חוק התיווך: האם ישונה לטובת המתווכים

מתווכי הדירות בלחץ: לטענתם חוק התיווך החדש, שנחקק לפני שש שנים, עמוס בסעיפים עמומים, שמקילים על לקוחותיהם לחמוק מתשלום. עכשיו הם דורשים לשנות את החוק, ומשרד המשפטים עומד להיענות לבקשתם. ומה איתנו, הצרכנים?

החודש מלאו בדיוק שש שנים לחוק המתווכים במקרקעין, ונראה שאיש אינו שבע רצון ממנו - לא הלקוחות ולא המתווכים. אי-שביעות הרצון נובעת בראש ובראשונה מהעובדה שסעיפים רבים בחוק אינם ברורים. המתווכים טוענים כי את העמימות של החוק מנצלים לקוחות רבים כדי לחמוק מתשלום דמי התיווך, ואילו הלקוחות טוענים, שהמתווכים מנצלים את העמימות על-מנת לחמוק ככל האפשר מאחריות לעסקה שהם רוקמים. התוצאה - ריבוי של תביעות משפטיות: של מתווכים נגד לקוחותיהם ולהפך - של לקוחות נגד המתווכים.

למשל, חוק המתווכים קובע, כי מתווך זכאי לעמלת תיווך, רק אם הוא היה הגורם היעיל בביצוע העסקה. על סמך הסעיף הזה דחתה לא מכבר השופטת ורדה אלשייך מבית-המשפט המחוזי בתל-אביב תביעה של מתווך נגד לקוחה, שסירבה לשלם לו עמלת תיווך. השופטת אלשייך קבעה שהמתווך לא היה הגורם היעיל במכירה, ולכן אין הוא זכאי לעמלת תיווך. חוק התיווך נועד להשליט נורמות של הגינות ולדאוג כי רק מתווך שתרם בפועל למכירת הדירה יקבל את שכרו, קבעה השופטת אלשייך בפסק-הדין.

אך הבעיה היא שהחוק אינו מגדיר במדויק את משמעות המונח הגורם היעיל בביצוע העסקה. התוצאה: שיעור ניכר ממאות התלונות של לקוחות, שהצטברו אצל אירגון מתווכים (מלד"ן), עוסק בסוגיית הגורם היעיל. בעוד שהלקוחות המתלוננים משתדלים בדרך כלל לטעון שהעסקה נסגרה בסופו של דבר בלי שהמתווך מילא בה תפקיד משמעותי, הרי המתווכים מנסים להוכיח את ההפך הגמור.

 

מיהו הגורם היעיל?

 

המקרה הבא ממחיש היטב את הבעייתיות הגדולה הטמונה בביטוי הגורם היעיל: מרים ויוסי רז רצו לרכוש דירת יד שנייה וביקשו להסתייע בשירותיו של משרד תיווך בהרצליה. המתווך, אברהם טנא, החתים אותם על הסכם סטנדרטי, אך לא הצליח להביא לסגירת העסקה, שכן כל הדירות שהוא הציג בפניהם לא מצאו חן בעיניהם או שהיו יקרות מדי לכיסם.

בסופו של דבר רכשו בני-הזוג את אחת הדירות שהציג להם המתווך, אלא שהם עשו זאת רק לאחר שמתווך אחר - שלמה גרין - שיכנע את בעלי הדירה להוריד 13 אלף דולר מהמחיר שהם דרשו עבורה. למי מגיעים איפוא דמי התיווך: למתווך הראשון, שהראה לבני-הזוג את הדירה שהם רכשו בסופו של דבר, או למתווך השני, שהצליח במקום שבו קודמו נכשל - לסגור סופית את העסקה? ובמלים אחרות: מי מבין השניים היה הגורם היעיל בביצוע העסקה?

"העדר הגדרה ברורה גורם בלבול וצרות קשות בענף התיווך", אומר נחמן שכטר, יו"ר מלד"ן. "את סעיף 'הגורם היעיל' יש לשנות יחד עם סעיפים אחרים - וכל השינויים ביחד יביאו לשינוי כולל בחוק המתווכים במקרקעין".

