שתף קטע נבחר

פינוי-בינוי: מדריך להורסים ולבונים
תן דירה ישנה וקטנה בבניין עתיק, מוזנח ומכוער וקבל דירה חדשה, גדולה ומרווחת בבניין מודרני ומאיר עיניים - זוהי תמציתה של התוכנית לפינוי-בינוי. אף שמדובר בעסקה משתלמת לכל הצדדים - הדיירים, היזמים, הרשויות המקומיות והמדינה - התקדם עד כה הפרויקט בעצלתיים. האם התפנית בדרך?

קבוצת דיירים קיבלה לא מכבר הזדמנות להיכלל במבצע פינוי-בינוי. כמו עשרות אלפים אחרים, גם הם התגוררו בשיכוני רכבת מכוערים, שאמורים היו להיהרס ולפנות מקום לבניינים חדשים. אבל דייר אחד בקומה התחתונה עצר הכול. הוא רצה יותר מדירה מורחבת בבניין החדש שאמור היה להיבנות ותקע את כל הפרויקט.
אותו דייר היה משוכנע בוודאי שהסחטנות תשתלם גם הפעם, והוא יקבל יותר מהדיירים האחרים, אך במקום זאת הוא קיבל שיעור שלא ישכח עוד שנים רבות: הדיירים - על-פי עצה שקיבלו מלשכת היועץ המשפטי לממשלה באמצעות משרד השיכון - התארגנו יחד ושלחו לו מכתב מעורך-דין, שבו נאמר כי אם לא יחתום על הסכמתו לפרויקט, יתבעו אותו על נזקים ועל עוגמת נפש. מייד עם קבלת המכתב חתם הדייר על המסמכים.
ממשלת ישראל רצתה להידמות לממשלת בריטניה, שהקימה לפני חמש שנים כוח משימה לאומי, שתפקידו לדאוג להתחדשות עירונית - להחזרת התושבים לערים הגדולות ולשיקום השכונות והפרברים המתפוררים בהן בשיטת פינוי-בינוי. אלא שאצלנו, בניגוד לבריטניה, העניינים די תקועים. שר השיכון, אפי איתם מביע תמיכה בלתי מסויגת בפרויקטים של פינוי-בינוי, שכן, לדבריו, הרחבתה של תוכנית ההתחדשות העירונית תעודד אצלנו את ענף הבנייה, תסייע לו להיחלץ מהמיתון הממושך ותאיץ את הצמיחה במשק.
62 תוכניות של פינוי-בינוי ועיבוי קיימות כיום ברחבי הארץ. מדובר בפוטנציאל בנייה של 27 אלף יחידות דיור בהיקף כספי של 3.4 מיליארד שקל. השר איתם יוזם עתה שתי הקלות משמעותיות, שאמורות לדרבן את הפרויקטים האלה: 1. ניוד זכויות בנייה ליזמים במתחמים שבהם קיים חשש שלא יפיקו רווח של ממש. הכוונה היא לאפשר ליזמים להעביר זכויות בנייה לפרויקטים אחרים בעיר. זכויות הבנייה יהפכו לנכס סחיר, שיתמרץ את היזמים להיכנס לפרויקטים של פינוי-בינוי - מה שיאיץ את הפעילות בשוק כולו. 2. הפניית חלק מהכספים לשיקום השכונות ישירות למשתכנים בפרויקטים של פינוי-בינוי. צעד זה ידרבן, כמובן, את הדיירים להסכים לפרויקטים כאלה ואף ליזום אותם.
אף שמשרד השיכון נלהב מהפוטנציאל הגלום בתוכניות לפינוי-בינוי, רוב הציבור אינו יודע במה מדובר. להלן כמה תשובות לשאלות הגדולות העומדות בפני מי שגר בשכונה ישנה ומוזנחת, המתאימה להיכלל בפרויקט הזה.

מתי החלה התוכנית, ומהי מטרתה?

רשמית החלה התוכנית לפעול בספטמבר 1998, כאשר ממשלת נתניהו אימצה את דוח הוועדה הבינמשרדית לעידוד השיקום הפיזי של מרכזי הערים בישראל. מטרת התוכנית מוגדרת כך: השגת תוספת בנייה בערים, שתגרום להחייאת הסטוק הבנוי הקיים, כניסה לשימושי קרקע חדשים, מניעת הזדקנות השכונות, ניצול יעיל יותר של תשתיות ומוסדות ציבור ושמירה על שטחים פתוחים.

