היכן הכי כדאי לקנות דירה להשקעה

מאז החלה האינתיפאדה צנחו וירדו מחירי הדירות בישראל, עד שהגיעו לקרקעית. מאידך, הריבית על המשכנתאות נמוכה אפילו בהשוואה לארה"ב, מה שיוצר הזדמנות אטרקטיבית לרכוש דירה להשקעה.

ואם זה לא מספיק - מסקר חדש שביצע מכון גיאוקרטוגרפיה עולה כי 42% מהציבור מאמינים שמחירי הדירות רק ילכו ויעלו. מה עוד צריך?

רכישת דירה היא אפיק ההשקעה המועדף ביותר בישראל. מסקר שערך מכון השווקים "פנורמה" עבור התאחדות הקבלנים עולה ש-46.2% מהנשאלים היו מעדיפים לרכוש דירה בישראל אם היה בידם כסף. 18.3% היו רוכשים דירה בחו"ל. 3.9% היו משקיעים במניות, 14.4% בתוכניות חסכון ואג"ח ו-10.8% במטבע זר.

המכון לשמאות והנדסה שבראשות חיים גלנצר, השלים באחרונה סקר מעניין על 10 המקומות האטרקטיביים ביותר במדינה לרכישת דירה להשכרה.

מה היה: ירידת המחירים הממוצעת בתל-אביב היתה 8%-9%.

מה קורה: העיר מונה 360 אלף תושבים ומהווה מרכז תעסוקה ובילוי, מוקד משיכה למאות אלפי תושבים מהפריפריה מדי יום. בצפון העיר הוקמו שכונות חדשות כמו תל-ברוך צפון, המשתלה ורמת-אביב החדשה. בדרום נבנו שכונות חדשות סביב שכונת התקווה, שכונת הארגזים ועוד.

מה יהיה: לאחרונה אושרו בעירייה תוכניות הבניין לצפון-מערב העיר, והועברו להפקדה. מדובר באחת התוכניות הגדולות שהונחו על שולחן העירייה בשנים האחרונות: היא משתרעת על 1,900 דונם, וגבולותיה מהרצליה בצפון, רמת-השרון במזרח, ודרך נמיר ושכונת אזורי חן בדרום. הבעיה היא המערב, שם נמצא הים, והבנייה המתוכננת סמוכה אליו מאוד - כך שייתכן ויחולו שינויים מטעמים של איכות הסביבה. עם זאת, עקב ביקוש הולך וגובר נראה שעליית המחירים הריאלית בדירות, שהחלה בינואר 2004, תימשך.

ירושלים

מה היה: בירת המדינה סבלה בשנים האחרונות מהגירה שלילית של חילונים. המצב הכלכלי והנדל"ני נפגע אנושות מהמיתון ומהאינתיפאדה, וצעירים רבים נטשו את העיר לטובת מגורים בשפלה. משפחות עזבו לטובת מגורים זולים ואיכותיים יותר בפריפריה (מבשרת ציון, צור הדסה, רמת בית-שמש ומודיעין). מחירי הנדל"ן צנחו בעד 30% בממוצע.

מה קורה: להרבה יהודים, ביחוד בעלי תודעה דתית-לאומית, העיר המונה 650 אלף נפש מהווה מוקד משיכה משמעותי ביותר. בשכונת הר-חומה, למשל, למרות הבעיה הביטחונית, ממשיכים למכור דירות. במקביל, נמשך עיבוי שכונות פריפריה, כמו פסגת-זאב.

מה יהיה: הבעיה העיקרית של ירושלים היא שעתודות הקרקע המרכזיות שלה הן במזרח - ושם הופכת הבעיה למדינית. כך צוברת תאוצה תוכנית לעיבוי מרכז העיר בשיטת פינוי-ובינוי, כמו המגדל שמתכננת אפריקה-ישראל בבית מפא"י הישן. עד כה מחירי הדירות בעיר ירדו, אך עתה, לאור הירידה החדה במספר הפיגועים, קיים סיכוי לביקושים, בעיקר בקרב חוגים דתיים-לאומיים.

מה היה: העיר מהווה מוקד משיכה לאוכלוסייה אנגלוסכסית. מחירי הדירות אומנם נפגעו בשמונה השנים האחרונות, אולם מתחילת 2004 חלה כבר עלייה של-5%.

מה קורה: העיר נהנת מתדמית יוקרתית, משירותים מוניציפליים ברמה גבוהה ומאוכלוסייה בעלת חתך סוציו-אקונומי גבוה. אנשי ההי-טק מגלים מחדש את העיר, ומחירי הקוטג'ים כבר עוברים את ה-500 אלף דולר.