 

מה צריך לספר

 

סעיף בעייתי אחר נוגע לחובת ההגינות והזהירות של המתווך. החוק קובע שמתווך במקרקעין יפעל במיומנות ובסבירות וינקוט אמצעים ראויים בנסיבות העניין לקבלת מידע מהותי הנוגע לנכס, נשוא עסקת התיווך. במילים אחרות: על המתווך לספק ללקוחו מידע מקיף בנוגע לנכס כדי למנוע מצב שבו הוא מסייע, למשל, למכירת בית שכולו או חלקו נבנה ללא היתר בנייה, או שיש בו פגמים שאינם נראים ברגע הראשון לעין (למשל בעיה חמורה של חדירת מים, שאותה אי-אפשר לגלות לפני עונת הגשמים), ואשר מורידים במידה ניכרת את ערכו.

סעיף המידע המהותי מעורר שתי שאלות כבדות משקל. ראשית, מהו בדיוק מידע מהותי? שנית, האם יש להטיל על המתווך את האחריות לפגמים מהותיים שיש בנכס, ואשר המוכר משתדל להסתיר? האם ההגינות אינה דורשת שכל האחריות להסתרת מידע תוטל על מוכר הנכס? הרי על-פי החוק הקיים עלול בעל הנכס לבצע מעשה נוכלות, ואילו המתווך הוא שייחשב אחראי לכך.

עדי צביקל, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, טוען כי את סעיף המידע המהותי יש למחוק לחלוטין מחוק המתווכים, שכן מידע מהותי על נכס - לטענתו - יכול לספק אך ורק שמאי מקרקעין מוסמך. לדעתו, כשם שאדם הקונה מכונית משומשת מעביר אותה לבדיקה של מכון רכב מוסמך - גם אם הוא רכש אותה ממתווך רכב - כך צריך רוכש דירה או בית לקבל עליהם מידע מוסמך משמאי מקרקעין ולא להסתפק במידע חלקי ובלתי מקצועי של המתווך, הניזון בדרך כלל אך ורק ממה שמסר לו מוכר הנכס.

השאלה מהו מידע מהותי היא סבוכה, ולטענת המתווכים מדובר בפרצה גדולה בחוק, שאותה יכולים לקוחות לנצל כדי לחמוק מתשלום דמי תיווך. מנגד, לא ייתכן שלמתווך לא תהיה שום אחריות על נכס שהוא מסייע למכור, ודאי כשהמתווכים דורשים תשלום כה גבוה על עבודתם, שבמקרים רבים מתמצה בהבאת קונים לדירות שפורסמו בעיתונים.

אין חילוקי דעות על כך שאם מחצית מהדירה נבנתה בניגוד לחוק, ונגד החלק הבלתי חוקי תלוי ועומד צו הריסה - זהו מידע מהותי. אך האם מידע על שכן מעצבן במיוחד, היורד לחיי כולם, הוא גם מהותי?

האם נוכחותו של שכן כזה מצדיקה אי-תשלום של דמי תיווך? החוק במתכונתו הנוכחית מותיר שאלה זו פתוחה לדיון משפטי. נראה איפוא כי לא יהיה מנוס מלהוסיף לחוק פירוט שיקבע בדיוק מהו מידע מהותי.

 

בלי ייעוץ משפטי

 

סעיף בעייתי נוסף הוא זה שאוסר על המתווכים לתת סיוע משפטי למוכר ולקונה ולנסח מסמכים משפטיים - בראש ובראשונה זכרון-דברים וחוזה. וכך קובעת לשון החוק: "מתווך מקרקעין לא יערוך ולא יסייע לערוך מסמכים בעלי אופי משפטי הנוגעים לעסקה במקרקעין ולא ייצג לקוח במשא-ומתן משפטי לקראת עריכת מסמך כזה. מתווך שיפר זאת לא יהיה זכאי לדמי תיווך".

