דירה על הנייר: האם כדאי לקנות?

רכישת דירה עוד לפני שנוצקו היסודות עשויה להתגלות כצעד משתלם מבחינה כלכלית, שגם מאפשר גמישות תכנונית. מנגד, בשלב הזה טמונות סכנות רבות, שאינן קיימות כאשר רוכשים דירה בבית שבנייתו הסתיימה. מדריך למתלבטים

מתי כדאי לרכוש דירה - במיוחד בימי מיתון אלה? האם עדיף לקנות אותה על הנייר, בשלב שבו ניתן להשפיע במידה רבה על תוכניות הבנייה - במחיר הסיכון שהקבלן יפשוט רגל, ואנו ניוותר ללא הדירה וללא חלק נכבד מכספנו? או שמא עדיף לקנות דירה רק לאחר שהושלמה לחלוטין בנייתה, כך שלא ניטול על עצמנו סיכונים כלשהם?

מסקר מקיף שערך מרכז הבנייה הישראלי עולה כי בשנה האחרונה התחזקה נטייתו של הציבור הישראלי לרכוש דירות שבנייתן הושלמה או שהיו בשלבי הבנייה האחרונים. בעוד שבעבר הצליחו קבלנים למכור פרויקטים שלמים על הנייר - לפעמים חודשים אחדים לפני שהבלוק הראשון הונח על הקרקע - הרי שהיום רוכשים רק מעטים דירה בדרך הזאת. אחת הסיבות לכך היא ההיצע הגדול של דירות גמורות שבידי הקבלנים וחברות הבנייה. בכל שנה נמכרות בממוצע 40 אלף דירות חדשות - כ-3,300 דירות בחודש, אומר מאיר נחשון, מנכ"ל רשת אנגלו סכסון. במציאות הכלכלית הקשה שנוצרה רק מעטות מהדירות - כ-10% - נמכרות 'על הנייר'. עוד כ-10% מהדירות נמכרות כשהפרויקט גמור ומושלם. כ-80% מרוכשי הדירות החדשות קונים אותן כשהן מצויות בשלבי הבנייה השונים. לשם השוואה: ב-1995 נמכרו 25% מהדירות החדשות כשהן עדיין 'על הנייר'. 75% נמכרו לאחר שבנייתן הושלמה או כשהיו בשלבי בנייה שונים.

רק חברות בנייה גדולות, שנחשבות בעיני הציבור לאיתנות מבחינה פיננסית, מצליחות למשוך לקוחות לפרויקטים שיסודותיהם עדיין לא נוצקו. כך, למשל, חברת הבנייה אזורים מקבוצת איי-די-בי דיווחה על מכירות מוגברות בשלושה פרויקטים שעדיין נמצאים רק בתוכניות: ב'אזורי פארק אונו' בקריית-אונו, ב'לב נוש' בנווה-שאנן בחיפה וב'רחובות החדשה' ברחובות. לדברי מנכל אזורים, איתן סורוקה, מתוך 350 דירות שנמכרו על-ידי החברה ברבעון האחרון, 75% היו על הנייר.

 

תוכנית השלבים

 

דירה חדשה אפשר לרכוש באחד מארבעת השלבים הבאים: על הנייר, כאשר קיימים רק תוכניות והיתר בנייה, וטרם הוחל בבנייה עצמה; תוך כדי בניית הפרויקט; לאחר גמר הבנייה, כאשר הדירות הראשונות מתחילות להתאכלס; ולאחר גמר הבנייה, כאשר בפרויקט נותרו רק מעט דירות בלתי מכורות.

