תהיות על הבית - השפעת הרפורמה על הנדל"ן

האם נהנה מביטולו של מס המכירה? מה יקרה להכנסות של מי שמשכירים דירות? האם תגבר או תקטן כדאיות הרכישה של נדל"ן בחו"ל לצורכי השקעה? מדוע הצגת המחיר בשקלים תפגע דווקא בצרכנים? איך משפיעות צמד הרפורמות של רבינוביץ' על תחום הנדל"ן - שאלות ותשובות

המיתון הממושך בענף הנדל"ן, הפיחות החד בשער השקל, העלייה בשיעורי הריבית, שובה של האינפלציה, העלאת המע"מ, התייקרות המלט והברזל, המלצות ועדת רבינוביץ' לתחום הנדל"ן והרפורמה במיסוי של ועדת רבינוביץ' השנייה הצליחו לבלבל גם את המשקיעים המנוסים בתחום הנדל"ן ובוודאי שאת הציבור הרחב. באמצעות כמה שאלות ותשובות ייעשה להלן מאמץ להבהיר מעט את התמונה.

 

התחתנו ואנחנו רוצים לקנות דירה חדשה מקבלן. כיצד ישפיע עלינו ייקור המע"מ?

 

המע"מ התייקר משיעור של 17% לשיעור של 18% החל מה-15 בחודש זה, וכתוצאה מכך אמורים כל נכסי המקרקעין להתייקר באחוז אחד. אבל בשל מצבו הקשה של השוק החליטו קבלנים רבים לספוג את ייקור המע"מ. המסקנה: אם הקבלן שלכם מסרב לספוג את ההתייקרות, מומלץ להתמקח איתו. במצבו הנוכחי של השוק אין שום סיבה שההתייקרות הזאת תיפול רק על הצרכנים.

 

אני מעוניין למכור דירת מגורים בת 4 חדרים בתל-אביב. שמעתי שמס המכירה בוטל. האם זה חל גם עליי?

 

מלכתחילה לא חל מס המכירה על דירות יד שנייה. המס הזה, שאין לו אח ורע בעולם, נולד בעקבות לחץ שהופעל על משרד האוצר לבטל את מס הרכוש. העיתוי היה גרוע, מאחר ששוק הנדל"ן כבר החל לשקוע למיתון עמוק. מדובר במס בשיעור של 0.8% שנגבה מקבלן עבור כל דירת מגורים חדשה שהוא מוכר. מס מכירה בשיעור של 2.5% הוטל על מכירתו של כל נדל"ן עסקי. בעקבות הרפורמה מבוטל מס המכירה על נדל"ן חדש למגורים. זהו איפוא צעד שנוגע רק לקבלנים ולא למי שמוכרים דירת יד שנייה.

 

בבעלותי מגרש, שאותו קניתי לפני כמה שנים תמורת 10,000 דולר. אני מעוניין למכור עתה את הקרקע ולבקש בעבורה 14 אלף דולר, כלומר להרוויח מבחינה נומינלית 4,000 דולר. האם המדינה תהיה שותפה ל-50% מרווחיי כבעבר?

 

המס שמשלם אדם פרטי כתוצאה מהשבחת מקרקעין הופחת מ-50% לשיעור מקסימלי של 25%. אולם מס השבח המופחת יחול רק לגבי השבח שייצבר החל מיום פרסומו של דו"ח ועדת רבינוביץ' למיסוי בנדל"ן, בנובמבר 2001. כמו כן הוחלט שבשנים 2003-2002 יחולו הקלות זמניות נוספות על מס השבח בשיעור של

10%-20%.

 

אנחנו רוצים לעבור לדירה חדשה. האם רכישת דירה אחרי הרפורמה בענף הנדל"ן מחייבת תשלום מס רכישה למדינה? ואם כן, האם שיעור המס השתנה?

 

הגזירה הישנה, המחייבת כל קונה של דירת מגורים לשלם מס רכישה בשיעור של 5%, מהווה חסם פסיכולוגי מבחינתם של רוכשים פוטנציאליים רבים. בעקבות הרפורמה לענף הנדל"ן מאבדת הגזירה אך במעט מכוחה, ולא מדובר בשינוי משמעותי מבחינת האדם הפרטי. ועדת רבינוביץ' הראשונה קבעה כי יופחתו 0.5% מהמס למי שיקנה נדל"ן בשנת 2002 ו-0.25% למי שיקנה דירה בשנת 2003.

 

אני מוכר את הדירה הישנה כדי לעבור לדירה גדולה יותר. את הדירה החדשה מתחיל הקבלן לבנות רק עתה, כך שאוכל להיכנס אליה רק בעוד כשנתיים. את הדירה הישנה שלי מכרתי, אך אפנה אותה בהתאם לחוזה רק כאשר אכנס לדירתי החדשה. האם אצטרך לשלם מייד מס רכישה על קניית הדירה החדשה, או שאוכל לדחות אותו עד לכניסה בפועל לדירה החדשה?

