משכנתא בריבית משתנה: לדרוש ריבית נמוכה

רוב הבנקים קבעו נוסחאות חידוש העוקפות את תקנות בנק ישראל. הלווים משלמים ריבית של כ-0.5% מעל עלות העמדת האשראי הממוצעת במערכת הבנקאית

האם הייתם מוכנים לשלם ריבית הגבוהה בכ-0.5% לשנה מהריבית הממוצעת שהבנקים גובים על אשראי? הייתם שואפים לשלם ריבית ממוצעת. זאת, בהנחה שאתם לקוחות רגילים. אם אתם לקוחות טובים, הייתם שואפים לשלם ריבית נמוכה מהממוצע.

כאשר מדובר במשכנתאות במסלול ריבית משתנה, ההיגיון הפשוט הזה נעלם - רוב הלווים מוכנים לשלם בנקודות חידוש המשכנתא ריבית של כ-0.5% מעל עלות העמדת האשראי הממוצעת במערכת הבנקאית. לא מדובר באירוע חד-פעמי, אלא בהלוואה ל-20 שנה ויותר.

החיזור של הבנקים בנקודת הכניסה (ביום לקיחת המשכנתא) וההנחה שהם נותנים ללווים בשנה הראשונה, מתגמדים מול הרווחים העצומים שלהם בהמשך - חיזור קטלני.

בבנק ישראל לא מרוצים מהנעשה בשוק המשכנתאות, ומתפלאים על התנהגות הציבור בכך שהוא משלים עם נוסחאות החידוש של המשכנתאות. כדי לתקן את המצב, כפה בנק ישראל על הבנקים לקבוע נוסחאות חידוש, שלא יאפשרו להם לקבוע את גובה הריבית באופן שרירותי.

אולם רוב הבנקים קבעו נוסחאות חידוש העוקפות את תקנות הבנק, שמבטיחות להם מרווח מאוד גבוה. על פי הנוסחאות של רוב הבנקים, ישלמו הלווים 0.5% מעל ממוצע העמדת האשראי במערכת הבנקאית.

בחודש ספטמבר עמדה הריבית הממוצעת על האשראי שנתנו הבנקים על 5.6% לשנה במסלול ריבית קבועה, 6.3% במסלול ריבית משתנה והממוצע היה כ-6% לשנה. עלות גיוס ממוצעת במקורות האשראי עמדה על כ-5.25% במערכת הבנקאית.

לפי עמדת בנק ישראל, לווה טוב צריך לשלם ממוצע העמדת אשראי פחות 0.2% לשנה. העלות הממוצעת של המערכת כבר מגלמת בתוכה מרווח פיננסי לבנקים, ולווה טוב צריך לשאוף לנוסחת ריבית נמוכה מהממוצע בכל נקודת חידוש. עליו לדרוש הטבה גם מבנק שנוסחת החידוש שלו היא עלות המקורות (עלות גיוס הכסף לבנק) בנוסף למרווח מסוים. כדאי ללווה טוב לנסות להתעקש על נוסחת חידוש משופרת, ולשלם פחות מהנוסחה הרגילה.

לווה שלוקח משכנתא בריבית משתנה, כדאי שיבטיח לעצמו הגנות ביום לקיחת המשכנתא על-מנת לקבל הנחה בנקודת החידוש. עליו לנסות להכניס לחוזה סעיף לפיו, המעבר למסלול אחר עם ריבית קבועה ייעשה בריבית תעריפית של הבנק באותו מועד פחות שיעור מסוים.

ההלוואות המתחדשות נחשבות כאילו בוצעו במהלך החודש ויש להן משקל בחישוב הריבית הממוצעת החודשית - מה שמביא לעליית הריבית הממוצעת. בשנת 2000 חודשו כ-13.5 מיליארד שקל במסלול ריבית משתנה, לעומת 9.3 מיליארד שקל בשנת 99' ו-5.3 מיליארד שקל בשנת 98'.