רוב הקבלנים מעדיפים לשווק את הדירות בשלב ההתחלתי, עוד לפני שהחלה הבנייה, שכן אז הם נהנים מזרימת כספים קבועה במהלך כל הבנייה. אם קבלן משווק דירות רק לאחר תום בנייתן, הרי לא זו בלבד שכל עול המימון נופל עליו, אלא שהוא נוטל הימור: המכירה עלולה להתעכב, ואז הוצאות המימון עלולות לנגוס ברווחיו. ככל שהמכירה מתעכבת יותר, כך גדלות ההוצאות על הריבית (בהנחה שמימון הבנייה לא נעשה מהונו העצמי של הקבלן). מהסיבה הזאת מוכנים הקבלנים לתת הטבות מיוחדות למי שרוכשים מהם דירות על הנייר. ההטבות יכולות לבוא לידי ביטוי בהנחות משמעותיות ובגמישות תכנונית. יחד עם זאת גם דירות אחרונות בפרויקט נמכרות לעיתים קרובות בהנחות משמעותיות.

 

1. רכישה על הנייר

 

ביקוש לדירות כאלה, לעיתים אף שנתיים לפני האכלוס, נובע בראש ובראשונה מתוך עניין של הרוכשים במיקומו של הפרויקט המתוכנן. ויש יתרונות נוספים: ניתן לבצע שינויים בדירה בעלויות נמוכות במיוחד, כולל שינוי במיקום הקירות, בחירת חומרי הגמר (ריצוף, קרמיקה, מטבח וכו'). בשלבים מתקדמים יותר כל שינוי כרוך בהוצאות גבוהות, יחסית.

המחיר נמוך לרוב ב-10% ויותר ממחירה של דירה מוגמרת, שכן הקבלנים מבטיחים לעצמם באמצעות המכירה מימון שוטף לא בנקאי לפרויקט ואי-הצטברות של דירות במלאי. מנגד, אם הכספים לרכישה נלקחים במשכנתא, יש גם חיסרון, והוא שהתשלומים בעבור המשכנתא יתחילו להיות משולמים עוד לפני הכניסה לדירה. לעיתים משמעות הדבר היא תשלום בו זמני של משכנתא ושל שכר דירה.

אילו בדיקות מומלץ לעשות? יש לוודא היכן בדיוק עתידים להיבנות הבניין והדירה, אילו בניינים נוספים קיימים בסביבה, ומהן תוכניות הפיתוח המיועדות לאיזור. כמו כן חיוני לבדוק שבידי הקבלן מצויים היתרי בנייה כחוק. אם אין בידיו היתר בנייה, רצוי להמתין עם התשלומים. כמו כן יש לוודא שהקבלן רשום.

בעת החתימה על ההסכם לרכישת דירה על הנייר חשוב מאוד לבדוק כל סעיף ולעגן כל הבטחה של הקבלן בכתובים. הבטחות שניתנו בעל-פה ושלא הוכללו בהסכם הן חסרות כל ערך.

הסיכונים הם רבים, והמרכזי שבהם הוא פשיטת רגל של הקבלן. המצב כיום מעט טוב יותר לעומת שנים עברו: בעקבות נפילתה של חברת הבנייה גינדי בשנות ה-80, חוקק חוק המכר, המגן על רוכשי הדירות מפני פשיטות רגל. עם זאת, במקרים רבים יבוא בית-המשפט לקראת הקבלן כדי לנסות להציל את חברת הבנייה שלו, וכתוצאה מכך עלול לעבור זמן רב עד שהרוכש יזכה לראות את הפיצויים. וישנה סכנה נוספת: ברכישת דירה 'על הנייר' קיים הסיכון שהקבלן לא יעמוד בתנאי החוזה ויטען כי מדובר בכוח עליון, כלומר בנסיבות שאינן תלויות בו, אומר עוד נועם וייס ממחלקת המקרקעין של משרד עו"ד שדות ושות'.

לדבריו, כאשר אין בהסכם סעיף מפורש המפרט מה ייחשב ככוח עליון, הפרשנות שייתן בית-המשפט היא שתקבע. בית-המשפט כבר פסק בעבר כי מעטים הם הגורמים שלא ניתן לצפותם מראש בעת כריתת הסכמים וקבע אפילו מחסור בעובדים ופרוץ מלחמה אינם בגדר אירועים שאי-אפשר לחזותם מראש.