 

עד כה צריך היה לשלם את מס הרכישה מייד עם הקנייה, אולם בעקבות תלונות חוזרות ונשנות החליטה נציבות המס לאפשר במקרים כמו שלך לאפשר דחייה של תשלום המס למשך תקופה של עד שנתיים. ההקלה הזו, מסביר מאיר נחשון, מנכ"ל אנגלו סכסון, מונעת מצב שבו מס הרכישה מהווה חסם לשיחלוף נכסים.

 

אני משכיר דירת מגורים באשקלון ומקבל 700 דולר בחודש (קרוב ל-3,500 שקל). האם אני צריך לשלם מס על ההכנסה הזאת?

 

לא. לדברי עו"ד אסתר ליבא ממשרד שדות ושות', קיים כיום פטור על הכנסות של יחיד משכר דירה עד לסכום של 7,000 שקל בחודש. כל הכנסה מעל לסכום זה חייבת במס לפי מדרגות המס הרגילות של הנישום. אם יתקבלו המלצותיה של ועדת רבינוביץ' השנייה לרפורמה במיסוי, ייגבה מס אחיד - בשיעור של 10% בלבד - על כל הכנסה מהשכרה שמעבר ל-7,000 שקל.

לדברי עו"ד ליבא, המלצה זו מאפשרת לאנשים פרטיים לרכוש יותר דירות לצורכי השקעה או לרכוש דירות יקרות יותר ולהשכירן תוך תשלום מס הכנסה מתון, כנהוג במקומות רבים בעולם.

 

לקחתי משכנתא, ואני משלם עליה כל חודש ריבית. האם מדובר בהוצאה מוכרת לצורכי מס הכנסה? כלומר, האם מפחיתים את הוצאות הריבית מההכנסה השוטפת שלי?

 

היו נסיונות ללחוץ על ועדת רבינוביץ' הראשונה לרפורמה בענף הנדל"ן שתמליץ להכיר בריבית על המשכנתאות כהוצאה מוכרת - בין היתר באמצעות עצומה שעליה חתמו מאות אלפי אזרחים - אבל בסופו של דבר לא נכללה ההמלצה הזאת בדוח המסכם של הוועדה. במדינות אחרות, דוגמת ארה"ב, מכירים בריבית על המשכנתא כהוצאה מוכרת למס הכנסה.

דדי ריזל, מנכ"ל ארגון הקבלנים והבונים של תל-אביב-יפו: לפני שהתכנסה ועדת רבינוביץ' הראשונה (לרפורמה בענף הנדל"ן) חתמו 80 חכים, עשרות גופים כלכליים וחברתיים ומאות אלפי אנשים פרטיים על תוכנית 'המשכנתא המוכרת'. בנאומי הבחירות של ראש-הממשלה, אריאל שרון, הוא הבטיח לפעול למען אישור התוכנית הזאת, אך היא נדחקה לפינה עם כינון הוועדה, וזו החליטה להתעלם מהנושא. בימים אלה פנה ארגון הקבלנים והבונים לראש-הממשלה במכתב המסביר את החשיבות שבאישור 'המשכנתא המוכרת' כחלק מתהליך הבראת המשק בכלל וענף הנדל"ן בפרט.

 

בבעלותי דירת מנהלים בטורונטו, שאותה רכשתי למטרות השקעה. האם בעקבות הצעת הרפורמה של ועדת רבינוביץ' השנייה, הכוללת המלצה למסות הכנסות משכר דירה מחו"ל, יורדת כדאיות ההשקעה בחו"ל? האם בכל יעדי ההשקעה בחו"ל ההשפעה של הרפורמה תהיה זהה?

 

אדם פרטי שקנה דירה בחו"ל למטרות השקעה היה פטור עד היום מתשלום מס על ההכנסה משכר הדירה שקיבל. בעקבות הרפורמה ישתנה המצב, ונראה שיוטל מס בשיעור של 20% על רווחים משכר דירה בחו"ל. אולם בכל מקרה לא יהיה כפל מס, ומי שמשלם מס על הכנסותיו במדינה שבה רכש את הדירה - המס הזה יקוזז מחבות המס שלו בישראל. למשל, מי שישלם בחו"ל 10% מס על הכנסתו משכר דירה, יצטרך לשלם בארץ רק 10% בתור מס השלמה. ככל שהמס על ההכנסות משכר דירה באותה מדינה שבה מושכר הנכס יהיה גבוה יותר, כך תשלום מס ההשלמה בישראל יהיה נמוך יותר, וההשפעה של הרפורמה תהיה איפוא קטנה יותר.

קנדה היא דוגמא למדינה, שבה יש שיעור של 20% מס על הכנסה משכר דירה. מכאן שכל מי שרכש שם דירה להשקעה, לא יצטרך לשלם 'מס השלמה' בישראל, ולרפורמה לא תהיה מבחינתו השפעה, אומר גיל בלוטרייך, מנכ"ל סקיי ליין, המשווקת דירות בטורונטו. באנגליה, לדוגמא, המצב הוא שונה, מאחר ששם לא מוטל מס על רווחים משכר דירה. לכן ישראלי שקנה דירה להשקעה באנגליה יצטרך לשלם לפתע מס בשיעור של 20%, כך שמבחינתו תהיה לרפורמה השפעה של ממש.

