אשראי לבנייה עיסקית? תשכחו מזה

בבנקים מסרבים לתת לקבלנים אשראי להקמת מבני תעשייה גם בבנייה למגורים המצב לא טוב בהרבה. במשרד השיכון דווקא מאמינים שזה הזמן להתחלות בנייה חדשות

בענף הנדל"ן כולם כבר יודעים: ליזמים או קבלנים אין סיכוי לקבל מהבנק אשראי לפרויקט חדש. במקרה הטוב, דורש הבנק מימון עצמי בגובה 50%-60% מהפרויקט, וגם זה רק כשמדובר בבנייה למגורים. לגבי בנייה למשרדים, מבני תעשייה ומסחר - הסירוב להעניק אשראי הוא נחרץ. לפי הערכות, סך האשראי לבנייה של הבנקים עומד על סכומי עתק שמגיעים לכ-100 מיליארד שקל.

מנהלי המחלקות לליווי פיננסי לענף הבנייה בכל הבנקים נותנים את אותו הנימוק: אי-הוודאות הביטחונית והמיתון המתמשך במשק מחייבים את המערכת הבנקאית לזהירות יתר. בענף מעריכים, כי הבנקים יגדילו בדו"חות 2001 את ההפרשות לחובות מסופקים, בגין המשבר בנדל"ן, ב-30%-25% לעומת 2000.

משרד השיכון לא יכול אמנם להחליף את הבנקים, אך מסייע לקבלנים בדרך אחרת. לפי הוראת השר, נתן שרנסקי, דחה משרד השיכון לקבלנים בחודשים האחרונים תשלומי דמי פיתוח במיליוני שקלים. מנכ"ל המשרד, אבי מעוז, מסר כי תקצב את דחיית תשלומי הפיתוח בעשרות מיליוני שקלים, מתוך ציפייה לבקשות נוספות. דחיית התשלומים תיעשה לכל יזם או קבלן", אומר מעוז, בכפוף לתשלום ריבית כפי שנקבע על-ידי החשב הכללי באוצר".

ב-2000 הפרישו חמשת הבנקים הגדולים - השחקנים הראשיים במימון ענף הנדל"ן - כ-813 מיליון שקל. בדו"חות 2001 ייאלצו להפריש בין 1.01 עד 1.05 מיליארד שקל. זו בלי ספק מכה קשה לרווחיות הבנקים, במיוחד כשסך כל החובות הבעייתיים בענף יסתכמו ב-2001 בכ-12 מיליארד שקל - גידול של 25% לעומת 2000.

ההפרשות לחובות מסופקים נובעות כמובן ממספר גדול של פרויקטים שנקלעו לקשיי שיווק, ובשל חוסר יכולת לממש נכסים המשמשים כבטחונות של הלווים. במקרים רבים מבקשים הבנקים מהלווים הגדלת בטחונות, אך אלה אינם מסוגלים להמציא אותם.

את המכה הקשה ביותר ספג הענף כתוצאה מהנסיגה העולמית הגדולה שחלה בהיי-טק. לפתע התברר, שנבנו בישראל עשרות אלפי מ"ר מיותרים, שחלקם עומדים מיותמים וממתינים להתעוררות מחודשת בשוק - אך בינתיים הריבית הבנקאית אוכלת ביזמים, והבנקים רחוקים מלהיות בטוחים בהחזרי חובות המימון.

גם ללא הנסיגה בהיי-טק היה כשל תכנוני שיצר עודף בנייה למבני תעשייה", אומר רו"ח פרדי צנוע, המתמחה בענף. בישראל בונים עתה שטחי תעשייה בכמות שתספיק למדינה לעוד 10 שנים לפחות".

כבר באפריל 1995 התריעו בכירים במשרד הפנים, כי בונים אזורי תעשייה פי כמה מהצרכים של המשק". במארס 1998, פרסמה המחלקה הכלכלית בהתאחדות הקבלנים דו"ח לחבריה המזהיר מפני עודף היצע של 2 מיליון מ"ר בשטחי תעשייה.

בתחום המשרדים ירדו המחירים לרמות שפל שאינן זכורות זה שנים רבות", אומר אלברט רימי, מנכ"ל רשת התיווך סנצ'ורי-21, ירידת דמי השכירות בולטת במיוחד במגדלי המשרדים היוקרתיים, הסובלים מעודפי שטחים. במקרים מסוימים מוצעים שטחי משרד, תמורת הבטחת תשלום הארנונה בלבד, כדי שהמשרדים לא יעמדו ריקים". אין פלא שהבנקים מסרבים לממן בנייה למשרדים, למסחר ולתעשיה: תמוהה העובדה שהעניקו בכלל אשראי עד כה", אומר ד"ר אבי אלתר, כלכלן.

בתחום הבנייה למגורים התמונה שונה. אהרון בוץ, מ"מ יו"ר לשכת שמאי המקרקעין: הפיחות בשער השקל והורדת הריבית על המשכנתאות הביאה לגידול חד של 15% במכירת דירות בינואר-פברואר, לעומת שני החודשים שקדמו להם. לקוחות שישבו על הגדר וחיפשו הזדמנויות לרכוש דירה בזול, נוטים עתה לקבל החלטות לסגור עיסקאות. נסיקת שכר הדירה מעודדת אותם להעדיף משכנתא צמודת מדד בתשלום חודשי, על דמי שכירות חודשיים צמודי דולר".

למצב הרוח המשתפר לכאורה בתחום הבנייה למגורים, מתווספת התקווה שהכנסת תאשר בקרוב את המלצות ועדת רבינוביץ', שיקלו בתחום המיסוי על ענף הבנייה. עם זאת, הקבלנים והיזמים עדיין מהססים להגדיל את התחלות הבנייה, ובבנקים לא בטוחים שמדובר במפנה. התופעה של עלייה בביקושים ובמכירות עלולה להיעצר בעוד מספר שבועות. עלייה בריבית במשק, כפי שאירעה השבוע, תייקר שוב את המשכנתא, וגם הקבלנים לא יוכלו לאורך זמן להקפיא את מחירי הדירות", אומר בכיר בבנק הפועלים.

שרנסקי מציע לראות את חצי הכוס המלאה: מחירי הדירות מצויים עתה ברמות נמוכות, ויש הסבורים שהגיעו לקו התחתון. זוגות צעירים שיכלו אשתקד לרכוש דירה בריבית של 7%, מקבלים אותה עתה בסביבות 5.3%. זו סיטואציה אטרקטיבית, ועל הקבלנים להפשיל שרוולים ולהגדיל את התחלות הבנייה".