עם זאת יש לזכור שאיחור במסירת דירה יכול להטיל נטל כבד על הרוכש. בעת קבלת משכנתא מציג הרוכש את חוזה הרכישה, שבו מצוין מועד משוער של מסירת הדירה. בהתאם ללוח הזמנים שבחוזה נותן הבנק את המשכנתא, ועם קבלת הצ'ק מהבנק מתחיל הרוכש לשלם החזרים מדי חודש בחודשו. איחור במסירת דירה יחייב אותו לשלם גם שכירות וגם משכנתא - מצב שרק מעטים יכולים לעמוד בו, במיוחד בימים אלה של מיתון.

 

2. רכישה כשהבנייה בעיצומה

 

בשלב הזה, שבו כבר החל הקבלן לבנות את הבניין, כבר קל יותר להתרשם ממיקומם של הבניין ושל הדירה ומהנוף. יתר על כן, הקונה יכול להתרשם משיטות הבנייה ומטיבו של המבנה. בשלב הזה גם ניתן ליהנות מגמישות תכנונית, אם כי פחות מאשר זו שבשלב הרכישה על הנייר.

גם ברכישה בשלב הזה קיים סיכון שהקבלן יפשוט את הרגל. שוב, לכאורה מגן חוק המכר על הרוכשים ומבטיח להם הגנה על הכספים ששילמו לקבלן שפשט את הרגל, אולם בפועל מתברר שבעת מבחן קורסות כל ההגנות האלה. כך, למשל, קרה לרוכשי דירות מחברת מושקוביץ בנשר. החברה, שנחשבה לאחת המבוססות, נקלעה לקשיים, וכעת מנסים למצוא לה דרכי מימון. עד שתיפתר בעיית המימון, הבנייה תקועה, והדיירים מרבים להסתובב בבתי-המשפט בניסיון לממש את הביטחונות שבידיהם. לשווא. בתי-המשפט דואגים בראש ובראשונה לקבלן, בתקווה שאולי יצליח להיחלץ מהמשבר, שאליו נקלע.

 

3. רכישה בשלב הפרויקט המוגמר

 

ככל שמלאי הדירות החדשות הבלתי מכורות יילך ויגדל, כך יגדל מספרם של אלה המעדיפים ללכת על בטוח ולרכוש לעצמם דירה שבנייתה הושלמה. יתר על כן: דירה לא מכורה היא בבחינת אבן ריחיים על צווארו של הקבלן, וכדי להיפטר ממנה הוא יהיה מוכן ברוב המקרים לתת הנחות משמעותיות. ואם לא די בכך, הרי כאשר מדובר בדירה שבנייתה הושלמה, אין אי-ודאות באשר לתאריך האכלוס ולטיב הבנייה.

אולם לוודאות הזאת יש מחיר: כל תיקון בתוכנית הדירה כרוך בהוצאות גדולות. יתר על כן, אם מדובר באיזור מבוקש, ספק אם הקבלן יהיה מוכן לתת הנחות.

אולם לא כל האזורים מבוקשים, ונתוני היסוד - 9,000 דירות העומדות ריקות בכל הארץ - צריכים להקל על הרוכשים להשיג הנחות משמעותיות.

 

4. רכישת דירות אחרונות בפרויקט

 

הכוונה היא לדירות שעמדו כבר זמן רב בלתי מכורות, וזאת בפרויקט שמרבית דירותיו כבר נמכרו ואוכלסו. דירות כאלה מעיקות מאוד על הקבלנים, ולכן הם נוהגים למכור אותן בהנחות משמעותיות בשיעור של כ-10%. הדיירים הפוטנציאליים יכולים במקרה הזה לבחון לא רק את הפרויקט, אלא גם את הדיירים שכבר מתגוררים במקום ואת רמת האחזקה. הכניסה לדירה בפרויקט גמור היא מהירה, והמגורים בו נוחים ושקטים, בהשוואה לכניסה לפרויקט שנמצא עדיין בשלבי בנייה שונים - מה שמבטיח סביבה רועשת, מאובקת ובלתי בטוחה.

היתרון העיקרי של רכישה בשלב הזה הוא איפוא העדר כל סיכון. אבל גם יש חיסרון: הגמישות התכנונית היא אפסית. מקבלים מה שרואים. לטוב ולרע.