אהובי בנה לי בית בלי היתר

מוריס מקביאן רכש 5 דירות ברחוב ויסוצקי בתל-אביב. מקביאן רצה להגדיל את הכנסתו מהדירות - וחילק כל דירה ל-3 דירות קטנות יותר, כך שסך הכל נוצרו 15 דירות, חלוקה שהיתה אמורה להגדיל את הכנסתו פי 3-2 לפחות. מקביאן שכח דבר אחד חשוב: לקבל היתר בנייה מהעירייה.
10 מדיירי הבניינים בהם נמצאות דירותיו של מקביאן פנו לבית משפט השלום, כדי שיורה להחזיר את המצב לקדמותו. לטענתם, הגדלת מספר הדירות הגדילה את הצפיפות בבניינים, בניגוד לתוכנית המתאר של העירייה. כמו כן טענו הדיירים כי נגרם נזק ישיר לערך הדירות שלהם.
בבית המשפט לעניינים מקומיים בתל-אביב טען מקביאן כי ביצע שינויים פנימיים בדירות, שאינם מחייבים הוצאת היתרי בנייה. "שינוי פנימי בדירה", מבהיר נשיא רשת סנצ'ורי 21, עו"ד יוסי נאמן, "מוגדר בחוק כתיקון שאינו נוגע לצד החיצוני של הבניין או פוגע בחזיתו, בשלד וברכוש המשותף של דיירי הבניין". בית המשפט קבע, כי בדירותיו של מקביאן לא בוצעו שינוי פנימי אלא הגדלה, הסותרת את חוק התיכנון והבנייה.
בית המשפט העליון, בראשות השופטת טובה שטרסברג-כהן, אימץ את פסק הדין של בית משפט השלום והורה על החזרת המצב לקדמותו, תוך שהוא מחייב את מקביאן לשלם לדיירים הוצאות בסכום כולל של 20 אלף שקל.
פיצול דירות גדולות למספר דירות קטנות הפך לתופעה שכיחה, בעיקר במרכזן של הערים הגדולות. הדירות המפוצלות מושכרות בעיקר לסטודנטים או לעובדים זרים כשדמי השכירות הכוללים שמקבל בעל הדירות גבוהים מדמי השכירות אותם היה מקבל לו היה משכיר דירה אחת גדולה.

התוספת שתופסת

בנייה לא חוקית, דוגמת הדירות של מקביאן, הפכה למכת מדינה. נכון שאם תנסו לבנות תוספת חדר בעיר, או אפילו לסגור מרפסת, הפקחים העירוניים יתלבשו עליכם במהירות, אבל הבעיה קשה יותר כשמדובר ביזמים עתירי ממון, במושבים ובקיבוצים, במגזר החרדי, בהתנחלויות, בכפרים הערביים וביישובי הבדואים בנגב: אחוזות פאר נבנות ביישובים ערביים, בלוד ובוואדי-ערה - ללא האישורים הנדרשים; הבדואים מקימים יישובים רבים, שאינם מוכרים כלל על ידי המדינה ואינם מחוברים למים או חשמל, בנגב ובמדבר יהודה; מבנים רבים בבני-ברק אינם משלמים כלל ארנונה.
דו"ח מבקר המדינה, שהתפרסם באחרונה, הצביע על זלזול בוטה בחוקי התיכנון והבנייה ברשויות המקומיות. אלו אינן טורחות לאכוף את החוק ומאפשרות לעברייני בנייה לצאת בלי פגע. כמה מהן אף פעלו כדי להכשיר בדיעבד את אותן עבירות בנייה. הלובי החקלאי בכנסת, למשל, ביקש לא פעם להכשיר הפיכת מבנים חקלאיים למבני תעשייה.
במשרד השיכון טוענים מזה זמן שהפיקוח על הבנייה ברשויות המקומיות אנמי לחלוטין. רק השבוע החלו במשרד להפעיל חוקרים פרטיים, שייתחקו מטעמו אחר בנייה לא חוקית, באישור משרד המשפטים. ראש מינהל תיכנון והנדסה במשרד השיכון, לוני דווידוביץ', שולף מתוך קלסר משרדו מכתב מפברואר 1998, בו הוא מציע להעביר את סמכויות הגשת כתבי אישום על עבירות בנייה מהרשויות המקומיות למשרד השיכון. מאז אימצו 3 שרים שעברו במשרד את ההצעה - אבל הרשויות המקומיות מסרבות לוותר על סמכויותיהן.

