אזהרת קנייה: מדריך לרוכשי הדירות

כיצד לבחור דירה? עם איזה קבלן כדאי להתקשר? על מה חשוב במיוחד להקפיד לפני החתימה על החוזה? איך קובעים את המחיר? מדריך מקוצר לכל השוחים נגד הזרם

רק למעטים יש עכשיו מצב-רוח לקנות דירה. במקביל להידרדרות הביטחונית נמשכת ההידרדרות הכלכלית, האבטלה הולכת ומתפשטת, וכאשר מקומות העבודה אינם בטוחים, הדבר האחרון שאנשים רוצים לעשות הוא לקחת על עצמם התחייבויות ארוכות טווח.

ובכל זאת, החיים נמשכים: אנשים מתחתנים ומולידים ילדים, מתגרשים, מחליפים מקומות עבודה וכו', וכל אחד מהמהפכים האישיים האלה מחייב לרוב גם שינוי במגורים. חשוב גם לזכור, שרק מי שירכוש דירה עד סוף השנה הנוכחית ייהנה מהקלות המיסוי שעליהן החליטה הממשלה במטרה לעודד את ענף הנדל"ן.

יתר על כן, מי שרוכש עכשיו דירה, גם נהנה מריבית נמוכה, יחסית, על המשכנתא, ששיעורה מגיע לכ5.3%.

 

מי רוכש עכשיו דירה?

 

לדברי ערן רולס, מנכל מרכז הבנייה הישראלי, רוכשי הנדל"ן מתחלקים לארבע קבוצות עיקריות:

1. זוגות צעירים. השיקולים המרכזיים שלהם בבחירת דירה הם מחיר, מספר החדרים וקרבה למקום העבודה, למשפחה ולחברים.

2. משפרי הדיור מונעים משיקולי סטטוס, מהרצון להגדיל את מספר החדרים ולהעניק חינוך משופר לילדים. לחברי הקבוצה הזאת אמצעים רבים יותר מאשר לזוגות הצעירים, ולכן הם גם מייחסים חשיבות רבה יותר לשיקולי סטטוס.

3. המשקיעים. שיקוליהם כלכליים טהורים: איזה נכס יניב את התשואה הגבוהה ביותר ביחס להשקעה.

4. הבודדים. מדובר באוכלוסייה גדולה של רווקים/ות, גרושים/ות, אלמנים/ות. עבורם המיקום הוא השיקול המשמעותי ביותר.

 

איך בוחרים דירה?

 

לאחר שהתקבלה ההחלטה לרכוש דירה למרות המצב הנוכחי, יש לקבל החלטה קשה לא פחות: היכן לרכוש אותה. הדרך הטובה ביותר לעשות זאת היא לבחון מספר הצעות שנראות מושכות במיוחד ולתת לכל אחת מהן נקודות עבור מאפיינים מרכזיים כגון, המרחק ממקום העבודה, קרבה למוסדות חינוך, למרכזי קניות ולשירותים קהילתיים חיוניים (למשל קופת-חולים וטיפת-חלב) ולבני משפחה ולחברים; מספר החדרים, הפוטנציאל להרחבה, המפרט הטכני (ובכלל זה חניה ומעלית), המחיר ותנאי התשלום; איכות הסביבה (קירבה לכביש סואן, לפארק ירוק, למפעל מזהם וכו'), השכנים, וכו'. ככל שבוחנים פרמטרים רבים יותר, כך גדל הסיכוי לקבל החלטה שקולה יותר. בסופו של דבר יש לסכם את מספר הנקודות שקיבלה כל הצעה, וזו עם מספר הנקודות הגבוה ביותר צריכה להיות המועדפת.