 

אני נמצא בתהליך רכישה של דירת מגורים בקנדה לצורכי השקעה. כיצד ניתן להקטין את חבות המיסוי המוטל בקנדה על ההכנסות משכר דירה?

 

מאחר שמס ההכנסה על שכר הדירה משולם רובו ככולו בקנדה, ומאחר שבקנדה הריבית על המימון הבנקאי היא הוצאה מוכרת, הרי ככל שנגדיל את המימון הבנקאי, כך נקטין את שיעור המס שנשלם בסופו של דבר על שכר הדירה - מסביר ברק רוזן, מבעלי קבוצת קנדה ישראל, המשווקת דירות להשקעה בטורונטו. בכל מקרה מומלץ לבצע תכנון מס מקדים, דבר שעשוי לנטרל את שאלת המס.

 

אני בן 70 ובדרכי לבית אבות. האם אצטרך לשלם מס על המעבר לדיור מוגן?

 

מי שמלאו לו או לבן-זוגו 60 שנים, זכאי לפטור מלא ממס, אם הוא מוכר את דירת המגורים שלו כדי לרכוש לעצמו דירה (או זכות מגורים) בבית אבות או בדיור מוגן. זאת בתנאי שלמוכר לא היתה בארבע השנים שקדמו למכירה דירת מגורים אחרת. לדברי יורם בן-פורת, מנכ"ל רשת מגדלי הים התיכון, בית האבות מוגדר מבחינת החוק כמקום מגורים קבוע ל-30 אנשים או יותר שהם בני 60 ויותר או שהם נזקקים לשירותי סעד. הפטור ממס יחול גם על מכירת נכס עסקי לשם רכישת זכות בבית אבות או בדיור מוגן.

בנצי מילר, מנהל השיווק של רשת בית בכפר, אומר כי הרפורמה מקנה יתרונות בולטים לאוכלוסייה המבוגרת של בני 60 ויותר, המעוניינים למכור את דירותיהם ולעבור למגורי קבע בבית אבות או בדיור מוגן. הבעיה העיקרית היא שהאוכלוסייה המבוגרת כלל אינה מודעת ליתרונות האלה. מן הראוי שהמדינה תפעל על מנת לפרסם ולהסביר לאזרחים המבוגרים את היתרונות שהחוק החדש מקנה להם.

 

אם תיושם הרפורמה בשוק ההון, שעליה המליצה ועדת רבינוביץ' השנייה - כיצד היא תשפיע על ענף הנדל"ן?

 

איציק אלוני, מנהל שיווק ופיתוח עסקים של בנק אדנים למשכנתאות: באמצעות הרפורמה החדשה מנסה הממשלה - בין היתר - להוציא את שוק הנדל"ן מהקיפאון שבו הוא שרוי. בשל הטלת המיסים על ההכנסות מהון (בורסה, קופות גמל וכו') גדלה כדאיות ההשקעה בנדל"ן. הנעת שוק הנדל"ן - באופן ישיר או עקיף - עשויה להביא בסופו של דבר להנעת כל המשק. יחד עם זאת חשוב להדגיש שאין די במיסוי ההון כדי להביא לרכש מוגבר של נדל"ן מצד הציבור. רכש כזה יתרחש רק אם יתקיימו שלושה תנאים נוספים: דולר נמוך ויציב, צמיחה במשק, שתביא לירידה באבטלה ולהזדמנויות עסקיות חדשות, ויציבות באינפלציה. אין להתעלם ממשתנים חיצוניים כמו הביטחון, אולם בכל מקרה ללא שלושת אבני היסוד האלה - דולר נמוך ויציב, צמיחה ואינפלציה מרוסנת - לא יתעורר שוק הנדל"ן, ואין זה משנה כמה זריקות מרץ יקבל.

 

האם ההחלטה להציג מעתה את מחיר הדירה בשקלים פועלת לטובת הצרכנים?

 

תיקון מס' 11 לחוק הגנת הדייר, סעיף 17 ד', קובע שמחירי נכסים ושירותים יפורסמו ויינקבו במחיר כולל ובמטבע ישראלי. עד עתה לא כלל מחירה של דירה חדשה הוצאות נלוות רבות ומשמעותיות, כגון אגרות חיבור לרשתות החשמל והמים. בכך ייפגע הדייר פעמיים, טוען אבי זלמן, מנכ"ל חברת הבנייה פלסים: גם ייתוספו אלפי שקלים למחיר הדירה - שממנה נגזר שכר הטרחה לעורך-דין והתשלום לבנק על הערבות הבנקאית - וגם יהיה צורך להתחיל לשלם את האגרות מייד עם החתימה על החוזה, בעוד שכיום יש לשלם את האגרות רק בתשלום האחרון שלפני הכניסה לדירה. אם ניקח בחשבון שדיירים חותמים חוזה בממוצע 18 חודשים לפני שנכנסים לדירה, הרי התיקון רק יכביד עליהם את התשלומים.