ישנם אנשי מקצוע שתומכים בסעיף הזה, בעוד שהמתווכים טוענים כי הוא פוגע בעבודתם. אומר עו"ד רו"ח מאיר מזרחי, מומחה למיסוי ולשעבר סגן נציב מס הכנסה: "לא פעם אנו נתקלים במקרים שבהם מתוך להיטות לסגור עסקה נותנים המתווכים ייעוץ בנושאים שאינם בתחום עיסוקם. לעיתים הם נותנים עצות לא נכונות ומכשילים את הלקוחות. בנושאי מיסוי נקראתי לא פעם להתערב בתיקים שבהם הסתבכו הלקוחות שלא לצורך בגלל עצות שגויות שקיבלו ממתווכים".

יוחנן אס, סמנכ"ל רשת התיווך "סנצ'ורי 21", דוחה את טענותיו. "ההכללה מסוכנת ולא תמיד נכונה. הניסיון מוכיח שעל המתווך להיות נוכח בכל השלבים של ביצוע העסקה, גם אם משמעות הדבר ניהול משא-ומתן לקראת עריכת הסכם".

 

ניתוח פלסטי לחוק

 

בעיה אחרת היא הסעיף בחוק הקובע כי מתווך במקרקעין לא יהיה זכאי לדמי תיווך, אלא אם כן חתם הלקוח על ההזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין, שבה נכללו כל הפרטים שקבע שר המשפטים באישור ועדת חוק חוקה ומשפט של הכנסת. הדרישה לקבלת הזמנה בכתב לביצוע פעולת התיווך היא חדשה, ולא היתה כלולה בדין שקדם לחוק.

ואלה הפרטים שחייבים להיות מפורטים בהזמנה (שהיא למעשה חוזה בין המתווך ללקוח): שמות, כתובות ומספרי תעודות הזהות של המתווך ושל הלקוח, סוג העסקה (מכירה או השכרה), תיאור הנכס שהוא נשוא פעולת התיווך, מחיר העסקה המבוקשת, הסכום שמוסכם כדמי תיווך, כולל מע"מ. אם לא חתם הלקוח על ההזמנה בכתב, או אם חתם על הזמנה שנשמטו ממנה פרטים שנקבעו בחוק, לא יהיה זכאי המתווך לדמי תיווך.

מספר מתווכים ששוחחנו איתם לצורך הכנת הכתבה הזאת התלוננו במיוחד על הסעיף הזה: "העדר פרט זניח בהזמנה מהווה לעיתים עילה ללקוחות להימנע מתשלום דמי תיווך, ולא מעט מנצלים זאת ביודעין. חמור מכך, המתווכים מתלוננים שיש לקוחות שמנצלים את הסעיף הזה כדי להתחכם: אחד מבני המשפחה חותם על ההזמנה, אך את העסקה מבצע בסופו של דבר בן משפחה אחר. לאחר מכן, כשמגיע רגע התשלום למתווך, מתחמק מבצע העסקה מלשלם בטענה ששמו אינו מופיע על טופס ההזמנה. לכן דורשים המתווכים להכניס שינויים גם בסעיף הזה.

במשרד המשפטים נוטים להסכים עם המתווכים ועם הלקוחות שהחוק בן שש השנים אינו נקי מפגמים והחליטו להכניס בו שינויים מפליגים. שינוי חשוב לטובת הצרכן: יוחמרו עוד יותר המבחנים שבהם יצטרכו לעמוד מי שירצו להיות מתווכי נדל"ן. בכיר במשרד המשפטים אומר כי השינויים יהיו בחזקת ניתוח פלסטי ולא רק טיפול קוסמטי. אם יצליח הניתוח הפלסטי, יבוא הדבר לידי ביטוי בהפחתת מספרן של התביעות ההדדיות - של המתווכים נגד לקוחותיהם ושל הלקוחות נגד המתווכים.