אל תרכשו נדל"ן בשק

לפני שקונים נכס מקרקעין חשוב לוודא כי המוכר הוא אכן בעל הנכס, ולהסדיר את עניין הרישום בטאבו מהר ככל האפשר

קניתם דירה חדשה? לפני שניתן יהיה לברך על המוגמר עליכם לדעת מהן הסכנות האורבות לקוני דירות טרם רישומם בלשכת רישום המקרקעין (טאבו). הרישום בטאבו של מקרקעין שעברו תהליך הסדר יוצר במספר תנאים מסוימים זכות תקפה וקיימת כלפי כל אחד, וכלשון החוק - "מי שרכש זכות במקרקעין מוסדרים בתמורה ובהסתמך בתום-לב על הרישום, יהא כוחה של זכותו יפה אף אם הרישום לא היה נכון".

סעיף זה יוצר תקנת שוק, שכן הוא קובע כי אדם שהשלים את רישומו בלשכת המקרקעין בהסתמך על המרשם רוכש זכות כלפי כל אחד אם שילם עבור אותה הזכות ובמידה שנהג בתום לב. כך, למשל, במקרה שפלוני קנה נכס מקרקעין מידי יורש שהנכס היה רשום על שמו בלשכת המקרקעין, אך מאוחר יותר התברר כי הוא אינו היורש האמיתי (חשש לזיוף מסמכים), הוא יאבד את זכויותיו בקרקע. זאת, אפילו אם שילם את מלוא התמורה וקיבל את החזקה על הנכס.

במקרה זה פלוני איבד את הזכויות מאחר שלא הספיק לרשום את הנכס על שמו בלשכת הרישום. בית המשפט קבע בפרשה זו, כי לפלוני אין זכויות בנכס מאחר שזכות במקרקעין נוצרת רק ברגע הרישום. אם אותו פלוני היה נרשם בעודו תם לב (כלומר לפני שידע כי מדובר ביורש מתחזה) ומשלם תמורה עבור הנכס, תקנת השוק היתה חלה עליו והוא היה מוכרז כבעלים של הנכס לפי כל דין.

עם זאת, כדי לזכות בהגנת תקנת השוק לא מספיק לשלם תמורה ולנהוג בתום לב, אלא יש לעמוד בתנאי מהותי נוסף: הסתמכות על המרשם. ההגנה שמקנה חוק המקרקעין היא כנגד פגמים במרשם. כאשר פלוני טעה בזיהויו של המוכר שהתיימר להתחזות לבעלים הרשום במרשם המקרקעין, הוא לא יזכה בהגנת תקנת השוק גם אם קנה את הנכס בתום לב ובתמורה. משמעות הדבר היא שקונה מקרקעין מחויב לבדוק את הכתוב במרשם טרם ביצוע העסקה ולוודא כי המוכר הניצב מולו הוא אותו אדם הרשום במרשם, ולא מתחזה.

 

לאמת את ייפוי הכוח

 

אם המוכר מציג ייפוי כוח, יטיב לעשות הקונה אם יוודא כי אותו ייפוי כוח תקף ונכון. במקרים אלו רצוי ליצור קשר עם הבעלים הרשום ולוודא את נכונותו של ייפוי הכוח. במקרה שאירע קנתה חברה נכס מקרקעין מעורך דין שהשתמש בייפוי כוח כוזב. הבעלים האמיתי מכר את הנכס לפלוני. החברה שנרשמה במרשם טענה כי תקנת השוק חלה עליה שכן קנתה את הנכס בתום לב ובתמורה, ופלוני שטרם נרשם משולל כל זכות בנכס.

בית המשפט פסק כי החברה במקרה זה לא הסתמכה על הרישום בלשכת המקרקעין שהיה נכון, אלא טעתה בזיהוי. החברה לא השכילה לוודאות כי עו"ד שמכר את המגרש מחזיק בידו ייפוי כוח נכון ותקף, טעותה אינה נובעת מהסתמכות על הרישום שכן הרישום היה נכון ומדויק ועל כן אין היא זכאית להגנתה של תקנת השוק ולנכס המקרקעין.

לסיכום סוגיה זו יש לציין כי כדי ליהנות מתנאי תקנת השוק יש לרכוש את נכס המקרקעין בתום לב ובתמורה תוך הסתמכות על המרשם. כאשר פלוני רשום במרשם אך בדיעבד מתברר כי הוא אינו הבעלים של הנכס ומולאו שני התנאים האחרים תקנת השוק חלה . לעומת זאת, כאשר נקנה הנכס מפלוני ומתברר שהוא מתחזה, לא חלה תקנת השוק גם אם מולאו התנאים האחרים (ראה מקרה שני).

מכל אלו ניתן להסיק כי בעת קניית נכס מקרקעין רצוי להסדיר את עניין הרישום מהר ככל האפשר. חשוב לוודא כי הניצב מולכם הינו אכן הבעלים הרשום במרשם.

 

סכנת העסקאות הנוגדות

 

סכנה נוספת האורבת לקונים שטרם נרשמו הינה סכנת העסקאות הנוגדות. זו נוצרת בעת שמוכר הקרקע עשה זאת פעמיים במקביל.

חוק המקרקעין קובע את ההסדר הבא: "התחייב אדם לעשות עיסקה במקרקעין ולפני שנגמרה העיסקה ברישום חזר והתחייב כלפי אדם אחר לעיסקה נוגדת, זכותו של בעל העיסקה הראשונה עדיפה. אך אם השני פעל בתום-לב ובתמורה והעסקה לטובתו נרשמה בעודו בתום-לב - זכותו עדיפה".

מכאן יוצא כי זכותו של הקונה הראשון עדיפה, אלא אם כן הקונה השני מספיק להירשם בעודו תם לב ומשלם תמורה עבור הנכס. בסיטואציה של עסקאות נוגדות כדאי לכל קונה, בין אם הוא הראשון ובין אם הוא השני, לשכלל את זכותו על ידי רישום כמה שיותר מהר, כך שיהיה חסין מפני טענות של הקונה האחר. במקרים רבים יישם בית המשפט את הכלל האמור ולא סטה ממנו, גם כאשר נטען כי יש להעדיף את אחד הצדדים שלא עומד בתנאים עקב שיקולי צדק שונים.

לסיכום: קניית נכס מקרקעין היא נושא מורכב הטומן בחובו סכנות רבות, ולכן רצוי לנקוט במשנה זהירות לפני ביצוע העיסקה ולברר את כלל הפרטים הרלוונטיים: זהות בעל הנכס כפי שהיא מופיעה במרשם,זיהוי המוכר כראוי וכדומה, רצוי כמובן להירשם כמה שיותר מהר בכדי למנוע סכנות עתידיות.

 

תוכן הרשימה אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לו, אינו חסין מטעויות והשמטות ואין להסתמך עליו בביצוע ו/או בהמנעות מביצוע פעולה כלשהי

 

הכותב הוא עו"ד, בורר, חבר וועדות החקיקה למדע וטכנולוגיה, לבנקאות ולתובענות ייצוגיות של לשכת-עורכי-הדין.