ערבות על חשבון הקבלן

תיקון לחוק המכר (דירות) מטיל את תשלום הוצאות הערבות הבנקאית על הקבלן. אך אם הקבלן יכניס בחוזה סעיף המעביר חובה זו לקונה, יחויב הצרכן לשאת בהוצאות. עצה לרוכשים דירה "על הנייר": גלו ערנות בזמן החתימה על החוזה

קניית דירה "על הנייר" היא תופעה ישראלית כה רווחת, עד שכבר באמצע שנות ה-70 של המאה הקודמת חוקקה הכנסת חוק שנועד להגן על רוכשי הדירות מפני מצב שעקב פשיטת רגל של הקבלן וסיבות אחרות לא יוכלו, לפחות, לקבל חזרה את כספם. החוק היה כורח המציאות לאחר שצרכנים רבים מצאו את עצמם עומדים בפני שוקת שבורה, כשחסכונות של שנים ירדו לטמיון ואת הדירה לא קיבלו.

 

עד 15% ממחיר הדירה

 

חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) קבע אפוא הסדר שימנע, מצד אחד, הזרמת סכומי עתק מרוכשי הדירות לקבלנים כבר בשלב מוקדם של הבנייה, ומן הצד האחר יבטיח כי כספם יוחזר להם אם משהו ישתבש באופן רציני. סעיף 2 לחוק קובע, כי אסור לקבלן לקבל מקונה על חשבון מחיר הדירה יותר מ-15% ממחירה, אלא אם כן הבטיח את הכסף באחת מחמש הדרכים המפורטות בו.

אחת הדרכים הללו היא ערבות בנקאית להבטחת החזרתם של כל הכספים ששילם הקונה לקבלן על חשבון המחיר במקרה שהאחרון לא יוכל להעביר לקונה בעלות או זכות אחרת בדירה (למשל, חכירה) – בין השאר עקב עיקול שהוטל על הדירה או על הקרקע שעליה היא נבנית, או עקב הוצאת צו לכינוס נכסים או צו פירוק נגד הקבלן או נגד הבעלים של הקרקע (אם מדובר בעסקת קומבינציה).

משמעותם של כל הצעדים הללו היא שהקונה לא יזכה בדירה. ולכן באה הערבות להגן עליו מפני מצב שבו גם כספו לא יוחזר לו. הגם שהסדר זה אינו מושלם – הוא אינו מגן על הקונים, למשל, מפני מצב של קשיי נזילות של הקבלן שבעקבותיהם נעצרת הבנייה – הוא טוב לאין ערוך מן המצב הקודם.

 

ערבות עולה כסף

 

עם זאת, יש לדעת שקיומה של ערבות בנקאית עולה כסף, וככל שהבנייה מתמשכת מתייקרת גם הערבות, שכן על פי החוק עליה לעמוד בתוקף עד לרישום הזכויות בדירה על שם הקונה, תהליך שיכול לארוך שנים אחדות. משום כך נטו הקבלנים "לגלגל" את עלות הערבות על הקונים, למרות שהחובה להוציא את הערבות מוטלת על הקבלן ולא על הצרכן.

במשך השנים נדונה בבתי המשפט, כולל בית המשפט העליון, השאלה: מי צריך לשאת בעלות הערבות, ולאחרונה הכריע בה השופט חשין. בפסק דין שאינו בגדר שיר הלל לזכויות הצרכן הבודד מול הקבלן החזק קבע, כי זהו עניין להסכמה בין הקבלן לרוכש. היה והסכימו כי הצרכן הוא שיישא בעלות – כך יהיה. על פגמיו של פסק הדין אל מול דיני החוזים האחידים, לא זה המקום להרחיב. אך תשובה חלקית ניתנה לפסק דין זה מכיוון הכנסת, זמן לא רב לאחר מכן.

פחות מחודש לאחר פסק הדין התקבל בכנסת תיקון לחוק, אשר מתקן באופן חלקי, הן את המצב ששרר עד כה, והן את קביעות פסק הדין. סעיף 3א שהוסף לחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) קובע: "כל תשלומי העמלות וההוצאות הכרוכות בהבטחת כספי הקונה לפי חוק זה... יחולו על המוכר".

עם זאת, המשך הסעיף מסייג זאת בכך, שהחובה לשלם לא תחול על הקבלן, אם על פי חוזה המכר על הקבלן לשלם את ההוצאות בשביל הקונה, והבנק המוציא את הערבות הבנקאית הוציא קבלה על שם הקונה.

 

עצה לרוכשים דירה "על הנייר"

 

במילים אחרות, החוק קובע כעת באופן ברור, כי החובה לשלם את הוצאות הערבות מוטלת על הקבלן. בכך החידוש שבו ותיקון המצב לעומת מה ששרר עד כה. אולם, הסייג שבהמשך הסעיף עלול לרוקן מתוכן את חובת הקבלן. שכן, אם הקבלן יכניס בחוזה המכר סעיף הקובע כי חובה על הקונה לשלם סכומים אלה, יצטרך הצרכן לשאת בכך. אמנם, הסעיף מתנה זאת בעוד שני תנאים – האחד, שהקבלן הוא שיבצע בפועל את התשלום עבור הקונה (אך ברור שהוא יגבה זאת ממנו), והשני, שהבנק הוציא קבלה על שם הקונה – אך חזקה על הקבלנים שיידעו להסתדר גם עם הוראות אלו.

ומכאן האזהרה, מצד אחד, והעצה, מצד שני, לצרכנים הרוכשים דירות "על הנייר" מקבלנים: בעת המשא ומתן לפני חתימת החוזה עמדו על כך שבחוזה ייאמר במפורש כי הקבלן הוא שיישא בכל ההוצאות הערבות הבנקאית עד להעברת הזכויות בדירה על שמכם. כיום המצב בשל לכך יותר מתמיד, שכן שוק הנדל"ן חלש, וקבלנים הולכים לקראת הצרכנים כברת דרך ארוכה כדי שיקנו דירות. לכן, במקום לקבל פיתויים נוסח נופש באילת, דרשו כי הקבלן יישא בהוצאה זו. זה הרבה יותר משתלם.

אגב, אם בחוזה לא ייאמר דבר ביחס להוצאות הערבות, גם אז תחול חובת התשלום על הקבלן – כמצוות החוק החדש. אבל, אם לא תשימו לב, ובחוזה יהיה סעיף שיטיל עליכם את חובת התשלום, יהיה לכם קשה להתנער מכך לאחר מעשה. ולכן, כרגיל, ערנות היא דבר נכון, בוודאי ברכישת הנכס היקר ביותר בחייכם.

 

 

הכותבת היא עורכת דין המתמחה בנושאי צרכנות