל המיסוי התערב בסיווג העסקה שלא כדין ובאופן שמנוגד להסכמות הצדדים ולחוזה המכר.

מנהל המיסוי טען מנגד שיש לבחון כל עסקה בהתאם למהותה הכלכלית האמיתית. הוא הדגיש שהקונות לא קיבלו חזקה פיזית בדירה כמקובל בהסכמי מכר אלא "חזקה משפטית" בלבד המלמדת על מכירה ורכישה של זכויות בנייה. לדבריו, ניסיון החיים מלמד שאדם לא מוכר 75% מדירה קטנה לשתי קונות שאין לו קשר איתן, כך שהמסקנה המתבקשת היא שהעסקה האמיתית שנערכה היא של מכירת זכויות בנייה.

אבל רו"ח צבי פרידמן, חבר ועדת הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין שבבית המשפט המחוזי בתל אביב, קיבל את הערר. הוא כתב שהמוכר יכול היה למכור רק את זכויות הבנייה, אך משבחר למכור חלק מהדירה בתוספת זכויות הבנייה הנלוות אליה - זו זכותו. זאת בדומה לעסקאות קומבינציה שבהן ניתן למכור את כל החלקה תמורת קבלת דירות בבניין שייבנה או למכור חלק מהחלקה ולקבל שירותי בנייה על החלק הנותר.

לדברי רו"ח פרידמן, מבחינת שיעור המס יש הבדל משמעותי בין שני סוגי העסקאות (מכר מלא ומכר חלקי) אף ששתיהן מגיעות לאותה תוצאה כלכלית. ההחלטה אם בוצעה עסקת מכר מלא או מכר חלקי תלויה אך ורק בנוסח ההסכם.

בסופו של דבר נקבע שיש לסווג את העסקה בהתאם לחוזה המכר כמכירת דירה שכוללת זכויות בנייה ולא מכירת זכויות בנייה בלבד. עם זאת, מאחר שזכויות הבנייה הוגבלו בהסכם ל-140 מ"ר, נקבע שיש לחשב את שומת מס השבח בהתאם, לפי מכר של 60% מהדירה.

לפיכך נקבע שהפטור ממס יחול על 60% מערך הדירה (630 אלף שקל) והמס יוטל על זכויות הבנייה הנלוות בשווי 1.545 מיליון שקל. יו"ר הוועדה, השופט הרי קירש, וחבר הוועדה דן מרגליות, הצטרפו לתוצאה.