זה נשמע פשוט והגיוני, אבל הבעיה היא שלא כל החלטה בחיים ניתן לקבל לאחר מיונה וארגונה בצורה מכנית בטבלה. לפעמים אנשים מתאהבים בדירה מסוימת בגלל סיבה זו או אחרת ומחליטים לקנות אותה אף שבהיבטים רבים ומרכזיים היא מקבלת ניקוד נמוך במיוחד. כך, למשל, אנשים עשויים להתאהב בדירה בגלל הנוף הנשקף ממנה ולרכוש אותה, אף שהיא מרוחקת ממקום העבודה, ממוסדות החינוך וממרכזי הקניות. מדור זה אינו מעודד התעלמות מתחושות בטן, אבל ממליץ בחום לא לתת למשתנה אחד (כגון נוף או מפרט טכני עשיר) לגרום להתעלמות מוחלטת מכל שאר הפרמטרים שנבחנו.

 

יד שנייה או חדשה?

 

קבלנים רבים מצויים כעת בקשיים בשל קצב המכירות האיטי של דירות חדשות, ולכן הם מבטיחים ללקוחותיהם הרים וגבעות: איבזור מלא של הבית במוצרי חשמל ובריהוט לבית בשווי של עשרות אלפי שקלים, משכנתא מסובסדת, שער דולר נמוך ותנאי תשלום נוחים במיוחד. אולם אם הפרויקט מצוי רק על הנייר או בשלבי בנייה ראשוניים, הרי כל ההבטחות שוות כקליפת השום, אם הקבלן יפשוט את הרגל ולא יסיים את העבודה. גם אם הקבלן לא יפשוט את הרגל, יש לעיתים קרובות אי-ודאות באשר למועד המסירה של הדירה. לקבלנים יש הסברים רבים לתופעת האיחורים - אחדים מהם אפילו נכונים לחלוטין, כגון מחסור בכוח אדם - אבל את הלקוחות זה ממש לא מנחם.

בקנייה של דירת יד שנייה מסולקת כמעט כל אי-ודאות. הדירה כבר קיימת, וניתן לבדוק אותה ביסודיות, כך שאין צורך להסתפק בהבטחות קבלנים ובתוכניות דירה, שמפרטות את חזון האדריכל - לעיתים ללא קשר למציאות העתידית. גם במועד המסירה של דירת יד שנייה לא צריכים להיות עיכובים או דחיות, שכן המועד הזה אינו תלוי במצב (אלא אם כן מוכרי הדירה הישנה אמורים לעבור לדירה חדשה, שסיום בנייתה מתעכב).

לעומת זאת יש חסרונות לדירות מיד שנייה, במיוחד אם הן ישנות. למשל, דירות בבניינים בני 30 שנה ויותר חשופות הרבה יותר לנזקי רעש אדמה מאשר דירות חדשות, שנבנו לפי תקנים מחמירים הרבה יותר.

זהו פרט משמעותי ביותר, אם זוכרים שהמומחים חוזים רעידת אדמה חזקה בישראל בתוך 50 שנה. נוסף על כך עלולה דירה ישנה לסבול מבלאי - למשל בצנרת. לבסוף יש לזכור שדירה יד שנייה עוצבה לרוב לפי טעמו של אדם אחר, וכל שינוי מהותי בעיצוב כרוך בעלויות גדולות נוספות.

 

החתימה על החוזה

 

על הרוכש להבין את ההיבטים המשפטיים של רכישת דירה, ומומלץ לו מאוד לשכור את שירותיו של עורך-דין שיגן על זכויותיו. בוודאי שאסור לרוכש להסתפק בעורך-הדין שמספק לו הקבלן, שכן כל עורך-דין שומר אך ורק על האינטרסים של מי שמשלם לו.

ואלה הם הבירורים המרכזיים שיש לעשות לפני החתימה על החוזה, כפי שממליצים במחלקת המקרקעין של משרד עו"ד שדות ושות':

בעלות על הנכס. האם מי שמוכר את הנכס אכן רשאי לבצע בו עסקה? כבר היו לא מעט מקרים שבהם נוכלים התחזו לבעליו של נכס והצליחו לקבל עבורו כסף רב. מובן שלמכירה כזאת אין שום תוקף, והרוכש מפסיד את כל כספו. יתר על כן, יש לברר אם המוכר או המשכיר הוא בעל הנכס או מיופה כוחו.