האם זו תוכנית ריאלית?

צריך רק להסתכל בתמונות ישנות של תל-אביב, של כפר-סבא, של רמת-גן, של רחובות ושל ערים אחרות. קל להבחין שקו הרקיע היום גבוה בהרבה מכפי שהיה בעבר. הדבר נובע - בין היתר - מהריסת בתים ישנים ונמוכים ובניית מגדלים במקומם.

כיצד מרחיבים את הפעילות הזאת ומגבירים את הקצב?

הממשלה החליטה ליצור מצב שבו לשכונות רבות ככל האפשר תהיה תוכנית מאושרת, המקנה תוספת זכויות לבנייה, שהיא למעשה התהליך המניע את ההתחדשות העירונית. מיותר לציין כי ללא תוכניות מאושרות לתוספת זכויות אין אפשרות לבצע בפועל תוכניות של פינוי-בינוי. ללא ודאות תכנונית וללא ידיעת שווי העסקה הן הדייר והן היזם יעדיפו שלא להיכנס להרפתקה כזאת.

המפתח להצלחה הוא בידי בעלי הדירות או בידי היזמים?

הסכמתם של הדיירים לתהליך הפינוי-בינוי היא קריטית, שכן בלעדיה לא ניתן להתקדם בפרויקט. חשוב להבין שהעסקאות בין בעלי הנכסים ליזמים ולקבלנים הן בלתי תלויות לחלוטין במערכת הציבורית. הונח מראש שעסקה של פינוי-בינוי תצא אל הפועל רק כאשר שני הצדדים ישתכנעו כי היא משרתת את האינטרסים שלהם.

למה זכאי בעל דירה?

ככל שמדובר במיקום אטרקטיבי יותר, כך יכול הדייר בנכס הישן להשיג תנאים טובים יותר. בדרך כלל משיגים הדיירים תוספת של חדר עד שניים, דמי שכירות בדירה זהה לזו הישנה ובאותו איזור עד להשלמת הבינוי ומעל לכול - דירה חדשה במקום זו הישנה.

למעשה מותירים את היוזמה ואת הביצוע בידיהם של בעלי הדירות.

נכון. הדבר נעשה בעקבות הפקת לקחים. בעבר היו פרויקטים של פינוי-בינוי שניתנו לקבלנים - ונכשלו. דוגמא לכישלון כזה היא שכונת הארגזים בתל-אביב. במתכונת החדשה היוזמה והביצוע הם בידי בעלי הנכסים, ותפקידו של הממסד הוא לאשר תוספת משמעותית של זכויות בנייה.

מהו תפקידה של הרשות המקומית?

תפקידה הוא להכין תוכנית לתוספת זכויות בנייה, לוודא שהונחה התשתית הנאותה לפרויקט הבינוי, ושהפרויקט יכלול את מוסדות הציבור החיוניים ושטחים פתוחים.

יש לצפות שהרשויות המקומיות, הסובלות מגרעונות עצומים, יעשו את זה?

הן יעשו את זה, כי זה משתלם להן. תוספת הבינוי מניבה להן הכנסות נכבדות בצורת אגרות והיטלים.

גם היטל השבחה?

מצפים שהרשויות המקומיות יתנו פטור על היטל השבחה, אך הן ממש לא נלהבות לכך.

מהו תפקידה של החברה המנהלת את הפרויקט ואת מי היא מייצגת?

החברה המנהלת של הפרויקט היא החוליה המקשרת בין הרשות המקומית והתוכנית החדשה לתוספת בנייה לבין בעלי הנכסים. היא מעסיקה מהנדס, מקדם תכנון וגם יועץ חברתי.

יועץ חברתי?!

כן. תפקידו לקיים פעולות הסברה לבעלי הנכסים, כדי שיהפכו לשותפים בתהליך, להציג בפניהם את ההטבות ואת הרווח הנובעים מהתוכנית החדשה ולהסביר איך להתארגן כדי לממש הטבות אלה.

מתי ייצאו הפרויקטים הראשונים לדרך?

כבר בתחילת 2004.

לפנייה לכתב/ת
 תגובה חדשה
הצג:
אזהרה:
פעולה זו תמחק את התגובה שהתחלת להקליד
מומלצים