דפוקים ומשובשים

מערכת התיכנון והבנייה בישראל נחלקת ל-3 רבדים: הרובד הראשון עוסק בתיכנון; השני עוסק ברישוי ומתן היתרי בנייה; והשלישי עוסק בפיקוח, הבא לוודא שהיתרי הבנייה והליכי הרישוי תואמים את התיכנון.
"כל הרבדים האלה בישראל דפוקים ומשובשים", אומר יו"ר אירגון הגג של המתווכים בישראל, נחמן שכטר. לפעמים תוכניות נתקעות בתהליך התיכנון שנים רבות, בגלל חסמים ובירוקרטיה. בהליך הרישוי והיתרי הבנייה בולטות לעתים קרובות שחיתות ופרוטקציה ובהליך הפיקוח שולטת אנרכיה מוחלטת. "האסון באולמי ורסאי, למשל", אומר שכטר, חשף את הרקבון ברובד השני והשלישי.
"הוראות חוק התיכנון והבנייה מתנקזות למעשה אל סעיף 145, גולת הכותרת לקביעת דפוסים בתחום הבנייה", מסביר יו"ר לישכת שמאי המקרקעין, עדי צביקל. הסעיף הזה אוסר כל בנייה ללא קבלת היתר מהרשויות המוסמכות.
"בישראל", אומר דווידוביץ', רבים מחליטים 'לתת לעצמם' היתר בנייה. זה מתחיל בסגירת מרפסת, עבירת בנייה קלה לכאורה וממשיך ל'חאפרים' המתחזים לקבלנים ובונים עשרות יחידות דיור - למרות שאין ברשותם רישיון. גם קבלן שמחליט לפצל דופלקס לשתי דירות, בניגוד להיתר הבניה שברשותו עובר על החוק.
"לפעמים אנשים מתעלמים מצווי הריסה שהוצאו כחוק. השוטרים מתלעמים גם הם מחשש למעשי אלימות או משיקולים פוליטיים-לאומניים, כמו במגזר הערבי ובמגזר החקלאי", אומר סגן ניצב במשטרת ישראל.

מי ייתן את הדין

קצת נתונים: מדי שנה נערכים בישראל 130 אלף שיפוצים בדירות פרטיות ו-30 אלף שיפוצים במבני ציבור. "בלמעלה מ-90% מהמקרים, קבלן השיפוץ אינו בעל הסמכה או כישורים", אומר מנכ"ל מרכז הבנייה, ערן רולס. מנתונים שפירסם השבוע מרכז השלטון המקומי עולה כי רק נגד 1,605 תושבים שעברו על חוקי הבנייה הוגשו תביעות או הוצאו צווי הריסה, למרות שנכון לאוגוסט 2002 היו בישראל 53,369 מבנים שנבנו בניגוד לחוק. מכאן שרק ב-3% מהמקרים ננקטה פעולה כלשהי - שלא תמיד אכן יצאה אל הפועל - נגד העבריינים.
"מי ייתן בעתיד את הדין, אם חלילה יקרה אסון במרכז מסחרי שנבנה ללא היתר ובניגוד לתוכניות באחד המושבים? מי יישא באחריות אם חלילה תתמוטט תקרה בבית שנבנה שלא כחוק ביישוב בדואי?", שואל הבכיר במשטרה.