מה יהיה: התוכנית להתרחבות העיר אינה משמעותית ואינה מספקת את הביקוש הרב, מה שמשאיר את רמת המחירים בעיר גבוהה במיוחד. נוכח ההתאוששות המסתמנת בהיי-טק ולאור העובדה שאין בעיר רזרבות קרקעיות לפיתוח נוסף, יש לצפות לעליית מחירים משמעותית כבר בחודשים הקרובים.

רמת-השרון

מה היה: עד היום, רמת-השרון התחלקה למערב היקר ולמזרח הזול (מורשה). המחירים נשחקו עקב המיתון והמשבר בתעשיית ההיי-טק, אשר רבים ממועסקיה מתגוררים בעיר, אולם נשארו ברמות גבוהות יחסית.

מה קורה: בעיר מתגוררים 40 אלף תושבים, ובדומה לרעננה החתך הסוציו-אקונומי של האוכלוסייה גבוה. עם תוכניות בנייה אדירות, רמת-השרון עומדת להפוך לאחת הערים המרכזיות בגוש דן.

מה יהיה: השכונות החדשות מתוכננות בעיקר סמוך לגבול המוניציפלי של רמת-אביב ג'. עיקר הבנייה המתוכננת על פי-גלילות שייכת לרמת-השרון. תוכניות בנייה גם סמוך למגרש הטניס, צפונית לצהלה.

פינוי תע"ש יביא לבניית 17 אלף יחידות דיור, בנוסף למיליון מר שטחי תעסוקה. באזור הרב-מכר מתוכננת

תחנת רכבת, שתשתלב במערכת רכבת הפרברים של גוש דן. צפויה עלייה ניכרת במחירי הדירות, חזרה

לימי השיא של 96'.

חיפה

מה היה: חיפה דורכת במקום כבר שנים רבות מבחינה נדל"נית.

מה קורה: העלייה ההמונית שהחל ב-89' הביאה לחיפה 35 אלף נפש, ואלה הגדילו את האוכלוסייה ל-250 אלף איש. לאחרונה שודרגו מספר אתרי תיירות בעיר, כמו המושבה הגרמנית והגנים הבהאים, המושכים תיירות פנים וחוץ.

מה יהיה: הכיוון המעניין של חיפה היא דווקא לנשר. עם זאת, אין לעיר הרבה עתודות בנייה, ולא קיימות תוכניות בנייה מסיביות, למעט מספר תוכניות מצומצמות בכרמל ובמושבה הגרמנית. האוכלוסייה בעיר הולכת ומזדקנת והצעירים פוזלים למרכז. עליית מחירים צפויה בעיקר בשכונות המבוססות ובכרמל.

כרמיאל

מה היה: מחירי הדירות בעיר ירדו בצורה מתונה יחסית. העיר הפכה לבירת ההיי-טק של האזור, ולמקום תעסוקה המספק אלפי מקומות עבודה לתושבי העיר והסביבה. הרבה עולים חדשים מחבר העמים נקלטו בה.

מה קורה: העיר מונה 45 אלף תושבים, רבים מהם עולים חדשים. שכונות חדשות ומטופחות נמצאות בהקמה, אך ביטול מענקי הדיור הביא לקיפאון במכירות. מערכת רכבות מתוכננת לחבר את העיר לעכו ולחיפה. לפני שנה הוחלט לצרף לכרמיאל שטחים נוספים, על חשבון המועצה מרום-הגליל, על מנת לפתח שטחי תעסוקה משותפים.

מה יהיה: עם ההתפתחות קיים צפי לעלייה מתונה במחירי הדירות, שתבוא לידי ביטוי בעיקר בסוף 2005.

נתניה 

מה היה: עיר תיירותית הנהנית מחוף ים נהדר. נפגעה קשות בעשור האחרון, ומחירי הדירות בה ירדו ב-17% בממוצע.

מה קורה: שינוי מגמה. הרבה יהודים צרפתים פוקדים את העיר ומחפשים בה מושב של קבע. רבים מ-160 אלף תושבי העיר עובדים במרכז, ומגיעים למקום עבודתם ברכבת. עד כה התפתחו בעיקר השכונות במזרח, סמוך למכללה האקדמית, בהן מוצעות אלפי דירות במחירים סבירים. למינהל מקרקעי ישראל יש קרקעות זמינות בנתניה שיספקיו לבניית 16 אלף יחידות דיור.

לאחרונה אושרו 3,250 יחידות בבנייה רווייה בשכונת נאות-גנים במזרח העיר, ובאזור השלולית מתוכננת שכונה גדולה. מרכז עסקים בשטח 885 דונם, שיכלול 3,000 יחידות ו-130 אלף מ"ר שטחי ציבור, אושר גם הוא בין הרחובות בן-גוריון וארליך. כמו כן, נתניה תספח לתחומה 1,000 דונם מלב-השרון, עליהם ייבנו 1,500 יחידות דיור.

