בית משותף: כללים לחיים משותפים

.

מהו בית משותף?

כל בניין שנרשם בלשכת רישום המקרקעין בפנקס הבתים המשותפים. רישום בניין כבית משותף מביא לכך שכל דירה מסומנת בפנקס המקרקעין כ"תת חלקה" או "חלקת משנה", בנוסף לגוש וחלקה שעליהם נמצא כל הבניין. אם אין הדירה אינה רשומה כתת חלקה, הבית אינו רשום כבית משותף.
מרבית הבניינים בארץ טרם נרשמו כבית משותף, אך זה לא מפריע לנהל אותם כבית משותף. מרבית בעלי הדירות בכלל לא מודעים לנושא, אך חוק המקרקעין קובע כי גם בית שלא נרשם בפועל כבית משותף, אך ראוי להירשם ככזה, יחולו כל ההוראות שחלות על בית משותף.

כלומר, אין הבדל?

בעקרון לא, למעט חריגים, שלרוב אינם משפיעים על החיים השוטפים בבית.

איך מנוהל בית משותף?

בית משותף מנוהל על ידי החלטות הדיירים. בעיקרון, מה שלא הותר במפורש על ידי אסיפת הדיירים או הוועד - אסור.

איך נקבע הרוב בבית משותף?

יש לכנס אסיפה של דיירי הבניין עם התראה מראש, ואם אין מספיק דיירים אז דוחים את האסיפה לתאריך אחר. בתאריך החדש יחליטו רוב הדיירים שהגיעו לאסיפה. מי שקיבל הודעה על אסיפת דיירים לפי החוק ולא הגיע, משמע כי הוא מסכים למה שיוחלט באסיפה.
אם בתקנון הבניין לא נקבע נוהל מוגדר לקביעת רוב באסיפה, אז קיימות הוראות של חוק המקרקעין, והאחוזים שנקבעו בו הם הקובעים. יש לחלק את הנושאים הנדונים לכאלו המשפיעים ביותר על חיי הבניין לאלו שהם עניינים שוטפים ופשוטים. לנושאים מהסוג הראשון יש להשיג באסיפה רוב מיוחד, המשתנה על פי חוק מנושא לנושא.
בעניין מסירת ניהול הבניין למתחזק מסוים, למשל, החוק קובע כי בעלי הדירות ששני שלישים מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם רשאים להחליט אם למסור את תחזוקת הבניין לחברת אחזקה. לעומת זאת, החלפת ספק גז מרכזי לבניין דורשת החלטה של רוב רגיל.
יש החלטות שכדי לבצע אותן דרוש אחוז מסויים של בעלי הדירות, כשגודל דירתם אינו משנה - כלומר לכל בעל דירה יש קול אחד. עם זאת, יש מצבים בהם השטח המוצמד לדירה הוא הקובע את משקל קולו של בעל הדירה.

מה לגבי נושא המעלית?

כיום נהוג להתקין מעליות בבניינים ישנים, גם אם לפי החוק אין דרישה כי תותקן בהם מעלית. בעניין זה חוק המקרקעין קובע כי יש צורך בהסכמת שני שליש מבעלי הדירות, אחרת לא יוכל הרוב לאכוף על המיעוט את החלטתו בנושא.
בעלי הדירות בקומת הקרקע אינם חייבים להשתתף בהוצאות בגין התקנת המעלית - גם אם הם נמנים עם המחליטים להתקינה. עם זאת, כל בעלי הדירות חייבים להשתתף בהוצאות התחזוקה השוטפת של המעלית.

אילו החלטות יכול ועד הבית לקבל מבלי לכנס אסיפה כללית?

כל ההחלטות הקשורות לניהול השוטף של הרכוש המשותף, כגון: התאמת דלת או שער כניסה לחצר הבית המשותף, מבלי לשנות את מבנה הפתח או השער; התקנת תאורה, לרבות תאורת חירום, בשביל גישה או בכניסה לבית המשותף וכן שינוי עוצמת התאורה; שינוי גובה ספים, ובלבד שאין בביצוע השינוי כדי לגרום לתקלות במערכת הניקוז; חספוס עדין של מדרגות או של ריצוף שביל הגישה הקיים, במטרה למנוע החלקה; התקנת שילוט הכוונה ומידע, לרבות הוספת אותיות מובלטות או כתב ברייל בשילוט קיים; שינוי גובה של התקנים ועזרים קיימים, כגון תיבת מכתבים, ראי וברז שטיפה.

לאילו החלטות של ועד הבית יש להשיג רוב באסיפת הדיירים?

פתיחת פתח כניסה או שער נוסף לחצר הבית המשותף, או לבית עצמו; הרחבת שביל הגישה הקייים, שינוי תוואי השביל או סלילת שביל חדש; הריסה או בנייה של גדרות; החלפת ריצוף; ביטול מדרגות קיימות, בנייתן או שינויין.

לאילו החלטות של ועד הבית יש לקבל רוב של 60% מהדיירים?

הכשרת מקום כמקום חנייה, וייחוד או הקצאה של מקום חנייה קיים.

הכתבה הוכנה בסיוע עו"ד מוטי בניאן, מומחה לנדל"ן