ייפוי כוח לביצוע עסקת מקרקעין אינו תקף, אלא אם ערך אותו נוטריון.

בעלות על הקרקע. לפני הרכישה יש לוודא האם הקרקע שעליה נמצא הבניין או הבית הפרטי היא בבעלות הקבלן.

הערת אזהרה. בסמוך לחתימה על החוזה ולהעברת התשלום הראשון יש לרשום בטאבו הערת אזהרה המעידה שבנכס נעשתה עסקת מקרקעין. ההערה מקנה ביטחון מסוים לקונה שלא ייעשו עסקאות נוספות בנכס, שעומדות בסתירה להערה שנרשמה. חשוב לוודא לפני החתימה על ההסכם שלא קיימת הערת אזהרה בטאבו, המעידה שהנכס כבר משועבד לגורם אחר. הבירור ייעשה על-ידי הוצאת נסח מהטאבו שיספק מידע על הנכס.

הזכויות במקרקעין. אם מדובר בדירה בבית משותף הרשום כדין, יש להקפיד לקבל מהטאבו נסח נפרד לדירה. יש לוודא גם את הפרטים הקטנים: למי ואיך הוצמדו הגג, החניה, המחסנים והמרתף.

ביטחונות. כל עוד לא התקבלה חזקה על הנכס, יש לקבל ביטחונות, כגון ערבות בנקאית, תמורת כל תשלום.

חובות המוכר. יש להקפיד שהמוכר ישלם את כל החובות הרובצים על הנכס לפני שנכנסים אליו: מיסים ממשלתיים (דמי היוון והסכמה), מיסים עירוניים (ארנונה ומים), אגרות (ביוב, מדרכות), חשבונות מים חשמל, גז וכדומה.

 

כיצד קובעים את מחיר הנכס?

 

בעיית התמחור קשה במיוחד בדירות יד שנייה - בין היתר משום שביתו של האדם תמיד שווה בעיניו הרבה יותר מערכו בשוק. רבים רכשו את דירותיהם בתקופת הגיאות, כאשר המחירים היו בשמיים, וכיום הם מתקשים להשלים עם העובדה שמחיר הנכס שלהם איבד אחוזים רבים מערכו, אומר מאיר נחשון, מנכ"ל אנגלו סכסון.

בעת רכישה של דירת יד שנייה חשוב לפענח עד כמה נואש המוכר, כדי לדעת עד כמה ניתן ללחוץ עליו להוריד במחיר. חשוב מאוד לדרוש שהתשלום לא יהיה לפי שער הדולר היציג, אלא לפי שער קפוא, שאינו עולה על 4.5 שקלים לדולר.

יש להביא בחשבון את כל ההוצאות הנלוות: עו"ד, דמי תיווך, דמי מעבר דירה, עלות שיפוצים, קניית ציוד לבית החדש ועוד. דמי התיווך נעים סביב 2% מהעיסקה. הובלת תכולה לדירת 3 חדרים עולה 2,000-1,000 שקל - תלוי ברמת התכולה ובהיקף האריזה. בעונה הבוערת משלמים יותר. שכר טרחתם של עורכי-הדין נע בין חצי אחוז לאחוז ממחיר הדירה.

אל תקנו שום חפץ מיותר, שהמוכר רוצה להיפטר ממנו. עדיף שיסלק מזגן רעוע, מאשר לשלם עליו כסף ולאחר מכן לדאוג לתיקונים ולשיפוצים.

טיפ ממרכז הדיור בגעש: בדירות יד שנייה מומלץ לבקר באיזור מכלי הגז, פחי האשפה והגג. יש לשאול על אזורי הרכוש המשותף. בעצם רכישת הדירה אנו רוכשים את חלקה ברכוש המשותף. אם אין הוא מתוחזק היטב, ערך הדירה יורד, והרוכשים עלולים להידרש להשתתף בעתיד בשיפוצים.