מה יהיה: קיים צפי - זהיר אמנם - לעלייה במחירי הדירות.

אילת

מה היה: אחרי פנטזיות של שלום עם ירדן, מצרים וסעודיה - אסון מוחלט. בריחה של צעירים ומבוססים, היעדר מקומות תעסוקה ובעיות קשות בפיתוח העיר. מחירי הדירות נשחוק קשות ב-שמונה השנים האחרונות.

מה קורה: תיירותית, העיר מתאוששת. לכשתאושר תוכנית המתאר החדשה של העיר היא תבטיח את מעמדה כעיר המתבססת על תיירות ימית. עוד מתוכננת רכבת מתל-אביב, שתעבור דרך דימונה ותגיע לאילת. בתמנע מתוכנן שדה תעופה חדש. 10,000 יחידות דיור אמורות להיבנות בעיר על שטח 11.5 אלף. דונם, וכן 4,150 חדרי מלון. האזורים המיועדים לפיתוח הם בפתחת נחל-שלמה ובשטחו של שדה התעופה הקיים.

מה יהיה: הכיוון למעלה. התוכניות החדשות אמורות לבסס את מעמדה של אילת כעיר תיירות וכגשר תעופתי לאירופה, ולדחוף את מחירי הדירות מעלה.

מה היה: מחירי הדירות נפגעו קשות. כיום, רבים מהמשקיעים ברכישת דירות בבאר-שבע עושים זאת

למען המגזר הסטודנטיאלי.

מה קורה: העיר מונה 250 אלף תושבים, ובעקבות גלי העלייה התפתחה במידה ניכרת ונוספו לה שכונות חדשות מכל עבריה. מועצת העיר אישרה את הגדלת שטח השיפוט פי ארבע, וסופחו שטחים מצפון לשכונות רמות ונווה-מנחם, ליד שטחי האש ממערב, ושטחים ברמת-בקע, חוות רם ודודאים. האוניברסיטה נמצאת במגמת גדילה, ויותר ויותר צעירים מגיעים אליה. מינהל מקרקעי ישראל סיים לאחרונה הכנת תוכנית להקמת 6,000 יחידות דיור ו-1.1 מיליון מ"ר למסחר ומשרדים לאורך דרך חברון, על שטח של 2,700 דונם.

הקמתן של 500 יחידות דיור ברמות תואץ.

מה יהיה: צפויה התאוששות בעתיד הקרוב.

מה היה: עיר מעורבת, וככזו היא מתעמתת עם הבעיות האופייניות: פערים במצב הכלכלי, פערים בחינוך ורמת פשיעה גבוהה. מחירי הדירות בה נמוכים.

מה קורה: עכו היא עיר עם עבר היסטורי מפואר, ולפני שלוש שנים היא הוכרה על ידי יונסקו כעיר היסטורית לשימור. הבנייה החדשה בעיר היא בעיקר מחוץ לחומות, כשבשכונות החדשות במזרח מתגוררים יהודים וערבים זה לצד זה. כיום מקודמת תוכנית לבניית 700 יחידות דיור במתחם האגרוף במרכז העיר, ממזרח למסילת הרכבת. מרבית הדירות המתוכננות יהיו צמודות קרקע וזולות.

מה יהיה: מחירי הדירות צפויים לעלות משמעותית עקב מחסור בדירות בעיר והצפיפות הגבוהה של המגורים בתוך החומות.

תשואה של 12%? למה לא

אלו הן התשואות הגבוהות ביותר שנרשמו בישראל בדירות להשכרה, כפי שלוקטו על ידי עורך מחירון הדירות לוי יצחק:

12%: דירת 4 חדרים הפונה לים ברחוב בן-יהודה בתל-אביב פוצלה לשתי יחידות. נרכשה ב-200 אלף דולר, והושקעו עוד 45 אלף דולר בשיפוצים. היחידות שפוצלו הושכרו תמורת 1,200 דולר בחודש.

11%: דירת 3 חדרים ברחוב אברהם-אבינו בשכונה ד' בבאר-שבע נרכשה ב-41 אלף דולר, ומושכרת תמורת 375 דולר בחודש.

10%: דירת 5 חדרים הפונה לים בבת-ים נרכשה ב-177 אלף דולר, שופצה ב-55 אלף דולר, וכעת היא מושכרת לתיירים על בסיס שבועי או יומי תמורת 4,000-2,000 דולר בחודש.

9%: דירת 3 חדרים ברחוב עמק יזרעאל בפלורנטין שבתל-אביב נרכשה ב-81 אלף דולר והושכרה ב-600 דולר בחודש.

6%: דירת 3 חדרים ברחוב אולסוונגר בקריית-יובל בירושלים נרכשה ב-95 אלף דולר והושכרה תמורת 425 דולר בחודש.