משכנתא קבועה או משתנה? אפשר גם וגם

בנק משכן מציע משכנתא חצי קבועה, שמשתנה פעם אחת באמצע חיי ההלוואה. הריבית על מחצית התקופה תהיה נמוכה יותר מהריבית על מלוא התקופה

איך אפשר לנצל את הריביות הנמוכות כיום על אשראי לטווח בינוני, בהלוואות לטווח ארוך במיוחד? בנק משכן מקבוצת בנק הפועלים מציע מוצר חדש - משכנתא חצי קבועה. המשכנתא צמודה למדד וניתנת בריבית קבועה, שמשתנה פעם אחת באמצע תקופת ההלוואה. ניתן לקחת משכנתא עד 23 שנה, ובאמצע התקופה לבחור אם לבצע פירעון מוקדם של ההלוואה, מלא או חלקי, או להמשיך להחזיר את המשכנתא. המשך החזר המשכנתא יהיה בריבית שתיקבע באותו מועד לפי תחשיב חיצוני (הריבית הממוצעת בבנק משכן לתקופה הרלוונטית).

הריביות על הלוואות לטווח קצר נמוכות כיום מהריביות לטווח ארוך. הפער יכול להגיע ל-0.4%. לכן הריבית שנקבעת למחצית הראשונה של ההלוואה נמוכה יותר. לדוגמה, לקוח שלוקח הלוואה ל-15 שנים צמודה למדד בריבית קבועה ישלם ריבית של 5.2%-5.1% לשנה. במשכנתא חצי קבועה הריבית ההתחלתית ל-7.5 השנים הראשונות תעמוד על 4.8%.

ההחזרים החודשיים של משכנתא בשנים הראשונות מורכבים מחלק גדול יותר של תשלומי ריבית וחלק קטן יותר של תשלומי קרן. לכן ריבית נמוכה בשנים הראשונות מאפשרת להחזיר יותר מקרן ההלוואה. כך אפשר לראות את המשכנתא מצטמצמת מהר מהרגיל.

מי שירצה לבצע פירעון מוקדם במהלך המחצית הראשונה של התקופה יקבל הנחה של 50% מעמלת פירעון מוקדם. במשכן מציינים, כי תקופת משכנתא ממוצעת בפועל עומדת כיום על 12 שנים. תקופה זו היא כמחצית מהתקופה המקורית של המשכנתא הממוצעת, שהיא כ-25-20 שנה. לכן המוצר

החדש מאפשר לשלב ריבית נוחה בתקופה הראשונה, החזרים נוחים וגמישות בפירעון.

מה משמעות החיסכון בעמלת פירעון מוקדם? ניקח לדוגמה הלוואה צמודת מדד רגילה ל-25 שנה והיתרה במועד הפירעון היא 400 אלף שקל. נניח שהריבית לצורך חישוב הפירעון המוקדם נמוכה ב-1% מהריבית של ההלוואה. הלווה ישלם במקרה זה אחרי 5 שנים עמלת פירעון של 31,332 שקל, ובמוצר החדש רק 9,768 שקל, חיסכון של 21,564 שקל. במקרה שהפירעון המוקדם יבוצע אחרי 12.5 שנים, העמלה במסלול צמוד מדד תהיה 15,330 שקל ובמוצר החדש לא תהיה עמלה כלל. במשכן אומרים, שהיות ולקוחות רבים פורעים את המשכנתא מוקדם מהמועד המקורי שנקבע, יש חשיבות לנתונים אלה.