טריבונל להערכת שווי קרקע מופקעת

לאחרונה הוסכם בין הנהלת מע"צ לבין לשכת שמאי המקרקעין לגבש תוכנית להקמת בית דין מיוחד, טריבונל, שתפקידו יהיה להעריך שווי הקרקע המופקעת הנחוצה לסלילת כבישים

בדיונים שנערכו לאחרונה בין הנהלת מע"צ לבין לשכת שמאי המקרקעין, הוסכם עקרונית לגבש תוכנית להקמת בית דין מיוחד, טריבונל, שתפקידו יהיה להעריך שווי הקרקע המופקעת הנחוצה לסלילת כבישים.

הטריבונל יורכב, לפי ההצעה, מ-3 אזרחים נייטרלים, שבפניהם יציגו הצדדים את טיעוניהם. חוות הדעת ופסיקתו של הטריבונל יחייבו את כל הצדדים, לפי דגם המקובל זה שנים רבות באנגליה.

הצורך בהקמת טריבונל כזה נובע מהקושי ההולך וגובר להפקיע בישראל קרקע לסלילת כבישים, או למוסדות ציבור, במיוחד מאז נחקק חוק יסוד כבוד האדם וחירותו, המקנה לבעל קרקע זכויות רבות יותר מבעבר. קושי נוסף נובע גם מהתארכות הדיונים באישור תוכניות בוועדות התיכנון, היוצרת חסימות במו"מים בין הצדדים.

לדברי יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, עדי צביקל, חשוב עתה להקים טריבונל כזה באנגליה, לנוכח העובדה שהליכי ההפקעה המבוצעים במדינה ארוכים ומסורבלים. במקרים רבים נמנעות הפקעות קרקע, אפילו לפרוייקטים לאומיים. לדוגמא: כביש הרוחב 531 לא נסלל מזה שנים רבות, בשל ויכוח על גובה הפיצוי המגיע למחזיקי הקרקע. גם בסלילת כביש חוצה ישראל נערמים קשיים, בגלל תחושת בעלי הקרקעות שלא הוצעו להם פיצויים הולמים.

בשבוע החולף קיבל הנושא משמעות יותר אקטואלית ודחופה במיוחד: בענף הנדל"ן צופים בקרוב לגל של תביעות מצד אזרחים רבים, שידרשו לקבל הפרשי פיצויים עבור חלקות קרקע שהופקעו בעבר לצורכי סלילת כבישים ודרכים. זאת, בעקבות פסק דין תקדימי של בית המשפט המחוזי בחיפה, שחרץ, כי הפקעת קרקע לצורך סלילת כביש - מחייבת מתן פיצויים מלאים מצד הרשות המפקיעה. פסק דין זה מצטרף למספר פסקי דין אחרים לאחרונה, שתובעים מתן 100% פיצוי על קרקע מופקעת.

מכיוון שחוק ההתיישנות אינו חל על תביעות העוסקות בהפקעת שטחים, נערכים עתה מספר עורכי דין, שתחום התמחותם הוא בנדל"ן, להכנת תיקי תביעות כספיות על הפקעת קרקע, שבוצעו גם לפני שנים. יצוין, כי פסיקת השופט ד"ר דן ביין מבית המשפט המחוזי בחיפה, עומדת בניגוד לפרקטיקה במקובלת במדינה עשרות שנים. עד כה, בכל הנוגע להפקעות שטחים בגין תיכנון כבישים - הפחיתה המדינה מהפיצוי רבע משווי החלקה.

הנימוק שרווח בכל השנים היה כי הפקעה לצורך פיתוח בסלילת כביש משביחה את הקרקע שנותרה בידי האזרח. במע"צ נהגו להישען על ניסוחו היבש של החוק והפחיתו 25% מסכום הפיצויים.

הנימוק שרווח כל השנים היה, כי להפקעה לצורך פיתוח סלילת כביש משביחה את הקרקע שנותרה בידי האזרח.

הנימוק שרווח בכל השנים היה, כי ההפקעה לצורך פיתוח סלילת כביש משביחה את הקרקע שנותרה בידי האזרח. במע"צ נהגו להישען על ניסוחו היבשש של החוק, והפחיתו 25% מסכום הפיצויים.

פסק הדין של השופט ד"ר ביין מעורר הדים בחוגי נדל"ן, בגלל ניסוחו החד כתער. "אין הצדקה שרק בעלי המקרקעין שהופקעו יצטרכו לממן מכיסם את עלות התועלת הציבורית", חרץ השופט, "חוק כבוד האדם וחרותו מכיר בזכות הקנין. גם כאשר הפגיעה בזכות זו כרוכה בהפקעה לצרכי ציבור היא לתכלית ראויה - עיקרון המיידיות דורש פיצוי הוגן ושווה ערך".

את התביעה לבית המשפט המחוזי בחיפה הגישו בעלי חלקת הקרקע לצד כביש המוביל מכפר ריינה, סמוך לנצרת עלית לשכונת הר יונה. מע"צ הפקיע 70%, עת ביקש לסלול כביש במקום. בית המשפט פססק לבעלי הקרקע פיצויים על מלוא שווי חלקתם - 177 אלף דולר ובתוספת ריבית המגיעים, בערכים נוכחים, לסכום 320 אלף דולר.

פרט מעניין מפסק הדין: השופט ביין שינה גם את הכללים בהקשר לחישוב פיצוי ההפקעה, כאשר הורה שהכספים יוצמדו רטרואקטיבית לשער הדולר, בתוספת 11% ריבית בשנה. בכך דחה בקשת המדינה להצמיד הפיצויים למדד, בתוספת ריבית בשיעור של 1.5% לשנה.

הטריבונל שיקום, בתנאי שמשרד המשפטים יאמץ את התוכנית, יעסוק כמובן בסוגיות עתידיות ויותיר את גל התביעות המתייחסות לעבר לבית המשפט הרגיל. לפי הדגם האנגלי, אותו רוצים לאמץ בישראל, הליכי הפקעה והפיצויים יתבצעו במסגרת תוכנית בניין עיר מאושרת, או במסגרת הסכמה, גם במקום בו התביעה טרם אושרה, ובכך ייחסך זמן רב, לעיתים מדובר בשנים ארוכות.

המהפכה האמיתית תתרחש אם וכאשר הכנסת תשנה את חוקי ההפקעה ברוח אותן פסיקות רבות של בתי משפט בישראל, התובעות לאחרונה לתת 100% פיצוי לבעלי הקרקעות המופקעות - בשם חוק כבוד האדם וחירותו.